2018养老地产研究报告

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1、1 健康养老 养生地产 案例借鉴分享 2 1 缘起 城市化驱动下的郊区地产发展 海淀科技 奥林匹克 老城 3 创新中心 公园 中关村科技 园区核心区 石景山综合 服务中心 西苑 清河 北苑 酒仙桥 中央 商务区 东坝 定福庄 垡头 南苑 丰台 u优化中关村高科技园区核心区 中央商务区 奥林匹克中心区 海 淀山后科技创新中心等城市职能中 心的功能 建设石景山综合服务中 心 提升城市职能中心品质和辐射 带动作用 u边缘集团作为中心城承担产业与 人口聚集的重要地区 均有自身的 发展方向及定位 以上数据均 来自北京市规划局 清河 回龙观 北苑 酒仙桥 望京 进行空间优化 完善配套 改善 交通 清河 酒

2、仙桥 东坝 丰台 重 点发展高新技术产业 定福庄 西苑 以教育科研为主 石景山 垡头 调整用地功能 搬迁改造现有的污染扰民企业 南苑 以教育科研为主 同时作 为远期中央行政办公预留地的备 选用地 新城发展带 北京城市总体规划从区域分布角度 由内而外分为城市中心区 十大边 缘集团和十一大新城 其中新城产业功能的强化将有力推动中心城人口 疏散和城市平衡发展 房山新城 北京面向区域发展的重要节 点 引导发展现代制造业 新材料产业 石油化工 新 型建材 以及物流 旅游 服务 教育等功能 昌平新城 形象与文化内涵 顺义新城 产 旅游服务 教育功能 顺义 空港物昌平 高新代制造业 及空港物流 会展 怀柔新

3、城 流 制造业技术 教育国际交往 体育休闲等功能 北京东部发展带上的重要节 和现代制造业基地 以东地区 点 国际交往中心的重要组 通州 综合 成部分 引导发展会议 旅 为城市远期发展预留空间 天 服务 游 休闲度假 影视文化等 业和以空港为依托的物流业 功能 平原地区可发展科技 含量高 无污染的都市型工亦庄 区域物 东部发展带重要节点 发展电 平谷新城 子 汽车 医药 装备等高新 北 京 东 部 发展带的重要 节技术产业与现代制造业 以及 延庆新城 大兴新城 北 京 东 部 发 展 带 重 要 节 国际交往中心重要组成部 发展生物医药等现代制造业 点 重要水源保护地 也 分 联系西北地区交通枢

4、 以及商业物流 文化教育等功 是国际交往中心重要组成 纽 国际化旅游休闲区 4 大兴 商业物 流 生物医药 房山 现代制 平谷 都市工 业 制造业 延庆 旅游 怀柔 休闲 密云 都市工 门头沟 文化 商业 旅游 通州新城 北京未来发展的新城区和城市 综合服务中心 引导发展行政 办公 商务金融 文化 会展 等功能 是中心城行政办公 金融贸易等职能的补充配套区 将突出以北运河为纽带的城市 潮白河以西地区为顺义中心区 竺空港区重点发展高新技术产 物流 工业 都市工业 业 休闲会议 重要高新技 术 研 发 产业基 地 发展高新技术研发与生 东部发展带重要节点 发展现 亦庄新城 造 新材料 流 高新技术

5、 业 现代制造业 商务 物流等功能 积极推动 点 是京津发展走廊上的重 型工业和现代制造业 以及 物流 休闲度假等功能 门头沟新城 开发区向综合产业新城转变 密云新城 要通道之一 引导发展都市 能 空间上重点向西发展 东 部分 发展科技含量高 发展都市型工业 及旅游 西部发展带的重要组成部分 部地区结合麋鹿园 团河行宫 无污染都市型工业 及旅 休闲度假 物流 营造山 引导发展文化娱乐 商业服 建设南部郊野生态公园 游度假 会议培训等功能 水相间的生态园林新城 务 旅游服务等功能 根据各新城的区位条件 发展基础 资源环境承载能力 现阶段重点发 展位于东部发展带上的通州 顺义和亦庄3个新城 近 郊

6、 圈 层 1中央别墅区 2亚北 3京昌 4西山 5马坡 顺义 远 郊 圈 层 6怀柔 7密云 8延庆 9房山 涿州 10廊坊 5 1 5 3 2 6 7 8 4 10 9 按照距离城市中心30公里 时间距离在60分钟 将五环与六环之间及 沿线作为近郊地产分布地带 六环外为远郊地产分布带 并通过聚集 性发展 形成成熟近远郊板块 所 投资 小户型 板块区域构成资源交通 配套 成熟 度 代表项目产品及客户特征 西山板块 海淀区西部 石 西山风景区 景山区 历史文脉 西五环一般 西山美庐 西山美墅馆 香山艺墅 檀香山 玉墅 临枫 庐师山庄 山地景观别墅 主动郊 区化自用 投资收藏 京昌板块 海淀区北部

