房地产项目并购与合作的相关法律实务

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1、版权所有 碧桂园集团 严禁外 传 房地产项产项 目并购购与合作的相关法律实实 务务 投资策划中心 风险 控制 部 2016 6 课课程目 标标 概念辨析 并购购与合作类类拿地模式的法律特点与差异 目标标一 注意什么 并购购与合作类类拿地模式的法律风风险险及防范措 施 目标标二 如何选择选择 各类类拿地模式的适用情形 目标标三 并购购与合作类类拿地模 式 一 土地使用权转权转 让让 是一种资产收购 指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让 的方式 获 取土地 1 已经缴纳 土地出让金 已经取得国有土地使用权证 2 已投资额 不含出让金 占总投资达到25 优点 转让完成后比较干净 不涉及以

2、前公司的债权债务 可轻装上阵直接开发 缺点 转让税费高 营业税及附加 契税 土地增值税 税费较 重 导致拿地成 本 增加 1 目标公司债权债务过 于复杂 不适用于股权收购时 可考虑土地转让 2 目标公司除了目标土地外 有其他资产 物业或经营业务 不好剥离 或者对 方 不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让 一 土地使用权转权转 让让 1 土地转让转让 方须为须为 土地的合法使用权权人 转让 方应为 国有土地使用权证 上载明的土地使用权人 若转让 方持有的 国有土地使用权证 与 不动产登记簿 不一致的 应以 不动产登记簿 为准 2 转让转让 土地属于国有资资产产的需走法定程序 转让 的土地属于国

3、有资产的须取得国有资产 管理部门的批准 并进行依法评估 和 依法公开交易等程序 否则土地转让无效 3 转让转让 土地存在闲闲置风风险险的处处理 闲置原因分析是政府原因 转让方原因 土地闲置满一年不满两年的 应要求转让方承担日后被处罚的土地价款20 的土地 闲置费 土地闲置满2年的 如转让方无法获得国土部门批准延期动工的批复且转 让 方也无相关保证的 因土地存在随时被政府无偿收回的风险 公司应谨慎购买 该土地 一 土地使用权转权转 让让 4 划拨拨地的土地转让转让 划拨土地不能直接土地转让 需经市 县政府审批批准 重新收回招 拍 挂出让或补办 出让手续 补交出让金 但除了军用空置划拨地例外 国土

4、资源部 财政部 解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管 理有关问题的通知 军用空置划拨地 报总后勤部批准后 可以采用三种方式处理 一 地方政府收储然后公开出让 二 部队直接公开转让 三 部队与地方政府共同公开转让 5 土地已抵押的处处理 拟受让的土地已抵押不允许转 让 同时也办理不了过户 解决方案 解除抵押后再进行土地转让 解押的资金最好由对方解决 如对方 没 有钱 在提供足额担保的前提下 我司可提供借款处理 一 土地使用权转权转 让让 6 未达到法定转让转让 条件的处处理 根据 土地管理法 规定 国有土地使用权转 让必须达到开发发投资总资总 额额 的25 的条件 未达到25 不允许转 让

5、同时现实 中也有国土局也不给办理 过 户 但现实 中有很多空地 未达到25 的转让 条件 我们又想通过过土地转转让让的 方 式转让 如何处理 解决方案 要求对对方按照我司的规规划设设计计条件开发发至25 满满 足转让转让 条件后再办办理转转让让手续续 土地转 让 借款 工程建设费 用 交易模式 1 我司派驻开发管理团队进驻项 目公司 按照我司报 批 的 规 划 和 设 计 以 项 目 公 司 名 义 开 发 建 设 2 施工单位选择 工程造价及预算确定 施工 合同的签 订经我司同意后执行 3 工程建设费用承担 我司借款给项目公司 根据工 程 建设情况按月投入 4 转让价款的确定与支付 转让总

6、价款 在建工程价格 原借款抵扣 土地价格 案例 未达25 转让转让 条件 广州某项项 目 一 土地使用权转权转 让让 一 土地使用权转权转 让让 未达25 转让转让 条件的处处理 操作要点 1 如对方缺乏开发建设资金 我司可以借款解决 但对方须提供足额额担保 确保资金安全 2 要求必须按照我司的规规划设设计计条件进进行开发发建设设 这个很好理解 如果不是 转让后不 符 合我司条件需要重新规划设计 拆除重建将造成资金成本及时间 成本的浪费 3 由我司派管理团队团队以对方名义进 行建设 类似于委托代建代管 但不收费 这样 更有利 于 掌控进度 资金安全 工程质量以及施工单位的衔接等等 并购购与合作

