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1、房地产开发企业税收全面剖析和纳税筹划方法 房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧 一 房地产开发企业的主要税种及税率二 相关行业的税种及税率三 房地产业营业税的纳税筹划思路 一 房地产开发企业的主要税种及税率 主要税种及税率简表 营业税及附加税 印花税 契税 土地增值税 企业所得税 房产税 主要税种及税率简表 土地增值税税率表 营业税及附加税1 7 1 营业税的定义营业税是指对提供应税劳务 转让无形资产和销售不动产的单位和个人 就其取得的营业收入额 销售额 征收的一种流转税 2 营业税的征税范围营业税的征税范围包括提供应税劳务 转让无形资产和销售不动产 营业税的征税范围2 7 具体包括 交通运输
2、业 税率3 建筑业 税率3 建筑业具体包括 建筑 安装 修缮 装饰和其他工程作业 金融保险业 税率5 邮电通信业 税率3 文化体育 税率3 娱乐业 税率20 服务业 税率5 转让无形资产 税率5 销售不动产 税率5 销售不动产具体包括 销售建筑物或构建物 销售其他土地附着物 提示 房地产业交纳营业税 就是依据此项规定实施的 营业税及附加税3 7 3 营业税的纳税人营业税的纳税人是指对提供应税劳务 转让无形资产和销售不动产的单位和个人 4 房地产企业营业税的计征依据及计算方法 计征依据 纳税人提供应税劳务 转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用 房地产企业营业税的计征方法应交营业
3、税 应税营业额 营业税税率 房地产E网 房地产开发企业计征营业税的计征依据4 7 具体包括 第一 出售房屋收取的款项 第二 出售土地使用权收取的款项 第三 代收的房屋水表 电表 装修等款项 第四 出售房屋和土地预收的款项 提示 纳税人转让土地使用权或者销售不动产 采用预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 第五 视同销售的营业额 营业税及附加税5 7 5 房地产企业附加税的种类及计算 城市维护建设税 税率 市区7 县城 镇5 其他1 教育费附加 比率 3 各地方开征的其他费用 如防洪基金 防沙基金 城市文化发展基金等 具体情况各省差异较大 应交附加税费 应交营业税 城建税率 附加比
4、率 营业税及附加税应用举例16 7 某房地产开发企业开发并出售一个小区 具体销售和收款情况如下 第一 按照市场价格出售部分房屋 总售价7200万元 已收款4000万元 第二 以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋 实际售价2000万元 已收款1900万元 正常卖价2500万元 第三 部分房屋作为本公司办公用房 账面成本140万元 若出售正常售价300万元 第四 还有部分房屋已经预收了20 的定金 尚未开出销售发票 实际收款1000万元 第五 为了筹集二期开发的资金 将部分房屋出典 金额1800万元 第六 出售房屋时 向购房者收取本公司代垫的水表 电表的初装费共100万元 未开发票 只
5、开内部收据 该公司所在地城市维护建设税税率7 教育费附加比率3 不再征收其他费用 应用举例1参考答案7 7 该公司应交营业税及附加税的计算方法如下 应交营业税 7200 2500 300 1000 1800 100 5 645万元 应交附加税 645 7 3 64 5万元也可以采用下列简化计算方法应交营业税及附加税 7200 2500 300 1000 1800 100 5 1 7 3 12900 5 5 709 5万元 提示 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可 应按正常卖价计税 这叫做让利不让税 作办公用的房屋 出典的房屋视同销售计税 收取代垫的水表 电表的初装费作房屋销售收入计税 印花税1
6、 2 1 印花税的定义印花税 是对经济活动和经济交往中书立 领受 使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税 2 印花税的征税范围印花税的征税范围包括 各种经济合同 产权转移书据 如房产证 营业账簿 权利 许可证照等 印花税2 2 3 印花税的纳税人印花税的纳税人 是指在中国境内书立 领受 使用税法规定应税凭证的单位和个人 提示 该税的最大特点为征收面广 税率很低 4 印花税的计征依据及计算方法 印花税的计征方法有两种 从价计征 从量计征 出售房屋和土地按0 5 的税率计征印花税应交印花税 房屋和土地标的额 0 5 提示 房屋买卖过程中 房地产公司和购房人均应交纳 契税 1 契税的定义契
7、税 是指国家在土地 房屋权属转移时 按照当事人双方签订的合同 契约 以及所确定价格的一定比例 向权属承受人征收的一种税 提示 本税种只有房屋的买方交纳 卖方不交 2 契税的征税范围 契税以在我国境内的下列行为征税 国有土地使用权出让 土地使用权转让 房屋买卖 房屋赠与 房屋交换 提示 房屋 土地出租的 不交契税 房屋交换 按交换差额计征 3 契税的计征依据及计算方法 契税的税率 3 5 具体比例由各省根据当地的经济水平自主确定 契税的计算方法应交契税 计税依据 税率 契税计算的应用举例2 某房地产开发企业将自己开发的部分房屋作为本公司办公用房 账面成本140万元 若出售正常售价300万元 该房
8、屋定性为高档商品房当地税务机关规定适用5 的契税税率 应交契税 300 5 15万元 土地增值税 1 土地增值税的定义土地增值税 是对转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 土地增值税 2 土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围包含 转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 提示 以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为 以及房地产出租 抵押等未转让房产产权 土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围 土地增值税 3 土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人 是对转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得
