北京金融街投资(集团)有限公司2019第一期中期票据募集说明书

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1、北京金融街投资 集团 有限公司 2019 年度第一期中期票据募集说明书 2 重重 要要 提提 示示 本期债务融资工具已在交易商协会注册 注册不代表交易商协会 对本期债务融资工具的投资价值作出任何评价 也不代表对本期债务 融资工具的投资风险作出任何判断 投资者购买本期债务融资工具 应 当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件 对信息披露的真实 性 准确性 完整性和及时性进行独立分析 并据以独立判断投资价值 自行承担与其有关的任何投资风险 本公司股东会已批准本募集说明书 全体股东承诺其中不存在虚 假记载 误导性陈述或重大遗漏 并对其真实性 准确性 完整性 及 时性承担个别和连带法律责任 本公司负

2、责人和主管会计工作的负责人 会计机构负责人保证本 募集说明书所述财务信息真实 准确 完整 及时 凡通过认购 受让等合法手段取得并持有债务融资工具的 均视同 自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定 承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务 接受 投资者监督 截至募集说明书签署日 除已披露信息外 无其他影响偿债能力的 重大事项 北京金融街投资 集团 有限公司 2019 年度第一期中期票据募集说明书 3 目录目录 第一章释义第一章释义 5 第二章风险提示第二章风险提示 7 一 债务融资工具的投资风险一 债务融资工具的投资风险 7 二 发行人相关风险二 发行人相关风险 7 第三章发行条款第

3、三章发行条款 22 一 主要发行条款一 主要发行条款 22 二 发行安排二 发行安排 24 三 投资者的认购承诺三 投资者的认购承诺 26 第四章募集资金运用第四章募集资金运用 27 一 募集资金主要用途一 募集资金主要用途 27 二 公司承诺二 公司承诺 28 三 发行人偿债资金及保障措施三 发行人偿债资金及保障措施 29 第五章发行人基本情况第五章发行人基本情况 30 一 发行人基本情况一 发行人基本情况 30 二 发行人历史沿革二 发行人历史沿革 30 三 控股股东和实际控制人三 控股股东和实际控制人 34 四 发行人的独立经营情况四 发行人的独立经营情况 36 五 发行人重要权益投资情

4、况五 发行人重要权益投资情况 37 六 发行人治理结构六 发行人治理结构 48 七 公司董事 监事 主要高管人员以及其他人员情况七 公司董事 监事 主要高管人员以及其他人员情况 57 八 发行人主营业务经营状况八 发行人主营业务经营状况 63 九 发行人在建及未来投资计划九 发行人在建及未来投资计划 100 十 发行人发展战略规划及土地储备情况十 发行人发展战略规划及土地储备情况 102 十一 发行人所处行业状况十一 发行人所处行业状况 109 第六章发行人主要财务状况第六章发行人主要财务状况 136 一 财务报表及审计意见一 财务报表及审计意见 136 二 发行人财务状况分析二 发行人财务状

5、况分析 147 三 发行人有息债务情况三 发行人有息债务情况 195 四 关联方关系及其交易四 关联方关系及其交易 200 五 或有事项五 或有事项 209 六 受限资产情况六 受限资产情况 210 七 发行人金融衍生产品情况七 发行人金融衍生产品情况 211 九 发行人海外投资情况九 发行人海外投资情况 212 十 发行人直接债务融资计划十 发行人直接债务融资计划 212 十一 发行人其他重要事项十一 发行人其他重要事项 212 北京金融街投资 集团 有限公司 2019 年度第一期中期票据募集说明书 4 第七章发行人资信状况第七章发行人资信状况 215 一 近三年公司债务融资的历史主体评级一

