房地产行业信用风险分析专题报告_重点布局武汉的房企能否扛过疫情冲击

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1、 行业信用风险分析专题报告行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明请务必阅读正文之后的免责声明 渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 1 of 17 固固 定定 收收 益益 研研 究究 证证 券券 研研 究究 报报 告告 固固 定定 收收 益益 专专 题题 报报 告告 证券分析师证券分析师 夏捷 022 23861355 xiaj 核心观点核心观点 武汉市房地产市场概况武汉市房地产市场概况 武汉市地理位置优越 优势产业聚集 交通网络发达 是长江中下游经济带的核心城市 之一 也是近年来地产市场发展十分迅猛的重点城市之一 2019

2、年武汉土地供应面积 1993 万 规划建筑面积 4387 万 其中居住类用地规划建面 3323 万 占总量的 64 较 2018 年增加 6 2019 年 武汉市住宅商品房共推出 2629 万 销售面积 2324 万 供销比为 0 88 住房销售市场显著回暖 销售单价较 2018 年也有大幅提 高 近 5 年首次突破万元大关 达到 12321 元 全年销售额高达 2864 亿元 在全国 城市中位列前三 新冠肺炎疫情对房地产市场的影响新冠肺炎疫情对房地产市场的影响 回顾 2003 年 SARS 期间 疫情对 2003 年房地产施工以及商品房销售造成了一定影响 但幅度有限 主要指标在疫情最严重的二

3、季度有明显下滑 随后企稳 SARS 对于 2003 年全年的房地产市场影响更小 年度各项核心指标都超过 2002 年 全年核心指标维持 高位 但当前楼市已处在稳步调整通道 短期在新型肺炎疫情影响下 经济下行压力增 大 叠加售楼处关闭 中介机构暂停营业等 房地产市场交易规模短期将出现回落 受 到疫情影响的程度也大于 SARS 湖北省特别是武汉市作为本次疫情的重灾区 房地产 受到影响的力度会更大 施工延期 销售停摆 需求抑制 但并不会影响其长期向好的 格局 而湖北省的其他城市 尤其是三四线城市 疫情后的市场恢复时间将会很长 人 口稳定性 产业恢复都弱于武汉市 2018 年房地产信用市场分析年房地产

4、信用市场分析 从武汉的 2018 年和 2019 年住宅土地市场来看 融创中国 中建三局地产和华侨城无疑 是最大买家 尤其是融创中国 2018 2019 年在武汉拿地 272 万平方米 总货值近 200 亿 元 稳居武汉住宅土地市场头把交椅 湖北当地的区域性房企例如武汉地产集团 武汉 城投集团 湖北省交通投资集团也有亮眼表现 目前由于房企产行业进入稳定发展周期 特别是近年来对房企融资的限制不断提高 房企普遍采用高周转的运营模式 从拿地到 预售的时间周期缩短到半年左右 所以本次疫情虽然冲击时间有限 但足以对房企的现 金流构成威胁 以目前疫情的发展趋势来看 湖北以外地区开始复工 受到影响时间对 较

5、小 但武汉地区预计最早复工日期也将在 3 月中旬以后 所以重点布局武汉的房企将 会受到很大影响 好在地产项目和土地属于流动性较好 增值率较高的资产 如果进行 项目出售或引入战略投资者 可缓解现金流压力 防风险的角度 我们建议警惕疫情对 重点布局武汉的区域房企 以及疫情对其他高周转房企现金流的影响 投资的角度 我 们建议可适当挖掘全国性房企以及深耕长三角 大湾区的区域型房企的投资机会 风险提示风险提示 房地产调控政策进一步收紧 信贷政策进一步收紧 融资环境持续恶化等 重点布局武汉的房企能否扛过疫情冲击重点布局武汉的房企能否扛过疫情冲击 房地产行业信用风险分析专题报告 分析师 分析师 夏捷 SAC

