《龙湖知与行》之工程精细化有效管理

《《龙湖知与行》之工程精细化有效管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《龙湖知与行》之工程精细化有效管理（70页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 龙湖知与行龙湖知与行 之工程精细化有效管理之工程精细化有效管理 一 龙湖地产工程管理架构 工程管理架构工程管理架构 组织和制度组织和制度 矩阵式组织架构 工程管理架构工程管理架构 组织和制度组织和制度 工程部经理 总监 装饰项目组技术支持组各项目部项目经理 专业工程师现场专业工程师装饰专业工程师 文员组 区域公司工程部区域公司工程部 景观项目部 景观专业工程师 集团和区域公司在职能上的区别 集团和区域公司在职能上的区别 l l 集团 注重项目宏观管控 区域公司 注重全过程的管理 集团 注重项目宏观管控 区域公司 注重全过程的管理 l l 集团 是政策 流程 制度的制定者 区域公司 是执行者

2、集团 是政策 流程 制度的制定者 区域公司 是执行者 l l 集团 集权 区域公司 被授权 集团 集权 区域公司 被授权 l l 集团 关键节点 停滞检查点的管控 区域公司 注重细节化管理 集团 关键节点 停滞检查点的管控 区域公司 注重细节化管理 工程管理架构工程管理架构 组织和制度组织和制度 工程管理架构工程管理架构 龙湖地产工程管理架构的特点龙湖地产工程管理架构的特点 技术支持组设置的初衷 l加强工程部施工过程中技术管控 l减轻现场专业工程师的工作强度 技术支持组设置的后期效果 l施工过程中专业性较强的技术性问题有了统一的管理人和执行标准 l后期维保责任期间物业和客户 包括施工单位 有了

3、明确的责任人 l移交物业后专业工程师能及时到岗新项目 减轻工作强度 降低管理成本 工程管理架构工程管理架构 龙湖地产工程部的输入与输出龙湖地产工程部的输入与输出 工程部对上游部门 研发部 的管理 输入 l会签设计任务书 参与施工图审查 l设计师必须到项目所在地进行4次以上针对施工单位 及监理 的技术交底 l设计师有责任进行针对现场变化 效果调整 设计错误等因素提出相应的设 计变更 遇到项目施工现场重大问题 必须由设计团队成员到现场解决 并 保证问题反馈速度 在三日内做出回复 l设计师必须针对现场突发性的事件进行现场办公服务 调整设计 出具设计 变更 工程管理架构工程管理架构 龙湖地产工程部的输

4、入与输出龙湖地产工程部的输入与输出 工程部对下游部门 造价采购部 的管理 输出 l工程项目部合同需求的质量直接影响下游造价采购部的招标质量 l现场签证办理的及时性和准确性直接影响下游造价采购部动态成本的反馈 l现场进度控制的把控直接影响下游造价采购部资金计划的准确性 l工程项目部竣工资料移交质量的好坏直接影响下游造价采购部结算质量 工程管理架构工程管理架构 工程部对外部 分供方 输入输出的管理工程部对外部 分供方 输入输出的管理 按项目特点制定考察标准按项目特点制定考察标准 l l 考察标准的制定是考察顺利开展的前提 考察标准的制定是考察顺利开展的前提 l l 考察标准制定的科学与否是能否甄选

5、考察标准制定的科学与否是能否甄选 合格合格 的分供方的前提 的分供方的前提 分供方评价体系 分供方评价体系 造价采购部工程部 景观项目部龙湖物业 二 龙湖地产工程管理三控二 龙湖地产工程管理三控 项目启动会的主要内容 项目启动会的主要内容 l l 项目团队的人员配置 项目团队的人员配置 l l 项目定位报告 项目定位报告 l l 项目一二级进度计划 项目一二级进度计划 l l 成本敏感分析 价值分配及目标成本预设 成本敏感分析 价值分配及目标成本预设 l l 会所 售楼处 样板房选址 定位 开放计划 会所 售楼处 样板房选址 定位 开放计划 l l 投资分析报告 启动 投资分析报告 启动 l

