【房地产年报】2019年长沙年报

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1、 Part1 长沙2019楼市特征分析 Part2 2020年市场预判 Part3 开发营销建议 CONTENTS 长沙2019楼市特征分析 Part1 01 土地市场 1 1 1土地供给 供应1825万方2018年1403万方上涨30 2019年全年供应1825万方 较2018年上涨30 成交建面1552万方 为2018年全年的1 34倍 供应持续放量 成交继续走高 供销均创2015年以来新高 有存量增加的可能 土地出让金547亿元 上涨38 土地收益可观 成交1552万方2018年1158万方上涨34 供应持续放量 为稳房价提供基础 成交金额547亿元2018年396亿元上涨38 长沙市内

2、六区经营性用地建筑面积供销量走势 2009 2019 1 1 2土地需求 购地需求理性 地价波动维稳 2017年至今 楼面价在3000元 水准线以上站稳脚跟 土拍市场维持低溢价局面 房企取地谨慎 多家房企哄抢局面难再现 地价得到稳控 但住宅限价却在试探提高 楼面均价3523元 2018年3415元 上涨3 14 溢价率4 31 2018年7 95 下滑3 64 长沙市内六区经营性用地楼面地价及溢价率走势 2009 2019 1 1 2限价地特征 限价占领市场 套型要求增加 2019年长沙市内六区经营性用地成交结构 含住限价地块地块61宗50宗 成交地块94宗 有套型要求地块40宗 2019年成

3、交含住地块中限价地块50宗 占比逐年增大 对房价的稳控力度加大 套型要求严格 上市后愈加贴近刚需客户购房需求 住宅户型面积不超过144 其中120 以下的户型不少于60 144 以下的住宅户型不少于80 144 以下的住宅户型不少于60 其中1宗120 以下的户型不少于36 2宗 限价地地价上浮 拿地需求旺盛 对价格理性 自2017年10月首宗限价地成交 至2019年年底 限价地起始楼面价上涨明显 但增速减缓 熔断 频发 拿地热情维持 但受有限利润空间限制 房企取地愈加谨慎 溢价走低 限价地指标历年对比 201710 2019 1 1 2限价地特征 上市8宗地占限价地89 拿地 上市平均间隔1

4、2个月 2017 上市27宗地占限价地71 拿地 上市平均间隔12个月 2018 上市13宗地占限价地26 拿地 上市平均间隔8个月 2019 限价地开发近半 上市节奏加快 2017年10月至2019年共成交97宗限价地 目前已入市47宗 2017年 2019年 房企拿地到项目上市时间间隔由12 8个月不断缩短 开发节奏加快 多为上市房企项目 2017年10月 2019年限价地上市情况 1 1 2限价地特征 限价明显提升 多板块限价与房价形成倒挂 备注 房地差 商品住宅成交均价与限价地楼面地价差值限价差 商品住宅成交均价与限价地所限房价差值 长沙内六区2019年成交的50宗限价地分布于20个板

5、块 优质板块 房地价差大 限价水平较目前市场房价更有优势 可兑现率高 去化速度有保障 风险板块 房地价差小 利润空间微薄 限价水平较目前市场房价更高 在目前的市场环境下房价上涨预期较难兑现 较难能实现流速和利润的双赢 限价差 4000元 6000元 500元 1000元 500元 1000元 滨江 大王山 雷锋 麓谷谷山 天际岭 高铁新城房地差 梅溪湖二期 含浦洋湖 金桥新城 大市府 滨水新城丁字镇 省府红星 隆平高科 芙蓉马王堆鹅秀 2019年1 12月长沙内六区商品住宅与限价地交叉分析 单位 元 0元 优质板块梅溪湖一期 风险板块金星北 开发商幸福矩阵 1 1 3板块兑现差异 大托暮云月湖

6、苏圫垸 拿地的科学性有待进一步提高 优质地块 44 风险地块 56 22宗优质地块中9宗溢价 溢价占比41 在高房价差 上市去化有保障下 亦有多数开发商愿意额外加价买单 28宗风险地块 开发商利润空间小 房价兑现率低 其中12宗地块为开发商溢价摘得 占比43 冲动消费下后期开发有风险 1 1 3地块兑现差异 2019年长沙内六区限价地风险评价 1 1 4纯商用地成交 纯商用地成交占经营性用地成交建面的16 符合商办市场供给侧调整需求 楼面地价继续高位回落 溢价率持续走低 拿地难度远低于含住用地 成交252万方2018年210万方上涨19 助力商办市场去库存 量价低位运行 溢价率1 2018年5

