《关于我市房地产业合伙建房税收现状的调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于我市房地产业合伙建房税收现状的调查报告（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、关于我市房地产业合伙建房税收现状的调查报告XX市城南是新区，房地产开发较活跃，其开发主要有三种开发方式：自主开发、联合开发、合伙开发。自主开发即是由开发商或个人竞买土地后进行商品房自主开发，其特点是土地使用权为开发商所有，自己开发自己卖，从中赚取开发利润；联合开发主要是指一方出土地由另一方进行开发，开发的商品房实行按比例分配进行销售，其主要特点是土地使用权与开发商全部或部分分离；合伙建房主要是指由个人组成的团体竞买土地并由此团体为建设单位修建房屋，其分配方案按团体内的分房协议在其内部进行房屋分配，无交易行为。综上所述，三种形式中联合开发与合伙建房是税收管理难点所在，其主要原因体现六个方面：房地
2、产开发行业内部管理混乱；建筑商和开发商均为同一人；个人流动性较强；经济纠纷特别是三角债较重；建筑商和开发商社会关系复杂；税务管理漏洞。由于该行业涉及的税种多，占税收收入比例较大，是地方税收的重要税源之一，因此搞好该行业的税收管理意义重大。近期，我局对城南片区的合伙建房情况进行了调查，现将调查情况报告如下：一、城南片区房地产开发现状城南是广安市政治、经济、文化中心所在地，也是房地产开发较集中的地方，开发面积大、点多、规模参差不齐，地税管理机关共三个：广安市地税局第一直属分局、第二直属分局、广安市广安区地税局，其中以广安市地税局第一直属分局管理面积最大，涉税金额最多。该局共管辖工程项目61个，公司
3、企业41个。辖区内房地产行业经过这几年的快速发展，房地产开发已从高端的不规范性走到了平地的规范性的发展态势，房地产涉税规模发展很快：20XX年全年共入库税款1900余万元，20XX年上半年共入库1178万元，开工面积达到了平方米，其中已完工平方米左右。20XX年年底至20XX年7月新开工项目面积平方米左右，其中合伙建房建设面积平方米。二、城南片区合伙建房情况合伙建房，通俗地说就是城镇居民个人自建自用住房，“自己给自己当开发商”，国家在政策上没有明确的文件进行限制或者禁止，且城镇居民为避开开发商在开发环节的暴利，这也不失为一种合理的手段。从国土局国有土地使用证到建设局用地规划许可证、建设工程规划
4、许可证、施工许可证，无论是用地单位或者是建设单位均为某某等个人名单，不是某单位或开发商。在政府的默许下，国土局、建设局20XX年20XX年上半年期间在广安市地税局第一直属分局管辖区内共批件7项，涉及行政事业、企业单位11个。根据对相邻达州市、南充市以及自贡市的调查，广安市市级的合伙建房无论是规模或者是数量均较大，这与市委、市政府的政策支持有关，这与建设局、国土局把关批文有关。达州市、南充市基本上没有合伙建房，对单位职工个人住房解决基本纳入了市场开发，例如达州市国税局职工集资楼，无论是从立项或者是施工均以开发商名誉进行，即使没用开发商也因政府的行政强制性指定开发商进行开发；南充市顺庆区对职工集资
5、建房的把关上，建设局立项批文时必须有开发商才予以发证准许开工，即自然人不能成为建设单位。当然，类似临近地市州的开发从房屋单价上没有纯市场开发高，比市场价低200-500元不等，由于一切税收和费用实际为集资方所承担，开发商的利润为纯利，一般控制在80-100元左右，对整个房地产行业影响不大。合伙建房征管难度很大作为房地产税收主管机关广安市地方税务局第一直属分局建安房产管理所，一方面必须依法治税、为国聚财，另一方面必须维护纳税人权益。作为合伙建房，为了保证资料的真实合法性，合伙建房资料不能由建房户提供，必须以广安市地税局第一直属分局的名誉到相关部门进行查阅并复印，由于政府的支持不够，相关部门在复印
6、文件资料上基本不予支持，导致基础资料收集相对较困难。同时，由于相关部门把关不严导致国土批文、建设用地批文、建设施工中建设单位等涉及明细不够完整，特别是有些特权部门在国土和建设局留存的建房户明细根本没有，房屋建成后才补缴建房名单，使原建房户有足够时间进行建房名额买卖，从而达到偷税目的，而税务机关无从查处。当然，作为税务机关从税收政策出发对没有留存建房户名单的类似合伙建房是不予认可的，由此视同为开发，因此征管难度就很大。合伙建房对房地产市场的影响由于国家税务总局至今没有相应文件对真实合伙建房进行规范，网上查找建设部、国土资源部有关资料也未见相关报批程序文件。因此合伙建房从政策上没有限制，只要地方政