7、类类拿地模 式 联营联营 型合作开 发发 二 联营联营 型合作开 发发 即 合伙型 合作开发 也叫 联建 参建 合作开发 指合作各方一方出地 一方出钱钱 共同投资资 共享利润润 共担风险风险的一种房地 产 合作开发模式 注意 共同经营 不再是合作开发的必备条件 合作双方不组组建项项目公司 通过签订 联联营营合作开发发协协议议 约定 钱怎么投 怎 么开发建设 怎么销售以及怎么分配利润或物业等 通过一纸合约约束对方 不同于 合伙型合作开发发 法人型合作开发发 二 联营联营 型合作开 发发 1 土地登记在对方名下 在整个开发建设的过程中 理论上对方可以转让 土 地 抵押土地 也有可能因对方的债务问题

8、导致土地或房产被查封 拍 卖 影响正常开发建设 我方的资金安全和项目权益也难以保障 2 我方的权益完全是基于 合作开发协 议 但对方可以单方撕毁合约 也 可以另行与别人签署 合作开发协议 从而让我司出局 虽然 对方 会承 担合同违约责 任 但我们的投资收益难以保障 3 项目以对方的名义报建和开发建设 当发生分歧和争议时 我方容易受 制 于人 二 联营联营 型合作开 发发 1 详尽评估合作方的资信情况以及商誉 2 合作方的公章由双方共管 项目管理由我司操盘 我司组建项目团队 3 我司委派人员进 入合作方董事会 4 对方股权最好能质押给我司 5 最好能以土地抵押方式融资解决项目资金问题 抵押后可避

9、免对方擅自转让 土 地 若对对方实实力强劲劲 信誉良好 并可以授权给权给 我司全权权操作 不排除以后采用该该种模式的可能 利润润分配 根据相关的司法解释 这种模式因为商务条件的不同 最后可能会导致整个合同 性 质转变 产生不同的法律后果 1 合同约定提供土地使用权权的当事人不承担经营经营 风风险险 只收取固定利益的 应当 认 定为土地使用权转让权转让 合同 2 合同约定提供资资金的当事人不承担经营经营 风风险险 只分配固定数量房屋的 应当认 定 为房屋买卖买卖 合同 3 合同约定提供资资金的当事人不承担经营经营 风风险险 只收取固定数额额货币货币的 应当认 定 为借款合同 4 合同约定提供资资

10、金的当事人不承担经营经营 风风险险 只以租赁赁或者其他形式使用房屋 的 应当认定为房屋租赁赁合同 二 联营联营 型合作开 发发 并购购与合作类类拿地模 式 股权类权类 合作开 发发 三 股权类权类 合作开 发发 新设设公司合作开 发发 也叫 法人型合作开发发 通过联过联 合组组建项项目公司或者收购对购对 方股权权 或者增资资等形式 最 终获终获 得项项目公司的一定比例股权权 从而实现实现 间间接获获取土地 股权类权类 合作开发发 新设设公司合作开 发发 释义释义 尚无项项目公司 我司和合作方共同出资资新设设立项项目公司 或者一方设设立项项目公司后转转让让一 定 股权权比例给给另一方 然后把土地

11、装进进新设设立的项项目公司 双方共同持股 共同合作开发发 新设项设项 目公司 我司与合作方共同 出资资 获获得土地 一方设设立项项目公司后 转让转让 一定股权权比例给给 另一方 尚无项项目公 司 共同持股 共同开发发 四种主要方式 碧桂园 合作方 新设设项项目公司竞竞得土地 双方新设设立项项目公司 以项项目公司名义竞买义竞买 土 地 1 股权类权类 合作开发发 新设设公司合作开 发发 四种主要方式 双方共同联联合竞买竞买 土地 竞竞得后将所获获得土地装入双方所新设设立 的 项项目公司 共同合作开发发 2 碧桂园 控股 合作方 联联合竞买竞买 土地 新设设项项目公司 土地过过 户户 注意 第 步