7、 下跌4个百分点 楼面地价2617元 2018年2719元 下跌4 2009年 2019年内六区纯商用地成交情况 流拍率13 2018年5 下跌3个百分点 土地市场HUNANCENTALINE 小结 土地量增价稳 有增加未来潜在供应的可能 限价地占领市场 稳预期作用明显 限价地项目上市节奏加快 周转提速 需警惕在风险板块开发限价地项目 02 新房住宅市场 1498万方 同比 6 供应 网签1325万方同比 6 成交 1 2新房住宅市场 买方市场 需求走弱 略供过于求 近十二年市场供需走势 三年一轮回 如今全然步入供过于求市场 由于调控持续收紧 多数开发商选择快周转开发模式 供应加快 客量持续稀

8、释 买方市场下 客户入市意愿减弱 观望情绪浓厚 整体供销比 1 13 2019年长沙市内六区商品住宅供需量 备注 2019年网签认购量计算不包含2018年认购未签约量 1 2新房住宅市场 八年楼市变迁 验证狭义库存与房价呈反向变动 2019年住宅去化周期一波两折 趋向平稳 短期无需压亦无需松 当期压力微增 房价浮动受限 周期缩 房价涨 周期缓 房价稳 2012年1月 2019年11月长沙市内六区商品住宅均价与去化周期对比 周期缩 房价涨 周期增 房价跌 1 2新房住宅市场 从近四年成交面积段来看 主力面积段逐年下移 目前130 140 产品最受市场追捧 供求量大 且去化时间短 而100 以下产

9、品 成交占比明显降低 去化周期在15个月以上 产品需求面积扩大 去化周期短 2016年 2019年长沙市内五区商品住宅成交面积段占比分析 备注 去化周期按近六个月商品住宅去化速度计算 1 2新房住宅市场 从成交总价段来看 2019年客户接受度最高的总价在80 160万元 尤其是100 160万元产品占比连续四年上涨 100万元以下占比明显降低 总价上移 客户承压增强 2016年 2019年长沙市商品住宅成交总价段占比分析 1 2新房住宅市场 成交主力围绕二环周边 压力向中心聚拢 青竹湖 芙蓉马王堆 天际岭 麓谷谷山 大王山 梅溪湖一期 岳麓山 桃花岭 大市府 含浦洋湖垸 高铁新城 解放垸 梅溪

10、湖二期 鹅秀 月湖苏圫垸 园林生态园 中心 隆平高科 省府红星 大托暮云 雅塘井湾 100万方以上50 100万方25 50万方25万方以下 金星北 金桥新城 雷锋 望城中心 丁字镇 内五区商品住宅成交量走势 201901 11 内五区商品住宅去化周期走势 截止2019年11月底 青竹湖 芙蓉马王堆 天际岭 麓谷谷山 大王山 梅溪湖一期 岳麓山 桃花岭 大市府 含浦洋湖垸 高铁新城 解放垸 梅溪湖二期 鹅秀 月湖苏圫垸 园林生态园 中心 隆平高科 省府红星 大托暮云 雅塘井湾 15个月以上 10 15个月5 10个月5个月以下备注 去化周期按近六个月去化速度计算 第一梯队 高铁新城唯一成交超百

11、万方板块 占总成交22 且去化压力小 第二梯队 滨江 麓谷 梅溪湖一期 含浦洋湖 天际岭五大板块 供销两旺 去化周期均在10个月以下 态势良好 第三梯队 中心 芙蓉马王堆板块老旧库存积压 市场活跃度低 大托暮云成交量少 去化速度慢 后期去化风险将增加 1 2新房住宅市场 根据对市场典型活跃项目进行监测 2019年周均来访101批客户 来访转认购率为10 相较于去年 虽整体客量减少 但客户购房诚意度有所好转 整体来访量减少 转认购率平稳 2018年7月 2019年12月中原市场监测项目来访成交走势分析 2018年周均来访103批转认购率8 2019年周均来访101批转认购率10 1 2新房住宅市

