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1、房地产企业常见所得税重要问题汇总 提纲 省局 市局转发31号文补充意见的出发点核查退税 正确纳税申报虚假收入 假按揭 其他应付款预收款都缴税 定金 意向金虚假成本 假发票 辅助工程公共配套设施 义务教育及全体共有拆一还一 以房还地 城中村改造 老厂拆迁自有商业的涉税问题优惠 经济适用房 限价 危改房营销设施 计入开发成本 房地产开发企业纳税申报表的填报 299 1081 为解决房地产开发企业因政策调整带来的企业所得税纳税申报表填报口径变化 在国家税务总局未明确新的填报口径前 房地产开发企业销售未完工开发产品取得销售收入时以及销售未完工开发产品完工结转销售收入时 企业所得税季度预缴和年度汇算清缴
2、申报暂按以下口径填报 待国家税务总局明确后 再行调整 除本填报口径以外 企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 A类 企业所得税年度纳税申报表 A类 中各行次的填报 仍按照 国家税务总局关于中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知 国税函 2008 1081号 执行 一 企业取得销售未完工开发产品收入时的填报 1 季度预缴申报时的处理企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额 季度预缴申报时填报在 企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 A类 第4行 利润总额 2 年度汇算清缴申报时的处理 1 销售未完工开发产品收入额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额 年
3、度汇算清缴申报时填报在 企业所得税年度纳税申报表 A类 第1行 营业收入 栏和附表一 1 收入明细表 第4行 销售货物 栏及附表三 纳税调整项目明细表 第19行 其他 栏第4列 调减金额 2 预计毛利额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额 年度汇算清缴申报时填报在附表三 纳税调整项目明细表 第52行 房地产企业预售收入计算的预计利润 栏第3列 调增金额 3 销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加 土地增值税的填报 企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加 土地增值税如果会计处理时未计入营业税金及附加等科目核算 季度预缴申报时 其数额在 企业所得
4、税月 季 度预缴纳税申报表 A类 第4行 利润总额 栏减除 年度汇算清缴申报时填入附表三 纳税调整项目明细表 第19行 其他 栏第4列 调减金额 二 企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报 1 季度预缴申报时的处理已按照上列第一条第一款调增处理的预计毛利额 季度预缴申报时在 企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 A类 第4行 利润总额 栏减除 2 年度汇算清缴申报时的处理 1 企业所得税年度纳税申报表 A类 第1行 营业收入 栏和附表一 1 收入明细表 第4行 销售货物 栏不包括已按照上列第一条第二款第一项处理的销售未完工开发产品的收入额 年度汇算清缴申报时将其填入附表三 纳税调整项目明
5、细表 第19行 其他 栏第3列 调增金额 2 实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报已按照上列第一条第二款第二项处理的预计毛利额 年度汇算清缴申报时填报在附表三 纳税调整项目明细表 第52行 房地产企业预售收入计算的预计利润 第4列 调减金额 3 销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加 土地增值税的填报处理 已按照上列第一条第三款处理的营业税金及附加 土地增值税 季度预缴申报时 其数额在 企业所得税月 季 度预缴纳税申报表 A类 第4行 利润总额 栏增加 年度汇算清缴申报时填入附表三 纳税调整项目明细表 第19行 其他 栏第3列 调增金额 新31号文 销售未完工开发产品处理 第八至第