6、 NO S1150519070001 2020 年 2 月 13 日 行业信用风险分析专题报告行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明请务必阅读正文之后的免责声明 2 of 17 目 录 1 武汉市房地产市场概况 4 1 1 区位环境 九省通衢 华中重镇 4 1 2 土地市场 量价齐升 5 1 3 住房市场 再创新高 6 1 4 政策环境 因城施策逐渐形成 7 2 新冠肺炎疫情对房地产市场的影响 8 2 1 复盘 非典 对房地产市场的影响 8 2 2 新冠肺炎疫情对房地产市场的影响 9 3 哪些房企重点布局武汉市场 11 3 1 龙头房企加速布局 11 3 2 新冠疫情对重点房企

7、的影响 12 4 风险提示 14 行业信用风险分析专题报告行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明请务必阅读正文之后的免责声明 3 of 17 图 目 录 图 1 湖北省行政区划图 4 图 2 武汉市行政区划图 4 图 3 近 5 年武汉土地成交情况 万元 5 图 4 近 5 年武汉土地成交价格情况 元 5 图 5 近 5 年武汉住宅土地成交情况 万元 5 图 6 近 5 年武汉住宅土地成交价格情况 元 5 图 7 近 5 年武汉住宅商品房销售情况 元 亿元 7 图 8 近 5 年武汉住宅商品房推出情况 万 7 图 9 非典 对房地产施工的影响 8 图 10 非典 对房地产销售的

8、影响 8 图 11 2001 2005 年商品房销售面积及同比 万 9 图 12 2001 2005 年商品房销售额及同比 亿元 9 图 13 近 5 年全国房屋施工面积及增速 万 10 图 14 近 5 年全国房屋新开工面积及增速 万 10 图 15 近 5 年全国商品房销售额及增速 亿元 10 图 16 近 5 年全国商品房销售面积及增速 万 10 表 目 录 表 1 2019 年全国前十热点城市土地成交情况 6 表 2 2018 2019 年武汉拿地 住宅 规模前 15 企业 11 表 3 2019 年武汉住宅商品房销售规模前 15 企业 12 表 4 部分武汉当地房企偿债能力情况 13

9、 行业信用风险分析专题报告行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明请务必阅读正文之后的免责声明 4 of 17 1 武汉市房地产市场武汉市房地产市场概况概况 1 1 区位区位环境环境 九省通衢九省通衢 华中重镇华中重镇 武汉市 湖北省省会 位于湖北省东部 是中部六省中的唯一一个副省级城市 武汉市全市辖区总面积 8569 15 平方千米 2019 年末户籍人口数 908 35 万人 流动人口 510 30 万人 武汉地处江汉平原东部 长江中游 世界第三大河长江及其最大支流汉江在城中 交汇 形成武昌 汉口 汉阳三镇鼎立的格局 市内江河纵横 湖港交织 水域 面积占全市总面积四分之一 作

10、为中国经济地理中心 武汉素有 九省通衢 之称 是中国内陆最大的水陆空交通枢纽和长江中游航运中心 其高铁网辐射大半个中 国 是华中地区唯一可直航全球五大洲的城市 武汉历史悠久 从春秋战国到辛亥革命 武汉均具有重要的历史意义 时至今日 武汉更承担着长江经济带核心城市 中部崛起战略支点以及全面改革试验区等使 命 图图 1 湖北省行政区划图湖北省行政区划图 图图 2 武汉市行政区划图武汉市行政区划图 数据来源 互联网 渤海证券研究所 数据来源 互联网 渤海证券研究所 武汉市 2018 年实现 GDP14847 29 亿元 占湖北省全省 GDP 的 36 比排名第 二的襄阳市高出超过 1 万亿元 201

11、8 年武汉市实现一般公共预算收入 1528 7 亿 元 大幅领先于省内其他城市 目前 武汉市已经形成了以国家网络安全人才与创新基地 国家航天产业基地 行业信用风险分析专题报告行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明请务必阅读正文之后的免责声明 5 of 17 国家新能源和智能网联汽车基地 国家存储器基地和大健康产业基地为核心的优 势产业 拥有 68 家上市公司 位于全省第一 1 2 土地市场 土地市场 量价齐升量价齐升 2019 年武汉累计推出地块 328 宗地块 土地供应面积 1993 万 规划建筑面积 4387 万 同比减少 5 其中 居住类用地供应 156 宗 规划建面 3