12、场 2019年新房项目开盘首日认购率月均不足60 处于近三年低位 在推货量维持高量下 客量稀释更加明显 拉低整体认购率下行 开盘认购率高位回落 2017年1月 2019年12月长沙六区一县商品房开盘月度走势图 2017年月均开盘去化率82 2018年月均开盘去化率80 2019年月均开盘去化率59 剔除板块热销红盘 平均去化率47 注 热销红盘是指2019年前12月开盘当日认购率高于90 或年度累计销售率高于90 的项目 1 2新房住宅市场 今年各项目开盘认购率两级分化严重 更有多个项目因蓄客难而选择以平推姿态入市 开盘认购率低于50 项目近四成 去化受阻 2017年1月 2019年12月长沙

13、六区一县商品房开盘认购率低于50 项目占比月度走势 2017年占比7 2018年占比15 2019年占比38 新房住宅市场HUNANCENTALINE 小结 网签统计数据符合调控目标 量价齐稳实际认购角度 需求走弱 转变为买方市场 产品需求主力面积扩大至130 140 先行指标开盘认购跌至警戒线 日子不好过 03 商办市场 1 3商办市场 商务公寓 供应放量 去化不及 因精装 LOFT产品增加使得价格上涨 整体供销比2 07 供过于求明显 写字楼 市场需求减弱 供销量大幅下滑 整体价格较为平稳 商业 供求量价三指标下跌 商业市场现状艰难 供过于求 成交普降 2017年 2019年内五区商务公寓

14、供求量价走势 2017年 2019年内五区写字楼供求量价走势 2017年 2019年内五区商业供求量价走势 同比 供 62 销 1 价 16 同比 供 72 销 49 价 2 同比 供 51 销 46 价 3 1 3商办市场 库存堆砌 去化高压 商务公寓 库存量攀升历史高位 去化周期突破20个月 目前销售去化困难已现 写字楼 维持高位库存 随着供应减少 去化速度加快 去化周期明显降低 但仍有128个月长周期 压力仍在 商业 库存503万方 去化周期239个月 高库存 长周期 销售难 是商业市场无法逃避的难题 内五区商务公寓库存及去化周期走势 内五区写字楼库存及去化周期走势 内五区商业库存及去化

15、周期走势 备注 去化周期按近六个月去化速度计算 1 3商办市场 商务公寓 成交向中心集中 压力外围扩散 芙蓉马王堆 天际岭 麓谷谷山 大王山 梅溪湖一期 岳麓山 桃花岭 大市府 含浦洋湖垸 高铁新城 解放垸 梅溪湖二期 鹅秀 月湖苏圫垸 园林生态园 中心 隆平高科 省府红星 大托暮云 雅塘井湾 15万方以上10 15万方5 10万方5万方以下 内五区商务公寓成交量走势 201901 11 内五区商务公寓去化周期走势 截止2019年11月底 芙蓉马王堆 天际岭 麓谷谷山 大王山 梅溪湖一期 岳麓山 桃花岭 大市府 含浦洋湖垸 高铁新城 解放垸 梅溪湖二期 鹅秀 月湖苏圫垸 园林生态园 中心 隆平

16、高科 省府红星 大托暮云 雅塘井湾 35个月以上 25 35个月15 25个月10 15个月备注 去化周期按近六个月去化速度计算 第一梯队 高铁新城 中心板块因供应放量 地段优势 实现热销 成交量远领先其他板块 压力相对偏小 第二梯队 大托暮云 大市府处于低成交 高压力状态 其他板块相对均衡 青竹湖 青竹湖 1 3商办市场 写字楼 地段优势促成高成交 二环周边去化更难 青竹湖 芙蓉马王堆 天际岭 麓谷谷山 大王山 梅溪湖一期 岳麓山 桃花岭 大市府 含浦洋湖垸 高铁新城 解放垸 梅溪湖二期 鹅秀 月湖苏圫垸 园林生态园 中心 隆平高科 省府红星 大托暮云 雅塘井湾 5万方以上2 5万方1 2万方1万方以下 内五区写字楼成交量走势 201901 11 内五区写字楼去化周期走势 截止2019年11月底 青竹湖 芙蓉马王堆 天际岭 麓谷谷山 大王山 梅溪湖一期 岳麓山 桃花岭 大市府 含浦洋湖垸 高铁新城 解放垸 梅溪湖二期 鹅秀 月湖苏圫垸 园林生态园 中心 隆平高科 省府红星 大托暮云 雅塘井湾 350个月以上 200 350个月50 150个月50个月以下备注 去化周期按近六个月去化速