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1、 2019年8月广州市场分析报告 易居营销集团广东区域广州公司市场开发部 报告导读 看宏观 看土地 看住宅 看商服 看全国 TOP100房企8月业绩较7月环比微降1 7 TOP30房企中有11家房企单月业绩环比下降 多数企业8月业绩仍表现为环比上升 地铁21号线或于9月28日全线开通 增城39分钟直达员村 黄埔有轨电车2号线正式动工 预计2022年开通 10月8日起调整新发放商业性个人住房贷款利率 8月广州成交2宗商住用地 2宗商服用地 南沙单区成交64万 宅地 全市挂牌12宗土地 总建面约118万 增城单区供应55万 宅地 8月多项目推货放缓 共推新2114套 市场整体保持冷淡 供应量及网签
2、量价齐跌 去化周期持续缩短 8月末全市住宅去化周期缩短至9 2个月 8月商服市场持续下降 公寓成交集中于黄埔 南沙 花都 番禺四区 商办量升价跌 网签量前十多为外围区项目 拉低均价 商业成交仍以社区底商为主 全国 宏观环境 TOP100房企8月业绩较7月环比微降1 7 TOP30房企中有11家房企单月业绩环比下降 多数企业8月业绩仍表现为环比上升 全国 宏观环境 相较去年同期 当下房企依旧面临较大的供货压力 但8月份 供应层面已有改善的迹象 随着 金九银十 销售旺季的到来 持续下滑的指标或将企稳并回升 中西部地区房地产市场 尤其是武汉 成都这类中西部地区核心二线城市 市场热度有望惯性延续 数据
3、层面 TOP100房企单月业绩表现相对平稳 8月业绩规模较7月环比微降1 7 一线城市成交量环比下降10 半数二三线城市回升 数据来源 CRIC 市场层面 一线遇冷 半数二三线回升8月房地产市场持续转冷 一线城市成交量环比下降10 同比下跌7 二三线城市成交量同环比双降 跌幅分别为 3 和 6 但亦有近半数二三线城市成交量企稳回升 成都 无锡和厦门等城市环比涨幅皆超30 标杆房企业业绩下滑2019年8月 TOP30房企中有11家房企单月业绩环比下降 TOP3房企中 万科8月单月实现全口径业绩规模451 3亿元 较7月环比降低6 3 相比去年同期降幅收窄 另外 旭辉和招商蛇口8月实现单月销售金额
4、137 4亿元和180 9亿元 分别环比下降5 6 和6 4 简评 数据层面 7月70城房价出炉 广州新房住宅价格连涨7个月 二手房止跌反涨 8月15日 国家统计局公布2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 7月城市最高涨幅均不超2 在政策严控下 房价涨幅收窄趋于稳定 网 签价连涨 有进一步收紧政策风险 简评 7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数 一线城市中 北京环比微跌0 3 广州和上海均环比微涨0 4 深圳微涨0 7 一线城市中 除上海环比下跌0 1 外 北京 广州分别环比微涨0 6 0 3 深圳持平 新房 二手房 全国 宏观环境 广州 宏观环境与规划 中国人民银行将
5、于10月8日起调整新发放商业性个人住房贷款利率8月28日 黄埔有轨电车2号线正式动工 预计开通时间为2022年广州地铁21号线预计9月28日全线开通 增城39分钟直达员村 广州 宏观环境 政策 8月25日 中国人民银行发布公告 10月8日起调整新发放商业性个人住房贷款利率 此次利率调整 人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地 LPR加点下限 与改革前相比 居民家庭申请个人住房贷款 利息支出基本不受影响 简评 借款人申请商业性个人住房贷款时 可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期 重定价周期最短为1年 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率 二套商业性
