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3、零四年十一月十六日 目录目录目录目录 i 第一章第一章第一章第一章 投资环境概览投资环境概览投资环境概览投资环境概览 1 1 1 1 一 宏观经济分析 1 1 1 国内生产总值 2 1 2 工业生产总值 4 1 3 外商直接投资 5 1 4 旅游收入 5 1 5 人口增长 6 1 6 个人可支配收入 8 1 7 社会消费品零售总额 9 1 8 小结 10 二 海口城市发展规划和商业布局构想的影响分析 11 2 1 城市总体规划 11 2 2 西海岸的规划 11 2 3 主要交通设施的建设 13 2 4 海口的商业格局 14 三 对政府对烂尾楼政策的探讨 16 3 1 政府对烂尾楼的处理政策的简
4、述 16 3 2 政府对烂尾楼的处理政策对金贸区和本案带来的影响 17 第二章第二章第二章第二章 地盘评估地盘评估地盘评估地盘评估 19191919 一 地块简介 19 二 项目周边区域现状分析 21 2 1 周边道路 交通现状分析 21 2 2 本区域道路系统在城市中的地位 21 2 3 项目周边的道路系统现状 22 三 周边其他基础配套设施 23 3 1 项目周边的商务服务类设施 23 3 2 项目周边的生活服务类设施 25 3 3 项目周边的行政部门及其它设施 26 3 4 项目周边的杂贸市场情况 27 四 周边竞争环境研究 28 4 1 区域附近商业物业的发展情况 28 4 2 区域内
5、的在建住宅物业情况 30 五 项目周边未来环境变化对项目的影响 31 5 1 烂尾楼处理方案 31 5 2 金贸区的整治 31 5 3 绿化 配套设施的增设 32 5 4 道路交通整治 32 5 5 玉沙村的搬迁问题 32 5 6 本案周边预计的改造 32 5 7 以上的改造或整治对本案的影响 33 六 项目地盘适宜性分析与评价 34 6 1 项目地盘优势评估 34 6 2 项目地盘劣势评估 34 6 3 项目的适宜性评价 35 6 4 项目的协调性发展建议 35 目录目录目录目录 ii 第三章第三章第三章第三章 零售物业市场调查零售物业市场调查零售物业市场调查零售物业市场调查 3636363
6、6 一 海口市零售物业市场状况 36 1 1 海口市零售物业供应情况 36 1 2 海口市零售商业布局情况 37 1 3 海口市大型零售商业物业经营情况 38 1 4 海口市未来商业格局预测 39 1 5 海口市商业现状分析 40 1 6 海口市未来拟建大型商业项目 41 二 地块周边商业环境 44 2 1 金贸区总体环境概况 44 2 2 金贸区商业环境发展概况 45 2 3 金贸区现有主要商业设施的分布 47 2 4 金贸区未来商业设施供应 52 第四章第四章第四章第四章 商业设施发展前景研究商业设施发展前景研究商业设施发展前景研究商业设施发展前景研究 54545454 一 商圈分析 54
7、 1 1 商圈范围的确定 54 1 2 主商圈特征 55 1 3 商圈人口状况分析 57 二 商圈内消费者行为调查 60 2 1 街访调查 60 2 2 入户调查 66 三 主要零售经营商意见调查 74 四 个案分析 77 4 1 明珠广场 77 4 2 DC 商业城 83 4 3 欧美佳精品店 86 五 商铺小投资者研究 89 六 竞争环境分析 92 6 1 海口市整体零售业市场的竞争压力 92 6 2 金贸区内的竞争压力 92 6 3 直接竞争项目威胁 92 6 4 零售企业经营环境经营环境 94 第五章第五章第五章第五章 周边优质住宅物业市场概况周边优质住宅物业市场概况周边优质住宅物业市
8、场概况周边优质住宅物业市场概况 97979797 一 金贸区住宅发展概况 97 1 1 金贸区发展概况 97 1 2 住宅物业发展概况 97 二 周边优质物业分布状况 98 三 周边优质住宅物业供应以及吸纳分析 101 3 1 优质住宅物业供应分析 101 3 2 优质住宅物业吸纳分析 103 四 项目周边优质住宅物业当前售价水平 106 4 1 优质住宅物业总体售价水平 106 4 2 分区域描述 107 五 周边优质住宅物业未来供应状况 109 目录目录目录目录 iii 第六章第六章第六章第六章 住宅物业发展前景研究住宅物业发展前景研究住宅物业发展前景研究住宅物业发展前景研究 110110
9、110110 一 买家分析 110 二 买家意见问卷调查分析 114 2 1 当地住宅物业买家调查结果分析 114 2 2 外地住宅物业买家调查结果分析 133 三 个案分析 150 3 1 嘉华城市广场 150 3 2 奥林匹克花园 152 四 竞争环境分析 154 4 1 道路交通网络 154 4 2 区域周边环境 155 4 3 各地区市场定位 156 4 4 参考项目的规划情况 157 五 住宅物业发展前景分析 163 5 1 市区住宅物业需求 163 5 2 发展住宅物业的主要优劣势 164 第七章第七章第七章第七章 综合发展建议综合发展建议综合发展建议综合发展建议 16516516