7、府认可，就可以以牺牲地方税收为代价给单位职工谋福利而合伙建房，这对整个房地产市场将产生很大的影响。1、房地产税款流失较大在第一直属分局管辖区内一个正常的房地产开发项目从征用土地到房屋过户，共涉及土地契税、土地使用税、营业税、城建税、土地增值税、企业所得税、印花税、教育费附加、地方教育费附加等9个税种。作为相关部门批建的合伙建房，无论是国土使用证土地使用权人或者是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的建设单位均为个人群，没有开发商，也即是房屋开发建成后产权属于个人群，按分配方案分房而不对外销售，不存在房屋交易行为，根据中华人民共和国契税暂行条例规定，只有“转移土地、房屋权属
8、应当依照本条例的规定缴纳契税”，如上所述，如果“几证”上均有个人署名而无开发商，则房屋建成后按最初分配方案办理房屋所有权证时，不存在产权转移，不应征收契税。同样，房屋权属没有发生转移，没有实质交易行为，征收销售不动产营业税及附加、土地增值税、销售环节企业所得税、印花税就失去了现有相关税收条例与政策的支持。在广安市地税局第一直属分局辖区内，20XX年年底至20XX年7月新开工项目面积30万平方米左右，其中合伙建房建设面积18万平方米左右。按现行小区住房市平均交易价1100元/平方米计算、土地增值税按交易额1%计算、房屋契税按3%计算，企业销售环节核定利润率为10%，销售环节每平方米共涉及税收计算
9、如下：1100元=元/平方米。依此计算第一直属分局辖区内合伙建房18万平方米应缴销售环节地方各税18万约等于2540万元，由于没有政策支持而不能征收入库，直接减收两千余万元税款，在广安房地产行业税源的进一步枯竭状况下，占了我局全年税收计划的16%左右。2、对房地产开发市场冲击力较大在市场经济条件下，房地产开发必须遵循市场经济准则才能促进整个社会经济的发展。合伙建房从理论上虽然符合市场经济的指导原则，但缺乏政府调控，它打乱了房地产开发市场规则，对整个行业发展起到了阻碍作用。作为广安这样一个小城市而言，本身购买力就不够大，除去行政与带有垄断行业性质的企事业单位外，购买力就变得更弱小，从而影响开发商
10、的房屋销售，使市场化的房屋成交额呈现出较大下降趋势，必然导致广安市房地产业的弱化，进一步间接影响国家税收的实现，使广安地方财政收入萎缩。3、对社会安定影响较大真实合伙建房一方面规避了房地产开发商的合理利润，另一方面从政策上逃避了房地产开发环节的税收，从而使房屋成本比市场成本低了许多。并且合伙建房基本上是行政单位、带特权或垄断性质的企事业单位，从根本上没有解决社会城镇居民基本住房问题。相反，由于合伙建房占用了较好、较多的土地，使国有土地单位成本不断上升，开发商为了保证其开发利润，只有提高房屋销售价格，把土地成本和开发成本增长部分全部转嫁到没有房屋的普通购房户，使城镇居民购房成本成倍增加。由于社会
11、购买力进一步弱小，最终导致没有房屋的居民依然没有住房，而广大有权有钱部门职工至少拥有一套或以上住房，形成了住房拥有率的剪刀差不断加大，最终将影响社会的安定。三、对合伙建房税收征管的建议政府：要从整个社会经济发展出发，发挥政府职能，严格把关，控制对合伙建房的审批直至取消此类开发。从周边地市州情况看，市政府对地税支持都很大，对相关职能部门的工作协调都给予了最大关注，合伙建房基本不存在，单位职工建房均有开发商。建议政府取消带有福利性质的合伙建房审批，进一步规范房地产市场，加大政府宏观调控力度，以增加地方财政收入。相关职能部门：按行业管理规定，对合伙建房不予以审批，房地产开发必须要有开发商才能立项并审
12、批方案，达到从源头上进行必要的控管。分局主管税务机关广安市地税局：首先寻求国家税收政策支持；其次向政府作专题汇报，从增加财政收入为出发点，使政府改变观念，让房地产开发全面市场化。主管税务机关要进一步加强对房地产开发业的管理，特别是对已批部分合伙建房的管理，杜绝在合伙建房中再次出现偷逃税行为：首先必须从国有土地出发，协调国土局提供国有土地使用证、国有土地使用批文及其国有土地使用人清单复印件；其次是从市建设局作手，通过协调，将用地规划许可证、建设规划许可证、建设工程施工许可证上涉及到的建设方资料完备地复印并由建安房地产管理所备案；第三方面就是针对合伙建房中的部分搭建房，必须以房地产开发模式进行管理，堵塞税收漏洞，达到依法治税的目的。文章标题： 精品办公范文集锦