6、九条 1 计算确定预计毛利额 计入当期应纳税所得额 公式 预计毛利额 销售未完工开发产品收入 预计计税毛利率 申报要求 预缴申报 利润总额 会计利润总额 取得预售收入预计毛利额 结转销售部分对应的预计毛利额汇缴申报 本年预售收入 本年结转销售的预售收入 附表一16行 其他视同销售收入 本年预售收入预计计税成本 本年结转销售的预售收入预计计税成本 附表二15行 其他视同销售成本预售收入预计计税成本 预售收入 1 预计计税毛利率 待摊税金的处理 如在结转时进入损益类科目 同时在年度申报时在附表三扣除类40行 其它 调增调减 预缴管理 1 按照实际利润额预缴的企业 利润总额 行 会计报表利润总额 本
7、期预售收入预计计税毛利 本期结转销售的预售收入预计计税毛利 累计金额 列 应以累计数申报 即一季度为1至3月累计 二季度为1至6月累计 以此类推 2 申报期限 季度终了后15日内3 申报资料 1 企业所得税月 季 度纳税申报表 A类 2 资产负债表 期初期末都填好 利润表 3 由新开工项目的 在开工前将计税成本对象报税务机关备案 二 年度汇算清缴 一 年度申报资料 1 房地产开发企业计税成本对象备案报告表 对09年新开工的项目 或以前未向税务机关备案的成本项目基本情况 2 企业所得税年度纳税申报表 A类 符合关联业务往来报告表要求的需报送附表十二3 房地产开发企业和项目基本情况及开发经营业务年
8、度结算表 1 房地产开发企业预 销 售情况统计表 2 房地产开发企业本年共同 间接 成本分摊明细表 开发期分摊 新 3 房地产开发企业本年共同 间接 成本分摊明细表 成本对象分摊 新 4 房地产开发企业成本对象计税成本计算明细表 5 房地产开发企业计税成本税前扣除汇总表 自动汇总 6 房地产开发企业预提费用明细表 计提 新 7 房地产开发企业预提费用明细表 结算 新4 在年度纳税申报时 企业须出具对完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告 1 预计毛利率与实际毛利率差异报告表 表格填写 2 毛利率低于25 附书面情况说明 5 财务报表 1 资产负债表 2 利润表 3 营业费用明细表
9、 4 管理费用明细表 5 财务费用明细表 6 税务机关批复 备案事项的确认通知书 7 中介机构涉税鉴证报告 8 税务机关要求报送的其他资料 其他纳税调整项目明细表纸质报送 9 对年度预缴率低于70 的需附书面情况说明 二 网上申报要求 1 企业所得税年度申报表 A类 2 房地产项目结算表 房地产开发企业预 销 售情况统计表 房地产开发企业成本对象计税成本计算明细表 分别计税成本对象填列 房地产开发企业计税成本税前扣除汇总表 3 财务报表 资产负债表利润表营业费用明细表管理费用明细表财务费用明细表 09年新增 网上申报对08年期末计税成本 期末预售帐款等内容进行监控 三 申报的期限 正常经营 年
10、度终了后5个月内汇算清缴 结清应缴应退税款 年度中间终止经营活动的 自实际经营终止之日起六十日内 向税务机关办理汇算清缴 企业在申报前需将纸质资料报送税政科进行审阅后才能进入网上申报 三 结算表填报口径四 项目结算要求开发企业某一开发产品销售基本结束时 向主管税务机关报告 税务机关对此项目销售情况 销售成本 尾盘统计 对其实际毛利率 纳税水平进行整体结算 综合评价和全面评估 并对尾盘进行跟踪管理 2 完工后 及时结算计税成本 同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额 计入当年度应纳税所得额 与原规定差异 只要符合完工条件 即应转销售 年度申报时作纳税调减 3 征管要求 年度申报时 出具报告 完
11、工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况 税务机关需要的其他相关资料 4 计税毛利率 A 一般商品房 25 B 经济适用房 限价房和危改房 不得低于5 24 收入范围 销售收入 视同销售 租赁收入 代收款 投资性房地产或固定资产 09后取消 非货币交易 债务重组 股权投资 25 房地产收入分析 定金和意向金 一 收入的范围及收入确认时间 一 收入的范围第六条企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收入 应确认为销售收入的实现 注意有三点1新税法下 税法上不存在预售收入的问题 收入在完工前取得时 按预计毛利率征税 收入在完工后取得时 按实际的毛利率征税 2按 预售合同 所取得的