6、 近三年公司债务融资的历史主体评级 215 二 对公司主体评级报告摘要二 对公司主体评级报告摘要 215 三 跟踪评级有关安排三 跟踪评级有关安排 217 四 发行人其他资信情况四 发行人其他资信情况 218 第八章担保第八章担保 220 第九章税项第九章税项 221 一 增值税一 增值税 221 二 所得税二 所得税 221 三 印花税三 印花税 221 第十章发行人信息披露工作安排第十章发行人信息披露工作安排 222 一 本期中期票据发行前的信息披露一 本期中期票据发行前的信息披露 222 二 中期票据存续期内重大事项的信息披露二 中期票据存续期内重大事项的信息披露 222 三 中期票据存

7、续期内定期三 中期票据存续期内定期信息披露信息披露 223 四 本息兑付事项四 本息兑付事项 224 第十一章违约责任与投资者保护机制第十一章违约责任与投资者保护机制 225 一 违约事件一 违约事件 225 二 违约责任二 违约责任 225 三 投资者保护机制三 投资者保护机制 225 四 不可抗力四 不可抗力 231 五 弃权五 弃权 231 第十二章本期中期票据发行的有关机构第十二章本期中期票据发行的有关机构 233 第十三章备查文件第十三章备查文件 235 一 备查文件一 备查文件 235 二 文件查询地址二 文件查询地址 235 附录一发行人主要财务指标计算公式附录一发行人主要财务指

8、标计算公式 237 北京金融街投资 集团 有限公司 2019 年度第一期中期票据募集说明书 5 第一章释义第一章释义 在本募集说明书中 除非文中另有所指 下列词语具有如下含义 发行人发行人 本公司本公司 金融金融 街集团街集团 指 北京金融街投资 集团 有限公司 公司章程公司章程 指 北京金融街投资 集团 有限公司章程 债务融资工具债务融资工具 指 具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的 约定在一定期限还本付息的有价证券 中期票据中期票据 指 指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场按照计 划分期发行的 约定在一定期限内还本付息的债务融资 工具 本期中期票据本期中期票据 指 指发行人

9、本期发行的总额为 37 亿元人民币的 北京金融 街投资 集团 有限公司 2019 年度第一期中期票据 本次发行本次发行 指 本期中期票据的发行 承销团承销团 指 主承销商为本次发行根据承销团协议组织的 由主承销 商和承销团其他成员组成的承销团 余额包销余额包销 指 本期中期票据的主承销商按照 北京金融街投资 集团 有限公司 2019 2021 年度中期票据承销协议 的规定 在 发行期限结束后 将未售出的债务融资工具全部自行购 入的承销方式 募集说明书募集说明书 指 发行人根据有关法律法规制作的 北京金融街投资 集 团 有限公司 2019 年度第一期中期票据募集说明书 承销协议承销协议 指 主承

10、销商与发行人签订的 北京金融街投资 集团 有限 公司 2019 2021 年度中期票据承销协议 及相关附件 承销团协议承销团协议 指 银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销团协议 文本 北京金融街投资 集团 有限公司 2019 年度第一期中期票据募集说明书 6 集中簿记建档集中簿记建档 指 指发行人和主承销商协商确定利率 价格 区间后 承销 团成员 投资人发出申购定单 由簿记管理人记录承销团 成员 投资人认购债务融资工具利率 价格 及数量意愿 按约定的定价和配售方式确定最终发行利率 价格 并进 行配售的行为 集中簿记建档是簿记建档的一种实现形 式 通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线

11、 上化处理 人民银行人民银行 指 中国人民银行 交易商协会交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 上海清算所上海清算所 指 银行间市场清算所股份有限公司 银行间市场银行间市场 指 中国银行间债券市场 工作日工作日 指 国内商业银行的对公营业日 不包括法定节假日或休息 日 管理办法 管理办法 指 中国人民银行令 2008 第 1 号文件颁布的 银行间债券市 场非金融企业债务融资工具管理办法 节假日节假日 指 国家规定的法定节假日和休息日 元元 指 如无特别说明 指人民币元 近三年近三年 指 2016 2018 年 近一年近一年 指 2018 年 一期一期 指 2019 年 1 6 月 金融街控