7、 昌 温榆河上游 平区 上风上水 八达岭高速路较低 北京玫瑰园 碧水庄园 别墅 类别墅 主动郊 顺驰 林溪 香江别墅 区化自用 周末假期居 观山悦 宽HOUSE 所 亚北板块 朝阳区北部 昌 平区南部 温榆河中游 京承高速路 立汤路 纳帕溪谷 温哥华森林 别墅 类别墅 主动郊 逐渐 成熟麦卡伦地 东方普罗旺斯 区化自用 周末假期居 壹千栋 汤HOUSE 所 中央别墅 朝阳区东部 顺 区板块 义区南部 温榆河 机场高速路 京顺路 高 龙湖 滟澜山 凡尔赛河 谷 阿凯笛亚庄园 优山 美地 龙湾别墅 独栋 联排 主动郊 区化自用投资租赁 马坡板块顺义区 奥林匹克 水上 公园 京承高速路 京顺路 白马

8、 逐渐 成熟 路 香醍漫步 香醍别苑 富 力湾 波特兰花园 别墅 类别墅 主动郊 区化自用 周末假期居 6 随着城市空间拓展 基础设施完善 近郊别墅居住属性增强 低密度物 业价格攀升 别墅类物业总价达到300万 套以上 郊区土地成本快速攀 升导致近郊低密度物业产品供应豪宅化及复合化两种不同趋势 中产客户 板块 怀柔板块 密云板块 延庆板块 房山 涿州 板块 廊坊板块 区域构成 怀柔区 密云区 延庆县 房山区 香河 燕郊 资源 交通便利 被规划为 唯一的旅游休闲度假 区 区域成熟度高 依托密云水库 是北 京上风上水的地方 区域认知度较高 区 域发展趋向成熟 交通相对不便 区域 发展缓慢 度假别墅

9、 区域认知未成熟 配 套少 资源优势明显 项目多位于京石高速 旁 通勤时间长 区 域内有3座高尔夫球 场 生态环境良好 燕郊和香河与北京市 区有高速相连 交通 优势明显 代表项目 塞班假日 红螺湖 别墅 山水墅 欧 郡 亚澜湾 鸿福天地 白河涧 君山国际 高尔夫别墅 清凉盛景 原乡美 利坚 阳光假日别 墅 玫瑰山谷 GAV高尔夫会员 别墅 丹佛尓湾别 墅 京都高尔夫别 墅 竹语堂别墅 孔雀城 塞纳河谷 达观别墅 东方夏 威夷 挪威de森 林 产品形式 高总价 大户型产品 和小独栋产品并存 产品品质相对较高 竞争较为激烈 高总价 大户型的产 品和小独栋产品并 存 产品品质相对较 高 竞争较为激烈

10、 产品形式以独栋为 主 主力面积区间为 200 300 以独栋为主 少量双 拼 联排 结合高尔 夫球场开发有公寓 产品户型分两个区间 从200 300 到500 1000 低总价的小 户型联排 小独栋消 化速度较快 客户特征 以总价承受能力 较高的休闲度假 客户为主 密云别墅客户以 休闲度假客户为 主 养老型客户 为辅 以养老型客户为 主 度假型客户 为辅 总价承受 能力较低 看中自然环境 休闲度假第二居 所 高尔夫对客 户吸引不显著 财富阶层收藏投 资 另为价格敏 感型 别墅梦追 寻型主动郊区化 7 低密度物业在土地政策调控之下新增供应稀缺 远郊圈层成为承接近郊 经济型别墅置业客户的重要区域

11、 远郊别墅板块整体特点 强势配套或 高性价比产品是远郊区项目实现良好市场溢价和消化速度的前提基础 8 2 养老客户 郊区地产消费者的重要构成 9 时间 阶段 1992 1999 特殊市场 1999 2002 整体启动 2002 2006 快速发展 2007至今 价值主导 阶段特点 1992年 以玫瑰园 丽京为 代表的首批别墅项目上市 1992 1995年 粗放型产品 集中大量供应 代表的区域 是朝阳和顺义 1995年 政 策性控制 停止别墅立项 别墅市场发展陷入停滞状态 1999 2002年 市场复 苏转暖 人均GDP稳步 提高 入世 申奥成功 等众多利好因素促使别 墅市场发展提速 市场 中出