10、5165 一 总体开发概念建议 166 1 1 SWOT 分析 166 1 2 总体开发概念 168 二 商业设施的开发建议 169 2 1 目标 169 2 2 商场的发展概念 170 2 3 市场定位 171 2 4 商场主题和品牌的建立 173 2 5 商户组合 176 2 6 建筑模式 181 2 8 租售策略建议 185 2 9 目标租金和售价建议 187 目录目录目录目录 iv 免责声名 本报告所刊载的资料相信是来自可靠来源 但本公司并未对此资料进行核实 亦不会对资料作出任何保证或陈 述 报告内容有可能会出现错误 遗漏 或价格租金变动及其他情况 还有在事前未经通知的销售 出租 融资
11、或撤回 所有刊载的预测 意见 假设或估计只作例子说明 并不一定代表地产市场的真正现况或未来表现 阁下与阁下之税务及 法律顾问须亲自对该物业及交易作出审查 第八章第八章第八章第八章 财务分析财务分析财务分析财务分析 189189189189 一 项目发展各项参数的设定 189 1 1 发展规模 190 1 2 项目开发时间表 190 1 3 发展成本的设定及支付时间表 191 1 4 售价及租金收入的假设 191 1 5 租售进度的假设 192 二 现金流量分析模型 193 三 现金流量分析结果 194 三 现金流量分析结果 194 3 1 财务分析指标结果 194 3 2 结论 194 四 敏
12、感性分析 195 4 1 商场租金变化对 IRR 的影响 195 4 2 建筑成本变化对 IRR 的影响 196 4 3 租售进度变化对 IRR 的影响 197 4 4 售价变化对 IRR 的影响 198 投资环境概览投资环境概览投资环境概览投资环境概览 1 第一章第一章第一章第一章 投资环境概览投资环境概览投资环境概览投资环境概览 一 一 一 一 宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析 海口的宏观经济环境对本拟发展项目的前景有着重要的影响 现时和未来的经 济状况主导了本拟发展项目的发展方向 以下 我们将通过多个主要的宏观经 济指标 分析海口现时的宏观经济发展状况及其发展特点 并探讨
13、这些指标的 走势对项目的影响 海口市主要的宏观经济数据 指标指标指标指标 单位单位单位单位 1998199819981998 年年年年 1999199919991999 年年年年 2002002002000 0 0 0 年年年年 2001200120012001 年年年年 2002200220022002 年年年年 国内生产总值 亿元 110 28 118 46 133 62 145 65 211 04 年底常住人口 万人 63 22 64 81 83 03 88 31 162 64 年底户籍人口 万人 52 79 54 38 57 34 60 2 134 19 城镇居民人均可 支配收 入 元
14、 6 749 7 059 7 103 7 755 8 004 实际利用外资 亿美元 5 11 3 83 3 47 2 96 2 44 社会消费品零售总额 亿元 63 49 67 93 74 06 81 03 101 96 商品零售价格指数 以上 年为 100 109 5 96 3 98 101 97 6 旅游饭店 宾馆 接待 旅客 人数 万人次 223 29 212 51 252 8 286 14 287 75 2002 年为原海口市和原琼山市合并后的统计数据 投资环境概览投资环境概览投资环境概览投资环境概览 2 1 11 11 11 1 国内生产总值国内生产总值国内生产总值国内生产总值 在经
15、历了上世纪九十年代初的房地产过热后 海口经济一直保持较良好发展 自 2000 起 海口 GDP 的增长率都高于全国平均水平 2002 年海口市与原琼 山市合并成立新海口后 全面实施 两地一中心 发展战略和发展优势产业 在 2002 年完成国内生产总值 211 04 亿元 按可比口径计算 比上年 10 3 高出全国 2 4 个百分点 第二和第三产业一直是海口市主要的经济支柱 在 2001 年分别占国内生产总 值 27 65 和 69 88 而第一产业仅占 2 47 统计分析 近年来海口的第 三产业均保持持续增长 而所占比例也基本保持平稳 投资环境概览投资环境概览投资环境概览投资环境概览 3 随著
16、旅游业的进一步的发展 海口作为全国热带滨海旅游胜地构架初步形成 使以旅游业为龙头的第三产业在海口市的国内生产总值的位置将进一步加固 预期 2003 年国内生产总值增长约为 12 预计未来数年 海口市的经济增长 速度将保持在每年 10 左右 投资环境概览投资环境概览投资环境概览投资环境概览 4 1 21 21 21 2 工业生产总值工业生产总值工业生产总值工业生产总值 海口市的工业生产总值近年来一直保持快速增长的态势 工业生产总值从 1987 年的 5 72 亿元增长到 2001 年 111 亿元 在 2000 年及 2001 年均有近 20 的增长 海口市与原琼山市于 2002 合并后 全年实现工业生产总值 161 38 亿元 按可比口径计算 比上年增长了 27 6 近年海口市工业总体素质有所提高 全市高新技术产品产值占工业总产值 31 同时 全省高新技术产业基地也初步形成 这将成为推动工业增长的动 力 在海口市的工业经济中 大中型企业起着骨干作用 其产值占总产值约 84 7 目前海口市工业以轻工业为主 占总产值超过 66 另外 外商及港 澳台商投资企业的产值比例约占 24 投资环境概
