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1、永坤公司西安浐灞生态区 东湖路项目定位报告 2009 04 10 研究的思路与框架 思 路 框架 内容 现实情境是怎样的 做成什么 怎么做 项目背景项目定位 营销推广策略 物业发展建议 l宏观政策分析 l区域市场分析 l项目分析 l竞争分析 l客户分析 l项目发展战略 l项目属性定位 l项目户型定位 l启动策略 l价格策略 l销售周期 l销售节奏 l综合发展建议 01 02 03 04 05 宏观政策分析 2008年下半年以来政府宏观调控救市 金融政策 行政 财税 法规 住房政策 综 合 救 市 解决目前房地产市场存在突出问题 稳定楼市 促进普通商品住 房的供应 加大 对普通商品住房 建设的信
2、贷支持 下调贷款利率 下调二套住房的 首付比例 贷款 规模不设上限 营业税 政策性用房 2008年9月以来多次下调贷款利率 目前利率水平已经成为史上最便宜的 房贷利率 营业税征收年限缩短至2年 对改善性的第二套住房可以享受最 低2成首付 30 优惠利率的政策 以限价房 经适房和廉租房为主要 形式的保障性住房政策可根据不同地 区的实际情况进行调整 2009年将实施适度宽松的货币政策 货币政策要在促进经济增长方面发 挥更加积极的作用 首先改善金融调 控 保证货币信贷总量满足经济发展 需求 广义货币增长17 左右 新增贷 款5万亿元以上 报告指出 促进房地产市场稳 定健康发展 采取更加积极有效的政
3、策措施 稳定市场信心和预期 稳定 房地产投资 推动房地产业平稳有序 发展 而总体目标为 深化城镇住房 制度改革 满足居民多层次住房需求 努力实现居者有其屋的目标 宏观环境认识 调控新政与市场效果 产品价值和市场潜力挖掘是关键 宏观环境变化下的应对措施 房地产冬天即将过去 政策积极配合救市 项目运营重点应面向刚性自住需求的引导和拉动 01 02 03 04 05 区域市场分析 最终将成为能 够居住55万人的 集生态 会 展 商务 文 化 居住等功 能为一体的新 城区 浐灞生态区 总体概况 浐灞生态区 位于西安城区东部 北接渭河 南到绕城 高速 包括浐灞两河 四岸的南北向带状区 域 规划总面积12
4、9平 方公里 其中集中治 理区89平方公里 浐灞生态区 总体规划 一心三翼的总体规划布局 项目地块位于浐灞 核心区内 一心是指 以浐灞半岛 广运潭生态景区为核心的浐灞中 心区域 总面积约为50平方公里 三翼包括 绕城高速以北至灞河入渭口 总面积约34平方 公里的北翼 灞河下游段 陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交 长约 9 4公里 面积约25平方公里的南翼 陇海线路至西康铁路的灞河段 全长约4 8公里 总面积约18 3平方公里的东南翼 浐灞区域概况 总体规划 一 是结合河道整治和滨水环境的综合开发 将形成生态型滨水城市新区 二 是在起步区东南形成行政办公功能区 容纳部分市行政办公管理职能 三
5、是选择浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区 引入国际论坛 会展经济 和地区总部经济 四 是打造高品质城市滨水住区 吸纳来自老城区的居住人口 五 是随着流域水环境整治工程的推进和广运潭 三角洲欧亚论坛等项目的定点 和建设 将使浐灞河生态区在不久的将来成为西安市著名的休闲旅游度假区 西安市浐灞河生态区总体规划 浐灞生态区 人口目标 到2015年 浐灞 河流域集中治理 区总人口规模达 到20万人 2020年 人口达 到55万 基本形 成集生态 商务 景观 居住等 功能为一体的新 城区 区域人口规划 为区域房地产发展奠定了基础 浐灞生态区 社会目标 实施五大战略 生态优先战略 项目带动战略 事件拉动战