12、现了一批较为优秀 的项目同时别墅市场的 区域格局正在逐步形成 03 04年政府别墅用地政 策出台 由于前期存在较大 规模的土地储备 在此政策 性脉压的刺激下 新别墅项 目持续入世 总体供应放 大 别墅市场进入了新一轮 较为激烈的竞争期 别墅市 场更加成熟 板块清晰 产 品充分细分 消费者对产品 鉴赏力大大提升 城市房价快速上涨 别墅 新增供应持续降低 投资 价值凸现 购买人群 外籍人士和国内金字塔顶尖 人士 国内财富 准财富阶层 逐渐成为主力 购买人群进一步扩大 中产 阶层大规模在郊区置业 并 逐渐成为购房主流 客户群进一步扩大 投资 客比重明显增大 产品特点 独栋 卖产品形式 景观 配套不完

13、善 代表项目 突破传统独栋形式 有 品中的主流 经济型别墅出现 加之此阶 段消费者对产品认知逐渐清 TH出现 并逐渐成为产 晰 不再对TH趋之若骛 门槛较低 有天有地的小独 随着产品细分的深化 经 济型别墅供不应求 为 金字塔尖 财富阶层量身 打造的顶级别墅也层出不 栋成为市场追捧 洋房风行 穷 地段决定产品价值 郊区地产发展经历了特殊市场 整体启动 快速发展三个阶段 伴随城 市房价快速上涨以及土地政策影响 资源稀缺性凸现 各板块持续扩张 l 城市中心规模经济 城市化被动郊区化 主动郊区化 l城市中心拥有最优越 的可达性和区位优势 l 城市要素向中心聚集 金融贸易 教育等所有 城市功能 l郊区

14、快速干道初步形 成 市政基础设施完 善 l郊区主流客户为本区 域的中高收入阶层 l购房目的为第一居所 第二居所或投资 l有城市更新改造背景形成 大量购房需求 l政府同时大量投资基础设 施与捷运系统建设 涵盖了城市商务 商业 l在全市中低价房分布中郊 区占到绝对比重 阶段划分 城市特征 指标特征 居住消费特征 人均收入 GDP 美 圆4000 城市化率70 解决温饱问题 生理性需求占主 导地位的阶段 主要是对农产品 和轻工品的需求 追求便利和功能 阶段 人们对耐 用品的消费需求 迅速增加 从已 生活必需品为主 逐渐转向已非必 需品为主 人均收入 GDP 美圆1000 4000 追求降低住宅成 本

15、 改善居住环 境并重非物质消 费 如 旅游 健身 体育保健 及文化欣赏等 大大增加 追求生活质量阶段 对物业的要求不仅停 留在居住的要求 开 始出现度假居所 投 资物业等等 大都市 城市群 l城市出现多个 中心 l副都心的出现 l多个城市共同 发展 按北京常住 人口计 年人 均 为 美 北京市低密度市场快速发展最根本的驱动因素 是近年经济的飞速发展 元 北京目前处于主动郊区化的发展阶段 城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区 外溢 10 客户特征的衍变 客户层面扩大 别墅已经从少数财富阶层的专属品转 变为中产阶级改善生活方式的途径 并逐渐出现了休闲度假等新的置业 需求 11 资源占有型 投资型

16、 典型的财富阶层 追求对资源的 占有 彰显财富身份 关注 地产 市 场 发展 对 增值物 业 具有较强的敏感性 必须是独栋别墅 拥有强势资源或不可复 制的产品形式 不重视产品形式 注重项目周边配套 交 通利好 以及拥有资源的独特性 家庭生 活驱动 社交生 活驱动 主动郊区 化型 休闲度假型 养老型 特别关注老人和孩子 看中社区 配套 向往能跟家人一起游戏 共享天伦的生活方式 与 朋友 周末 聚 会 的 场所 可 以 到 周 边 游 山 玩 水 也 可 以 在屋 子 里 看电影 打牌度过一天 具有浓厚的自然情节 追求舒适 的生活环境和轻松的品质生活 同时也注重一定的商务休闲设施 看重良好的自然生态环境 较成 熟的配套和交通条件 不过分追求产品形式 目前从市场上来 看 总价承受力高的购买了联排 独栋 总价承受力低的购买了类别墅 洋房 乡 产权四合院 比如孔雀城 强调优美的自然资源 休闲配套设施和聚 会的场所 比如月亮河 不看重产品形式 方便 安全 配套好 环境佳 低总价是关键因素 比如太阳城 城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区外溢 主动郊区化 休闲 度假 养老 投资及商务会议成为郊区房