6、l 方案设计任务书 方案设计任务书 l l 景观方案设计任务书 景观方案设计任务书 l l 项目建造标准 项目建造标准 l l 报批报建流程及管控措施 报批报建流程及管控措施 l l 定义项目成功的标尺 主要指标 项目销售净利润率 项目内部收益率定义项目成功的标尺 主要指标 项目销售净利润率 项目内部收益率IRRIRR 一次性交房成功率 一次性交房成功率 进度控制进度控制 项目启动会制度项目启动会制度 项目启动会的作用 项目启动会的作用 l l 明确相关责任人 积极 明确相关责任人 积极 l l 统筹安排项目工作 主动 统筹安排项目工作 主动 l l 集团监管的起点 成果 集团监管的起点 成果

7、 进度控制进度控制 项目启动会制度项目启动会制度 1项目启动会实例 doc 以营销需求为目标制定工程计划以营销需求为目标制定工程计划 进度控制进度控制 进度控制的基础工作进度控制的基础工作 对造价采购部工作期量的管控对造价采购部工作期量的管控 进度控制进度控制 工作期量工作期量 合同名称 招标工作期量 日历天 启动会 已有资源 新资源 考察 招标文件拟定 含清单的编 制 交底 发放 投标报 价时间 招标 答疑 投标 分析 投标 澄清 评定标总用时 清单 编制 招标文件起草 交底 发放 平场土石方工程合同 0 514 51 561150 521 会所建安工程合同0 50191 5171460 5

8、49 5 会所精装修工程合同0 52212181380 556 区内 外供电设备安装合同 0 51102211750 548 总承包工程合同 0 57375302710199 5 防水工程合同0 54133152260 546 幕墙工程合同0 54142242690 562 户内精装修工程合同 172253857212108 环境景观工程施工合同0 522032625110 570 2工作期量标准 xls 工程部内部工作期量的管控工程部内部工作期量的管控 进度控制进度控制 工作期量工作期量 合同名称合同需求招标合同签订进场 总期量 工期 移交物业 0标高阶段性控制时间竣工验收 平场土石方工程合

9、同 3215 会所建安工程合同349 55 会所精装修工程合同5567 区内 外供电设备安装合同 3487 总承包工程合同 1099 510 防水工程合同3465 幕墙工程合同5625 户内精装修工程合同 71087 环境景观工程施工合同7705 项目关键计划节点的设置项目关键计划节点的设置 集团管控重点集团管控重点 l l 完成方案设计完成方案设计 l l 完成初步设计完成初步设计 l l 完成施工图设计完成施工图设计 l取得施工许可证 l项目开工 l售楼处 样板区开放 l取得预售许可证 l开盘 l竣工备案 l交房 进度控制进度控制 项目关键计划节点的设置及检查项目关键计划节点的设置及检查

10、进度控制进度控制 阶段性成果评审 一 阶段性成果评审 一 项目阶段性成果月度评审计划 序号阶段性成果评审项 计划 时间 责任部门 项 目 责任人 是否按 时完成 实际完 成时间 未按时完成 原因分析 概念设计概念设计研发部研发部 施工图设计施工图设计研发部研发部 招标启动会招标启动会造价采购部造价采购部 施工实施施工实施项目部项目部 甲供材料甲供材料造价采购部造价采购部 样板房样板房项目部项目部 3 月度项目阶段性成果评审计划 xls 评审需要解决的两个问题 评审需要解决的两个问题 l l 阶段性成果阶段性成果 项项 的设置 控制重点是什么 的设置 控制重点是什么 l l 阶段性成果审查的主要

11、内容 审查标准是什么 阶段性成果审查的主要内容 审查标准是什么 进度控制进度控制 阶段性成果评审 二 阶段性成果评审 二 4景观项目部部门阶段性成果评审明细表 xls 进度控制进度控制 项目月度计划项目月度计划 计划编制的思路 大事化小 计划编制的思路 大事化小 大事化小 将大循环分解成多个小循环 就具体事件而言阶段 性划分计划比如 34层分为2段变为17层 阶段性计划偏差调整 比如 34层分为3段 变为12层 进度控制进度控制 项目月度计划项目月度计划 计划管理的方法 分解 计划管理的方法 分解 月度计划 周计划 整体计划 进度统计 计划的构架 长 中 短期计划环环相扣 保障计划的持续性和执