6、略 管理创新战略 可持续发展战略 建设一个中心区 集中建设以浐灞三角洲为核心的中心区 实现两个突破 生态建设与经济建设协调同步 产业发展与新城建设互相促进 突出三大特色 生态 文化 现代 培育四大产业 会展商务 旅游休闲 商贸流通 生态居住 浐灞生态区用地规划基本遵循了 西安原有城市框架 北区以湿地 居住用地相结合 配合滨水生态住宅区 中央核心区和南区基本都是大型 滨水社区 目前主要大盘如中新 铲霸半岛等都集中于此 东南区辐射洪庆组团的滨水社区 是现代产业和居住相结合的功 能区 浐灞生态区 用地规划 以滨水居住区为主导 打造西安未来人居方向 浐灞生态区 用地规划 六大方向 浐灞生态区用地规划效
7、果展望 地 产 物 流 金 融 会 展 旅 游 商 贸 浐灞生态区 交通规划 区域交通建设日渐完善 目 前已分布合理的路网结构 和多条外向交通干线 浐灞生态区 交通规划 将形成 四纵七横 的 道路网络布局模式 分 为快速路 主干路 次 干路 支路四级 以及 滨水旅游景观道路 整 个生态区规划道路 浐灞生态区 绿地规划 生态区规划人均公用绿地面积 28 8平米 绿化率达到47 69 城市公共绿地面积为1584 15公顷 将成为西安 最绿 的区域 浐灞生态区 绿地规划 浐灞生态区共规划湿地 3500余亩 对地区气候 有很强的调节能力 据 研究人员发现目前在浐 灞生态区内存在大量鸟 类 水草植物 目
8、前浐灞生态区绿地 公园建设正稳步进行 据统计该区现有绿地近 万亩 著名的 广运潭 也正在申报国家湿地 公园 铲河沿岸公园建 设也已成规模 管委会已完成固定资产投资近30亿 元 其中流域治理和城市基础设 施完成投资20亿元 浐灞生态区 基础建设 区域基础建设发展迅速 但生活相关配套仍相对匮乏 河道治理颇有建树 完成河道一级地 方建设18 6空里 完成橡胶拦水坝4座 浐灞生态区 重点建设项目 欧亚经济论坛 西安 国际化 开篇之作 位于浐灞生态区浐灞半岛内 建筑面 积约270万平方米 建设欧亚经济论 坛大型会议中心 五星级宾馆 商务 中心 商业中心 高尚居住区和其它 配套服务中心以及园林绿化等 总投
9、 资约60亿元人民币 欧亚经济论坛永久会址已经成为配套设施完善 环境优美 规格极高的会展 商 务活动中心 进一步扩大西安市在国际上的影响力 提升西安市的城市品位 带 动区域经济增长 浐灞生态区 重点建设项目 浐灞商务中心 浐灞商务引擎 位于生态区行政商务首脑区 浐灞半岛内 项目以智能化 低密度 生态化为特点 全方 位打造具有现代浓郁气息的国际商务中心 周 边布局有半岛商业广场 浐灞财富广场 浐灞 国际学校等 是商务办公的最佳抉择 项目建 成后 将增强浐灞开发的辐射功能 聚集功能 和拉动效应 使生态区逐步发展成为西安东北 方向的城市副中心 浐灞生态区 重点建设项目 广运潭 2011年世界园艺博览
10、会 位于灞河城市段中下游 史称 灞上 地区 历史悠久 文化积淀深厚 是盛唐时期主要的 港口之一 项目建成后 将形成万亩水域和万亩绿地 平均每天可以吸收二氧化碳900吨 产 生氧气650吨 年滞留粉尘1090吨 从而极大的提高西安市整体空气质量 大大改善西安市的 人居环境 构建人与自然和谐相处的新型城区 成为我国北方地区罕有的集生态湿地保护 河道景观 动态旅游 游览观光等为一体的生态景观公园 浐灞生态区 重点建设项目 桃花潭 浐河优势景观资源 桃花潭生态治理项目是西安市的重点建设 项目 位于浐河米家崖段 占地1200多亩 其中水面860多亩 岛屿160亩 总建筑 面积约5万平方米 总投资约2亿元
11、 项目首期主要建设河心岛 修建高档会所 生态酒店及亲水景观台等 酒店 会所以 绿色 生态 为主题 现代 时尚 为特色 为生态区内举办的各类商务会议和培训提供配套 服务 娱乐休闲中心等设施 全力打造独具岛屿风情的新型商务度假 旅游度假基地和生态 体验 休闲的最佳场所 草滩板块 广运潭板块 中心板块 长乐咸宁板块 纺东板块 根据美城对浐灞生态区房地产市场发展状况 的调研和对未来发展的研判 将整个浐灞生 态区区分为五大房地产市场板块 u 中心板块 u 广运潭板块 u 长乐咸宁板块 u 纺东板块 u 草滩板块 浐灞生态区房地产市场 板块划分 虽然从长远来看 浐灞生态区可以分 为五个地产板块 但目前整个