9、收入的单位和个人 土地增值税 4 土地增值税的计征依据及计算方法 土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产取得的增值额 增值额 转让房地产取得的收入 扣除项目 纳税人有下列情形之一的 土地增值税按照房地产评估价格计算征税 隐瞒 虚报房地产成交价格的 提供扣除项目金额不实的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的 土地增值税 扣除项目包括以下内容 取得土地使用权所支付的金额 开发土地的成本 费用 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 与转让房地产有关的销售税金 如印花税 营业税及附加税 财政部规定的其他扣除项目 土地增值税 土地增值率 土地增值额 允许扣除项目金
10、额 A 提示 目的是判断应适用的土地增值税税率 A 50 税率30 50 A 100 税率40 100 A 200 税率50 200 A 税率60 土地增值税计算方法举例3 某房地产企业开发并成功出售一中心小区 取得收入28000万元 实际相关支出14500万元 其中 取得土地使用权费用7000万元 开发成本5000万元 利息支出1200万元 拆迁补偿支出900万元 其他费用400万元 经税务局审查 利息支出中 有一部分属于民间集资借款利息共380万元 不准扣除 其他费用中有120万元不符合税法列支标准 不能扣除 土地增值税计算方法举例3参考答案 1 应交印花税 28000 0 5 14万元
11、2 应交营业税及附加税 28000 5 1 10 1540万元 3 税务机关按收入的2 预扣土地增值税 28000 2 560万元 4 按收入的1 4 预扣企业所得税 28000 1 4 392万元 5 允许扣除的开发等支出 14500 380 120 14000万元 6 允许扣除的税金 14 1540 1554万元 7 土地增值税 28000 14000 1554 12446万元 8 土地增值率 12446 14000 1554 80 02 9 应交土地增值税 12446 40 15554 5 4978 777 7 4200 3万元应补交土地增值税 4200 3 560 3640 3万元 1
12、0 应交企业所得税 12446 4200 3 33 2721 1万元应补交企业所得税 2721 1 392 2329 1万元 11 净利润 12446 4200 3 2721 1 500 5024 6万元 企业所得税 1 企业所得税的定义企业所得税是以纳税人的所得额为计征对象所征收的税收 所得额 收入总额 成本费用支出以及免税收入等2 企业所得税的征税范围企业所得税的征税范围 包括企业所得税纳税人取得的生产 经营所得和其他所得 生产 经营所得和其他所得包括来源于中国境内 境外的所得 企业所得税 3 企业所得税的纳税人企业所得税的纳税人包括 国有企业 集体企业 私营企业 联营企业 股份制企业等
13、4 企业所得税的计征依据及计算方法 企业所得税的税率 2007年年底之前为33 2008年开始为25 应交企业所得税 应纳税所得额 税率 提示 其具体规定和技巧后面再分别介绍 房产税 法律依据 房产税暂行条例 1 房产税的定义房产税 是以房产为征税对象 按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税 2 房产税的征税范围房产税的征税范围为城市 县城 建制镇和工矿区的房屋 不包括农村 房产税 3 房产税的纳税人房产税的纳税人是指拥有以上征税范围房屋产权的单位和个人 具体包括 产权所有人 经营管理单位 承典人 房产代管人或者使用人 提示 对个人所拥有的非营业性的房产免征
14、房产税 房产税 4 房产税的计征依据及计算方法 房产税的计征方法有两种 从价计征 从租计征 从价计征主要是针对自用的房屋而言 税率为1 2 计算公式为 应纳房产税 应税房产原值 1 扣除比例 1 2 提示 扣除比例为10 30 具体比例由当地税务机关确定 从租计征主要是针对出租的房屋而言 税率为12 计算公式为 应纳房产税 租金收入 12 房产税应用举例4 某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运用如下 第一 将3套房屋作为本公司临时办公用房 入账价值500万元 第二 将部分房屋以出典的方式融资 该部分出典的房屋账面价值1000万元 实际融资750万元 第三 将部分开发的房屋以租代售 本年收
15、取租金400万元 当地税务机关规定 自用房屋扣除率一律为20 房产税应用举例4参考答案 则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下 办公用房应交房产税 500 1 20 1 2 4 8万元 租金收入应交房产税 400 12 48万元 该企业本年应交房产税 4 8 48 52 8万元 提示 房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附加税等 房屋出典的 出典方视同销售 交纳营业税和附加税等有关税金 不交房产税 房产税由承典方交纳 二 相关行业的税种及税率 建筑施工业 装饰装潢业 建筑施工业 1 交纳的主要税种和税率 营业税 税率3 城建税和教育费附加 同房地产开发企业 印花税 税率0 3 企业所得税
16、税率 2007年年底之前为33 2008年开始为25 建筑施工业 2 应交税金的计算和征收方法 目前我国对建筑施工行业主要采用按照收入比例一次性预征 适当进行稽查补交原则 即按照收入一定比例将营业税及附加税 企业所得税一次性征收 一次性预征的综合比例由各地税务机关根据当地的经济发展状况核定 一般在5 8 之间 提示 这么做的主要原因是 建筑行业大小规模不一 施工地和注册地往往不在同一地方 消化农民工较多 会计核算不太健全 建筑施工业计税应用举例5 某施工企业承接一项房屋的建筑施工 合同总金额14000万元 当地税务机关按照施工企业收入的一定比例预征税款 营业税及附加税比例为3 5 企业所得税按照收入的3 预征 预征税款的综合比例为6 5 建筑施工业计税应用举例5参考答案 则应交税金的计算方法如下 营业税及附加税 14000 3 5 490万元企业所得税 14000 3 420万元 提示 部分地方以上税种都是上交地方税务局 但2003年后新注册的公司 原则上营业税及附加税上交地方税务局 而企业所得税上交国家税务局 无论采用包工包料的方式 还是采用只包工不包料的方式 计税依据均为料工费在内