12、行过程中的有据可循 进度控制进度控制 项目月度计划项目月度计划 计划管理的关键点计划管理的关键点 通过经济处罚 各项评比 管控 会议等手段 达 到整体计划和关 键节点的受控 总体计划的刚性 调整计划的可操作性 月度计划和统计处置的果断性 周计划和统计的连续性 涉及验收 工作面移交 样板点 评等主要节点是高压线计划不可 动摇 刚性计划外的可调控节点 兼顾 节点的相对恒定 对月度计划设置过程管控点 实 现过程跟踪 出现偏差 及时应 对 果断处置 重点关注进度统计与原计划的对 比 保障计划在过程实施中的延 续性 序 号 工作项目 分 期 工作 子项 配合单位或 部门 配合人 员 进度表 项目部 责任

13、人 重要度 备 注 工期 开始 时间 完成 时间 1 项目外部协调 报建手续 相关单位工作联系 2 设计协调 图纸会审 设计修改及技术核定 3专项技术方案确定 4重要施工方案审查 5材料设备供应 6分包单位确定 分包合同签订 7项目验收 分部工程验收 专项验收 竣工验收 8重要进度节点控制 9其他 进度控制进度控制 项目月度计划项目月度计划 项目月度工作计划 20XX年X月 项目名称 第X页共X页 l l 收尾工作节点工期专题会 规定动作 收尾工作节点工期专题会 规定动作 承前启后对前期工作的总结 对后期节点计划的梳理承前启后对前期工作的总结 对后期节点计划的梳理 l l 软资料时间节点的把控

14、软资料时间节点的把控 移交时间在物业完成项目接管验收后移交时间在物业完成项目接管验收后3030天内天内 项目资料禁止直接移交给物业工程人员项目资料禁止直接移交给物业工程人员 进度控制进度控制 工程后期进度控制工程后期进度控制 进度控制进度控制 龙湖龙湖OAOA计划管理体系计划管理体系 方案审查阶段审查重点方案审查阶段审查重点 l l 地下部分 地下部分 A A 地下室建筑面积与塔楼面积的比例关系在满足规划指标的前提下是否合理 地下室建筑面积与塔楼面积的比例关系在满足规划指标的前提下是否合理 B B 建筑基础形式 建筑基础形式 C C 地下室在满足规划指标的前提下 采用多层还是单层地下室 应考虑

15、安装的影响 地下室在满足规划指标的前提下 采用多层还是单层地下室 应考虑安装的影响 l l 地面以上 地面以上 A A 地面架空层 风洞 空中花园等从施工角度是否具有优化的可能 地面架空层 风洞 空中花园等从施工角度是否具有优化的可能 B B 小开间户型与大开间户型的比例关系 小开间户型与大开间户型的比例关系 C C 外立面窗面积与建筑面积的比例关系 外立面窗面积与建筑面积的比例关系 DD 外立面线条的变化或多样对施工工艺的要求和对成本的影响 外立面线条的变化或多样对施工工艺的要求和对成本的影响 E E 根据产品定位 重点关注建筑物外立面装饰的新材料新工艺 根据产品定位 重点关注建筑物外立面装

16、饰的新材料新工艺 质量控制质量控制 图审质量把控图审质量把控 初设审查阶段审查重点 成本 初设审查阶段审查重点 成本 l l 针对地下室钢筋 塔楼钢筋 地面以上钢筋 进行核算和预判 及时反馈计针对地下室钢筋 塔楼钢筋 地面以上钢筋 进行核算和预判 及时反馈计 算结果 以便在扩初阶段进行相应的调整 算结果 以便在扩初阶段进行相应的调整 l l 结构构件的砼等级的预判和指标的分析 通过对主要构件的砼工程量计算结构构件的砼等级的预判和指标的分析 通过对主要构件的砼工程量计算 进行整体判断 进行整体判断 l l 通过初勘 详勘的情况针对初设图基础选择做相应的技术分析和成本预判 通过初勘 详勘的情况针对初设图基础选择做相应的技术分析和成本预判 以指导扩初阶段和施工图阶段的基础优化和调整 以指导扩初阶段和施工图阶段的基础优化和调整 l l 根据地基承载力的具体情况 选择合理的地基处理方式 根据地基承载力的具体情况 选择合理的地基处理方式 l l 通过初设图与方案图的对比 基本确定通过初设图与方案图的对比 基本确定 地下室建筑面积与塔楼面积的比例地下室建筑面积与塔楼面积的比例 关系关系 户型比例关系