12、浐灞房 地产发展主要集中在中心板块和长乐 咸宁板块 浐灞生态区房地产市场 板块划分 草滩板块 广运潭板块 中心板块 长乐咸宁板块 纺东板块 浐灞区房地产业近年来虽已慢慢的发展为城东乃至全市的重点区域 但就其现在的市场状况 还不能与其他房地产板块的规模相比 目前在售项目较少 但随着整个西安市场房价的上 升及房地产市场的火爆 加上浐灞生态区自然环境的大力宣传 城东浐灞区的房价也是节节 高升 综合而言片区的前景值得看好 浐灞生态区房地产市场 整体分析 中心板块 中心板块目前包括三个部分 项目所在的半岛区域 新灞路区域和广运潭区域 目前项目主要 集中在新灞路区域和半岛区域 目前据悉的项目包括有西岸国际
13、花园 恒大名都 中新浐灞半 岛等大型项目 目前区域价格在3800 4000元 浐灞生态区房地产市场 板块分析 长乐咸宁板块 浐河东路 纺北路地区属于浐灞生态区的南区 该地区目前在浐河东路沿线有系列成熟楼盘 如广厦水岸东方 沁水新城等 该地区楼盘开发较早并且处于长乐路地段 各项配套设施十分 成熟 交通畅达 未来有地铁1号线通过 目前该地区楼盘均价为3700 4500元 平米之间 不同 楼盘之间因为区位不同 价格差异比较大 未来随着我市振兴纺织城政策的实施 该地区房价 仍将保持中高位运行 浐灞生态区房地产市场 历年推出典型物业 项目名称建面 销售均价 元 主力户型入市时间 中新 浐灞半岛310万4
14、200 含装修 二室80 90 三室120 130 2007 08 恒大名都31万4250 含装修 二室80 86 三室125 2008 09 西岸国际花园16万 一期 3800二室90 三室123 2008 09 盛恒 御锦城300万4200二室88 72 89 94 三室123 129 2008 11 广厦水岸东方30万 一期 4000二室82 92 83 78 2006 05 沁水新城12万4400二室90 69 94 26 三室127 11 2005 05 恒大绿洲70万4900 含装修 二室78 83 三室127 146 2008 09 檩香园10万4000二室89 三室116 14
15、1 2008 10 暖山 康城29万3800二室97 25 103 三室145 149 2008 11 东方罗马花园30万6000 含装修 平层24 97 64 99 复式43 83 56 48 2008 06 翠屏湾16万3800二室85 68 94 86 三室145 26 2008 11 桐树湾15万3800二室79 85 三室140 2008 11 珠江新城240万3500二室85 三室125 2006 12 浐灞生态区房地产市场 市场特征 2005 2006200720082009 预测 户型 价格 90 以上两 房和大三房 户型 80 以下小两房 出现 但主力还 是两房和三房的 户型
16、 3000元 m2 3300元 m2 3600元 m2 年推盘量较大 主要由中新和恒大项目来决定市场 产品供应单一 以85 90平方米二房和大三房供应为主 各楼盘均打价格战 市场竞争激烈 市场特征 3800元 m2 小两房和小三房是 目前市场未被满足 的机会 4000元 m2 90 以下两 房和大三房 户型 90 以下两 房和大三房 精装户型 浐灞生态区楼盘客户构成分析 楼盘名称主要客户群 中新浐灞半岛企业老板 中高层管理者 城东地缘客户 外地客户 陕北为主 部分投资客 恒大名都企业老板 中高层管理者 部分投资客 外地客户 东方罗马花园 以投资客户为主 部分城东地缘客户 西岸国际花园中铁内部职工 周边企业职工 部分投资客 翠屏湾城东地缘客户为主 其他区域刚性需求户 婚房为主 承受价位低 桐树湾城东地缘客户为主 其他区域刚性需求户 婚房为主 承受价位低 珠江新城西安地区工薪阶层 经济适用房 浐灞生态区消费群体具有明显的区域性特征 客户构成 l企业老板 l企业中层 中高层管理人员 l私营业主 个体工商户 l政府公务员 l本地地缘居民 l区域外的普通置业者 l投资客户 置业次数 浐灞生态