12、323 万 占总量的 64 较 2018 年增加 6 2019 年 随着主城区重点地块供给增加 以及光谷 沌口 临空港等区域不断升 温 武汉市的土地成交单价也创新高 虽有熔断机制 依旧挡不住武汉土地价格 全面上涨的势头 2019 年武汉居住类楼面地价涨至 5845 元 同比上涨 24 明显快于房价涨幅 全市宅地成交溢价率也由 2018 年 3 74 提高至 11 7 图图 3 近近 5 年武汉土地成交情况 万元 年武汉土地成交情况 万元 图图 4 近近 5 年武汉土地成交价格情况 元年武汉土地成交价格情况 元 数据来源 中指院 渤海证券研究所 数据来源 中指院 渤海证券研究所 图图 5 近近

13、5 年武汉住宅土地成交情况 万元 年武汉住宅土地成交情况 万元 图图 6 近近 5 年武汉住宅土地成交价格情况 元年武汉住宅土地成交价格情况 元 数据来源 中指院 渤海证券研究所 数据来源 中指院 渤海证券研究所 从成交金额看 2019 年武汉各类土地出让金额 1766 亿元 创造历史新高 位 行业信用风险分析专题报告行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明请务必阅读正文之后的免责声明 6 of 17 居全国城市第五 至此 武汉出让金连续 4 年超过千亿 稳居全国前五名 同时 武汉以 4387 万 建面成为全国重点城市第五位 市场潜在开发量可观 也保证 了长期可持续发展 表表 1

14、 2019 年全国前十热点城市土地成交情况年全国前十热点城市土地成交情况 排名排名 城市城市 土地出让金 亿元 土地出让金 亿元 规划建筑面规划建筑面积 万积 万 溢价率 溢价率 1 杭州 2837 4492 16 4 2 上海 1992 2516 1 7 3 广州 1865 3769 15 6 4 苏州 1850 4010 12 3 5 武汉 1766 4387 11 4 6 北京 1699 892 9 3 7 南京 1697 3177 15 8 8 重庆 1547 9486 11 4 9 宁波 1402 4929 20 4 10 成都 1384 5899 13 9 数据来源 中指院 渤海证

15、券研究所 1 3 住房住房市场 市场 再创新高再创新高 2019 年 武汉市住宅商品房共推出 2629 万 销售面积 2324 万 供销比为 0 88 住房销售市场显著回暖 销售单价较 2018 年也有大幅提高 近 5 年首次 突破万元大关 达到 12321 元 全年销售额高达 2864 亿元 在全国城市中位 列前三 2019 年 借力军运会大势 武汉楼市供销两旺 实现了显著增长 同时 基于成本 地价 供需等综合因素 预售限价审批全面松动 众多区域价格普遍 上涨 呈现量价齐涨格局 2019 年 武汉限价政策不再一刀切 整体放松势头明 显 众多区域价格实现普涨 同时 由于主城区销售套数占到总量的

16、 56 较 2018 年的 47 提高了 9 个百分点 房价统计也出现了结构性上涨 多重因素推 动下 武汉出现量价齐涨格局 行业信用风险分析专题报告行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明请务必阅读正文之后的免责声明 7 of 17 图图 7 近近 5 年武汉住宅商品房销售情况年武汉住宅商品房销售情况 元元 亿元 亿元 图图 8 近近 5 年武汉住宅商品房推出情况年武汉住宅商品房推出情况 万万 数据来源 中指院 渤海证券研究所 数据来源 中指院 渤海证券研究所 1 4 政策政策环境环境 因城施策因城施策逐渐形成逐渐形成 目前 武汉已完成 一城一策 试点工作方案 武汉市建立和完善房地产市 场平稳健康发展长效机制工作方案 并通过住建部审核与国务院备案通过 按 照这一指导原则 武汉市已经完成住房发展规划和住房需求研究 住房空间布局 租赁住房发展 一总三专 的住房规划编制 从 2019 年第四季度起 相继从存 量房网签与信息发布 物业服务企业管理 公共租赁住房运营管理 商品房预售 管理等方面 督促相关部门落实 一城一策 方案确定的政策举措 随着长江中游城市群 长江经济带 中部崛起