6、个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 公积金个人住房贷款利率政策暂不调整 政策重点内容 广州 宏观环境 规划 8月28日 黄埔有轨电车2号线正式动工 预计开通时间为2022年 有轨电车2号线建成后 有利于科学城及其他组团的串联 满足沿线居民多 样的出行需求 这对沿线各个项目是一大利好 简评 黄埔有轨电车2号线 全长14 4公里 共设车站20座 起于香雪站 止于南岗站 有轨电车2号线建成后 可形成一定公共交通网络 有轨电车 有轨电车1号 5号线路 公交线路 13对公交线路停靠站和41条 含4条夜班线 公交线
7、路地铁线路 地铁6号线 规划地铁23号线 地铁13号线该线路建成利于实现科学城 东区 云埔片区 南岗片区的组团串联和满足黄埔核心区 组团间以及组团内居民多样出行需求 8月28日 据广州开发区交投集团发布的消息 黄埔有轨电车2号线正式动工 预计开通时间比此前环评文件的2021年延迟了一年 有轨电车2号线 有轨电车2号线平面示意图 广州 宏观环境 规划 地铁21号线或9月28日全线开通 增城39分钟直达员村 21号线的开通后 增城至天河加速通勤 尤其是荔城朱村将免去转线知识 城线和14号线出城的麻烦 这对沿线各个项目是一大利好 简评 8月23日 据中国广州发布发布的消息 广州地铁二十一号线增城广场
8、至员村段实施全线贯通试运行 预计于9月28日通车 21号线平面示意图21号线21号地铁全长61 6公里 是目前广州在建最长的线路 为达到 外围副中心至市中心的出行时间为1小时 内的目标 实现快慢线运行 快线的开通 21号线仅需停靠9站 预估21号线快线时间 全程只需39分钟 足足节省约20分钟 住宅市场 小结 房贷利率迎来调整 轨道交通建设加速 助力广州发展 商业性个人住房贷款利率迎来调整 此次利率调整 人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限 黄埔有轨电车2号线本月正式动工 预计2022年开通 有轨电车2号线建成后 有利于科学城及其他组团的串联 满足沿线居民
9、多样的出行需求 这对沿线各个项目是一大利好 广州地铁21号线或9月28日全线开通 21号线的开通后 增城至天河加速通勤 尤其是荔城朱村将免去转线知识城线和14号线出城的麻烦 这对沿线各个项目是一大利好 一级市场 8月成交4宗土地 其中2宗商住地共64万 2宗商服地共8万 8月挂牌12宗土地 供应商住用地97万 商服用地21万 南沙单区成交64万 宅地 增城单区供应55万 宅地 8月成交两宗商住用地 总建面约64万 成交楼面价9393元 商服地成交环比量跌价涨 两宗商服地共8万 楼面价11515元 8月总成交64万 8月份成交两宗商住地 总建面约64万 折合成交楼面价元9393 成交两宗商服地
10、量跌价涨 建面约万7 85万 折合成交楼面价11515元 1 8月商住地供应同比上涨 成交楼面价走高 今年1 8月商住地共供应524万 同比上涨75 成交274万 同比上涨66 成交楼面价13340元 同比上涨13 一级市场 数据 0 10 000 20 000 30 000 40 000 0 100 200 300 400 近一年广州商住地与商服地成交量价走势 商住地建面 万 商住地楼面价 元 商服地建面 万 商服地楼面价 元 数据来源 易居市场监测整理 299 274 524456 11773 0 5000 10000 15000 6005004003002001000 2019年1 8月
11、 近两年1 8月商住地累计供求价对比13340 成交建面 万 2018年1 8月供应建面 万 楼面价 元 一级市场 成交 8月份广州成交4宗经营性土地 总金额约66亿元 总建面约72万 一级市场 成交 商服用地 九元航空以总价约7 1亿元竞得白云新城5 8万 商服用地 底价成交折合楼面价12313元 该地块建设航空总部 航空商贸产业项目 需自持40 物业 周边配套 地块距2号线萧岗站仅250m 毗邻黄石东路 交通便利 白云新城内聚集多个大型商超 生活配套齐全 距5A级景区白云山900m 生活环境 景观资源优越 周边市场 地块周边5km内仅百信广场一个一手商服产品在售 产品为40 写字楼 均价3