12、 土地过户 为了避 免认定为 土地转让 须交税 提前 在竞买报 名时申请 由我司与合作方 联合竞得土地后 由新设立的项目公 司与国土局签署出让合同或出让合同 的补充协议 变更受让人为项目公司 股权类权类 合作开发发 新设设公司合作开 发发 四种主要方式 一方新设项设项 目公司 以项项目公司名义获义获 得土地后 另一方增资资入 股 或者将股权转让权转让 一定比例给给另一方 双方合作开发发 3 碧桂园 新设设 项项目公司 竞竞得土 地 合作方 股权权收 购购 或 增资资入 股 股权类权类 合作开发发 新设设公司合作开 发发 四种主要方式 合作方以土地作价入股 我司以现现金出资资 双方共同组组建项项

13、目公司 然后合作开发发 4 合作方 新设设项项目公司 碧桂园 土地作价入股 现现金出 资资 合作开发发 提示 公司法最新规定 新设项目公司 不受现金出资比例限制 可以单 独 以土地作价入股成立公司 股权类权类 合作开发发 新设设公司合作开 发发 1 合作方有资源 例如土地资源 或者可以获得土地 争取优惠开发政策 2 双方想强强联合 共享资源或共担风险 新设公司基本无债权债 务问题 因此主要关注点在于 公司治理 由谁操盘 董事会以及管理层如何确定 资资金管理 开发资金如何解决 销售资金如何处理 利润润分配 利润什么时候分配以及分配比例 股权类权类 拿地模式 新设设公司合作开 发发 三 股权类权类

14、 合作开 发发 已有项项目公司的股权获权获 取 通过过收购对购对 方股权权 或者增资资入股项项目公司等形式 最终获终获 得项项目公司的一定比例股权权 从 而实现间实现间 接获获取土地 土地已在项项目公司名下 并且不适宜将土地作价入股新设设公司的情形下 我 们们 要想获获取土地 就可以通过过收购购项项目公司股权权的方式进进行 股权转让权转让 增资资入股 吸收合并 两个公司合并为一个公司 但会涉及到对以前公司所有债权债务 的 承继问题 并且吸收合并的流程比较复杂 需要公告 时间比较 久 股权类权类 合作开发发 已有项项目公司的股权权获获 取 股权转让权转让 与增资资入 股 直接收购购与间间接收 购

15、购 法律风险风险 及解决方 案 特殊情况需注意的问问 题题 股权权退 出 新型模式介 绍绍 获获取已成立的项项目公司股权权的法律方式 股权转让权转让 和增资资入股 问问 这这两种方式的最大差异在于 股权转让 股权转让权转让 方 原股东东 收 钱 增资入股 作为公司增加的注册资本 由项项目公司收 用于项目 公 司的资金用途 任何一方都不能擅自抽 走 对对合作方有 利 对对我司有 利 股权类权类 合作开发发需注意的法律问问 题题 不适用增资资入股方式的两种情 形 A 项目公司注册资资本太高 对公司运作 财务运作可能存在一些不便 因 此如果项目公司本身注册资本已经很高 可能就不适用增资入股的方式 对

16、 此具体项目需要与财务 部门沟通 B 项目公司注册资资本太低 比如有的项目公司注册资本只有100万 理 论 上我们增资100万就可以获得50 的股权 合作方不同意 C 我司100 收购项目公司股 权 股权类权类 合作开发发需注意的法律问问 题题 股权转让权转让 与增资资入 股 直接收购购与间间接收 购购 法律风险风险 及解决方 案 特殊情况需注意的问问 题题 股权权退 出 新型模式介 绍绍 股权权收购购根据收购购的主体不同 可以分为为 直接收购购 直接收购项购项 目公司股权权 间间接收购购 收购项购项 目公司母公司或者母公司的母公司股 权权 股权转让权转让 与增资资入 股 直接收购购与间间接收 购购 法律风险风险 及解决方 案 特殊情况需注意的问问 题题 股权权退出 新型模式介绍绍 股权类权类 合作开发发需注意的法律问问 题题 通常情况下优先考虑 以避免过多债权债务 风 险 一些特殊情况下只能采用间接收购 A 一些地方的三旧改造项目 不允许变更三旧改 造主体 也不允许变 更三旧改造项目公司的股东 B 项目公司和他的母公司债权债 务复杂 或者交 叉 担保等 间接收购可能更利于理顺债 权债