12、收入 应作为正式收入作为业务招待费和广告费及业务宣传费的基数 3未签订合同取得定金和意向金作为预收款 暂不征税 1 会所 物业管理场所 电站等公共配套实施的处理 第十七条 分别二种情况进行处理 A 作为公共配套设施计入开发产品计税成本 符合下列条件之一 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府 公用事业单位B 应单独核算其成本 自用按建造固定资产除外 符合下列条件之一条件 营利性 产权归企业所有 未明确产权归属 无偿赠与地方政府 公用事业单位以外的其他单位 应视同销售 2 邮电通讯 学校 医疗设施等公共配套实施的处理 第十八条 应作为计税成本对象单独核算成本 合资建设完工后有偿移交的处理
13、经济补偿 建造成本 调整当期应纳税所得额 成本对象总成本 计税成本 成本 公共配套设施费 第三十三条 企业单独建造的停车场所 应作为成本对象单独核算 利用地下基础设施形成的停车场所 作为公共配套设施进行处理 应注意 新规定 单独转让应视为无成本处理 问题 人防 立体车库 半地下车库 在就地安置拆迁户的房地产开发项目中 原住户按政府拆迁办法规定补偿标准的面积不需缴纳房款 超过部分应按规定缴纳房款 这种情况下 房地产开发企业的收入应如何确认 成本应如何扣除 国税发 2009 31号文件 第七条规定 企业将开发产品用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业
14、单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 房地产企业在进行拆迁安置时 如果被拆迁户选择货币补偿方式 该项支出作为 拆迁补偿费 计入开发成本 如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式 需要从两个方面考虑 一方面按照31号文件规定确定视同销售收入 另一方面其成本按照实际发生的拆迁支出 建安支出等确定 31 房地产收入分析 非货币资产交易 例题吉祥公司以开发产品换取如意公司的办公楼一幢 开发产品的成本为500万元 公允价为900万元 假设该交易不具有商业实质 会计分录 借 固定资产 办公楼500贷 开发产品500原税法规定
15、1 视同销售行为 收入为900万元 成本为500万元 2 办公楼账面价值为500万元 计税基础为900万元 办公楼每年折旧会计与税法差异应纳税调整 处置时账面价值与计税基础的差异应进行纳税调整 32 房地产收入分析 拆迁还建收入 对于房地产企业以商品房为代价 换入其开发土地的行为 其会计与税法处理为 以还建商品房视同销售 且以视同销售价作为土地成本处理 十一 转为自用开发产品折旧的扣除 第二十四条 可扣除折旧 实际使用累计超过12个月不得扣除折旧 实际使用累计未超过12个月又销售 十二 业务招待费 广告费 业务宣传费的扣除 2008年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入 可以作为计提业务招
16、待费 广告费和业务宣传费的基数 在操作上统一按新文件执行 省局申报监控 开发产品完工会计核算转销售收入时 已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费 广告费和业务宣传费 结合附表三和销售预售统计表再讲解操作 成本对象总成本 计税成本 成本 公共配套设施费 两种情况 第十七条企业在开发区内建造的会所 物业管理场所 电站 热力站 水厂 文体场馆 幼儿园等配套设施 按以下规定进行处理 一 属于非营利性且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位的 可将其视为公共配套设施 其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理 二 属于营利性的 或产权归企业所有的 或未明确产权归属的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位以外其他单位的 应当单独核算其成本 除企业自用应按建造固定资产进行处理外 其他一律按建造开发产品进行处理 相关扣除项目的规定 转为自用折旧 第二十四条 企业开发产品转为自用的 其实际使用时间累计未超过12个月又销售的 不得在税前扣除折旧费用 事后调整 思考 自用部分应否从计税成本中扣除 经济适用房 1 定义 政府提供政策优惠 限定套型面积和销售价格 按照合理标准