12、股金融街控股 指 金融街控股股份有限公司 本募集说明书中 部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异 这些差异是由于四舍五入造成的 北京金融街投资 集团 有限公司 2019 年度第一期中期票据募集说明书 7 第二章风险提示第二章风险提示 本期中期票据无担保 中期票据的本金和利息按期足额支付取决于发行人的信 用及偿债能力 投资者在评价和购买本期中期票据时 应特别认真地考虑下述各项 风险因素 一 债务融资工具的投资风险一 债务融资工具的投资风险 一 利率风险 一 利率风险 在本期债务融资工具存续期内 国际 国内宏观经济环境的变化 国家经济政 策的变动等因素会引起市场利率的波动 市场利率的波

13、动将对投资者投资本期债务 融资工具的收益造成一定程度的影响 二 偿付风险 二 偿付风险 在本期中期票据的存续期内 如果由于不可控制的市场及环境变化 公司可能 出现经营状况不佳或企业的现金流与预期发生一定的偏差 从而影响本期中期票据 的按期足额兑付 三 本次债券安排所特有的风险 三 本次债券安排所特有的风险 公司拟依靠自身的经营业绩 多元化融资渠道以及良好的银企关系保障本次债 券的按期偿付 但是 如果在本次债券存续期内 公司自身的经营业绩出现波动 或者由于金融市场和银企关系的变化导致公司融资能力削弱 则将可能影响本次债 券的按期偿付 二 发行人相关风险二 发行人相关风险 一 流动性风险 一 流动

14、性风险 本期债务融资工具将在银行间市场上进行交易 在转让时可能由于无法及时找 到交易对手而难以将中期票据变现 存在一定的流动性风险 二 财务风险 二 财务风险 1 资产负债率较高的风险 资产负债率较高的风险 2016 年 2019 年 6 月末 公司负债总额分别为 1 393 63 亿元 1 549 73 亿元 北京金融街投资 集团 有限公司 2019 年度第一期中期票据募集说明书 8 1 724 81 和 1 825 72 亿元 呈持续增长态势 公司资产负债率分别为 73 36 72 60 73 63 和 74 26 扣除预收账款后的资产负债率分别为 63 66 67 04 69 17 和

15、67 64 处于较高水平 最近三年又一期 刚性负债分别为 713 06 亿元 815 23 亿元 982 77 亿元和 1 000 70 亿元 呈持续增长态势 随着业务规模的不断扩大 为满足公司房地产 金融服务 文化产业等多板块发展的资金需求 未来公司的负 债规模可能继续增长 导致更多的经营活动现金流被用于偿本付息 可能减少用于 运营支出 资本性支出等用途的现金流 同时 刚性负债上升 资产负债率的提高 可能影响公司的再融资能力 增加再融资成本 2 经营性现金流波动较大的风险 经营性现金流波动较大的风险 2016 年 2019 年 6 月末 公司经营活动产生的现金流净额分别为 275 07 亿元

16、 107 08 亿元 108 87 亿元和 96 35 亿元 发行人经营活动净现金流为负主要是因 为公司地产板块开发项目不断增加 但开发产品需要一定周期 项目开发投入与项 目销售不同步所致 同时发行人为支持企业长期发展 每年保持稳定的土地储备增 加 新增土地支付款亦计入经营活动现金流出 但随着发行人近年新开发项目的开 发成本的转化和土地储备节奏的调整 经营活动现金流状况将逐渐好转 3 存货跌价的风险 存货跌价的风险 2016 年 2019 年 6 月末 公司存货余额分别为 739 32 亿元 848 77 亿元 953 72 亿元和 896 92 亿元 占资产总额的比重分别为 38 92 39 76 40 71 和 36 48 公司存货规模及占总资产的比例均相对较高 主要系由公司的商业地产开发 住宅 房地产 保障房项目开发较多所致 如果未来因为宏观经济环境 信贷政策 产业 政策等因素影响 相关房地产项目价格出现大幅下滑 公司的存货将面临跌价风险 4 流动负债占比较高风险 流动负债占比较高风险 2016 年 2019 年 6 月末 公司流动负债余额分别为 594 01 亿元 605 78