12、 8万 周边二手商办均价约为3 5万 白云山 地块 白云文化广场站 萧岗站 百信广场在售产品 40 公寓均价 3 8万 黄石东路 AB2906009地块建面 43950 挂牌楼面价 13902 拍地时间 6月20日 一级市场 成交 周边配套 地块位于黄边南路与黄边北路之间 毗邻华南快速路 2km范围内有三家医院 医疗配套较丰富 周边有众多工业区以及小区 居住环境成熟 商业氛围未成形 周边市场 地块位于广州设计之都 周边无在售一手商务楼盘 京广线 地铁二号线 黄边站 本案 白云集团地块 AB2901071地块建面 10265 成交楼面价 8691元 自持 100 交通集团地块 AB2901047
13、地块建面 29925 成交楼面价 8691元 自持 100 阿道夫有限公司地块 AB29010027 067建面 34692 成交楼面价 8510元 自持 100 商服用地 白云高新区投资集团以总价约1 9亿竞得白云黄边村2万 商服用地 底价成交 折合楼面价9250元 该地块须自持70 物业 建筑限高50米 一级市场 成交 周边配套 地块连接红莲大桥 毗邻龙穴大道北 2km范围内有多所中小学 写字楼和工业厂家 商业氛围浓厚 教育资源良好 医疗配到较为欠缺 周边市场 地块5km范围内有三个一手项目 鸿成 珠江玥在售76 98 二至三房 均价2 1 2 2万 珠江源昌花园在售104 121 三至四
14、房 均价1 9万 城投 首筑花园在售101 119 三房 价格待定 NJY 10地块 城投 首筑花园产品 101 119 三房均价 待定珠江源昌花园产品 104 121 三至四房均价 1 9万 鸿成 珠江玥产品 76 98 二至三房均价 2 1 2 2万 NJY 11地块 商住用地 恒大以总价约24亿竞得南沙万顷沙27 6万 居住用地 底价成交 折合楼面价8760元 地块需配建约2 8万 的人才公寓 建筑限高50 90米 一级市场 成交 周边配套 地块连接红莲大桥 毗邻龙穴大道北 2km范围内有多所中小学 写字楼和工业厂家 商业氛围浓厚 教育资源良好 医疗配到较为欠缺 周边市场 地块5km范围
15、内有三个一手项目 鸿成 珠江玥在售76 98 二至三房 均价2 1 2 2万 珠江源昌花园在售104 121 三至四房 均价1 9万 城投 首筑花园在售101 119 三房 价格待定 NJY 10地块 城投 首筑花园产品 101 119 三房均价 待定珠江源昌花园产品 104 121 三至四房均价 1 9万 鸿成 珠江玥产品 76 98 二至三房均价 2 1 2 2万 NJY 11地块 商住用地 恒大以总价约33亿竞得南沙万顷沙36 5万 居住用地 底价成交 折合楼面价9050元 地块需配建约2 8万 的人才公寓 建筑限高50 90米 宗地面积 建筑面积挂牌初始价折合楼面价 万元 元 容积率拍
16、地时间 1 荔湾 序号区域地块名称土地性质AF020125地块商服用地 9039 33444 3 7 2 广州市荔湾区南岸路 珠江东侧冷冻厂地块 居住用地 37653 83597 2 8 4 83101234A18050地块 居住用地 43959 131877 3 0 5增城 83101234A19094地块 92615 324152 3 5 6 83001208A19211地块 31559 94678 3 0 7 花都区工业大道南三地块一期地块 居住用地 153740 174764 2 8 8 花都花都区商业大道北一地块 40742 100530 3 00 9 花都区广花公路东一 C4 地块 89625 59352 3 00 66888200009月29日301450360609月19日145000109959月2日340000104899月2日114700121159月2日219679125709月19日157777156959月20日86718146119月29日 8月份广州共挂牌12宗经营性土地 总金额约157亿 总建面约118万 其中增城单区供应55万 居住用地 一级市场 挂
