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1、第一篇:房地产媒体企划方案 房地产媒体企划方案 凤凰城媒体企划方案 媒体分析表 促销: 开始; 成员: 媒体: 结束: 日期: 媒体 花费成本 问询总数 每次问询成本 订单总数 每个订单成本 总销售 销售成本 促销计划 促销计划 促销 开始 成员 媒体 结束 日期 活动: 日期 媒体安排 媒体安排 促销 开始 制作人 媒体 结束 日期 媒体: 日期 富仕棋园产品宣传策略 一、 入市时机和销售阶段分析 商机如战机,关系着商家的生死成败。因此准确分析楼盘的上市时机,对于楼盘的销售成功与否,有着至关重要的意义。这既要分析楼盘的特点,又应尊重房地产市场的各种规律。 富仕棋园(一期)的销售工作,从上市推
2、广到销售完成,大致需要一年的时间。这段时间可以分为以下几个阶段:(一)形象推广和内部认购期;(二)开盘期;(三)强销期;(四)续销期盘中保温期;(五)收盘期盘尾冲刺期。上海房地产市场的变化情况,从一年四个季度来看,春季的三、四、五月和秋季的九、十、十一、十二月是房产销售的黄金季节,而夏季的六、七、八月和冬季的一、二月则相对是房产销售的淡季。 根据上述情况,富仕棋园的销售工作做如下的安排: 1、今年的七、八月作为该案的形象推广和内部认购时期。 2、九月份为该案的开盘时期,即主题推广期。 3、十、十一、十二月三个月作为该案的强销期。 4、来年的一、二、三月为该案的续销期,即盘中保温期。 5、四、五
3、、六月作为尾盘冲刺期。 利用春季售房的好时机,在保温期调整的基础上,作最后冲刺,使楼盘的销售有一个完美的结局。 二、营销推广费用预算方案 (一)广告总金额: 3300元/m2 * 59578m2 * 1.5%=2949111.00元 (二)资金配比安排 根据销售的情况,选择恰当时机投放及投放时间广告,达到最好的效率是我们最终的目的。具体如下: 1、 全部制作费用占总金额的25%,共计737,277.75元。(具体包括两处售楼处的装修、样板房制作装修、楼书制作、模型制作、邀请函制作、信封、看板、精神堡垒、各种效果图、工地围墙、户外广告等 2、 媒体推广费用占总金额的60%,共计1,769,466
4、.00元;主要为平面及cf。 媒体推广总费用在销售推广阶段中的比例: 1) 形象推广和内部认购期推广费用占10%,计176946.6元; 2) 主题推广期推广费用占20%,计353893.2元 3) 推广强销期推广费用占40%,计7077864.4元; 4) 推广保温期推广费用占20%,计353893.2元; 5) 尾盘冲刺期推广费用占10%,计176946.6元。 3、 sp活动及公关费用占总金额的15%,共计442,366.65元。 针对不同的推广阶段策划实施不同主题的sp活动,与项目核心主题与销售进程充分结合,发挥整合策略的最大效应并协调统一。 整个销售推广过程将举办35个主题sp活动。
5、 三、媒体、sp活动整和策略方案 媒体广告是消费者了解楼盘的主要途径,也是楼盘对外宣传的主要手段。sp活动的开展有利于销售,在销售的不同阶段,开展不同sp活动,能够拉动人气,起到点缀的作用。媒体广告和sp活动的有效结合,则能够更大的发挥两者的效用,从而利于销售。 (一) 前期项目准备期 2014年7月1日前完成如下工作: a、 现场包装; b、 售楼处装修; c、 环境施工; d、 案前作业; e、 企划设计; f、 项目主题公关。 (二)启动形象推广和内部认购期 1、 七月进入项目形象推广和内部认购阶段,具体如下: 时间长度:两个月 主题:将本案核心概念-和谐生活社区-及地位迅速建立起来,制
6、造富仕棋风。 目的:以扩大品牌知名度及信任度,拉升品牌形象,达到造名造势的效果争取第一批冲动型客户下定签约 。 配合:举行第一次主题sp活动; 注:在具体实施时我司会有详尽的方案提出。 2、八月底前完成内部认购期和形象主题推广工作,同时将本案进行预热,以保证强销期的热销。 媒体策动定位: 1、围绕预售前的sp活动进行媒体炒作,主题定位为: “富仕棋园20万平方米-人文社区-公园社区”横空出世 2、品牌资源整合-充分利用“好世樱园”已有的品牌效应,提高富仕棋园知名度和信任度。 媒体选择:新民晚报二分之一黑白版硬性广告 广告预算费用: 7月:新民晚报二分之一黑白版硬性广告(8.8万元) 8月:新民
7、晚报二分之一黑白版硬性广告(8.8万元) 广告费用合计:17.6万 sp 活动建议: 紧扣本期主题和目的,盛邀日本或上海的围棋名人及各界人士参加,拉开销售良好开始。 注:对媒体的选用进行跟踪,为下面的媒体策动做资料,为失误处作及时调整。 (三) 主题推广期,即开盘期 1、九月进入全面公开阶段,具体如下: 现场销售正式开始启动,利用媒体宣传和主题活动优势强攻热炒。 时间长度:开盘期期为一个月 主题:将本案核心概念-和谐生活社区-及地位提升 目的:放大品牌知名度及信任度,提高产品品质形象,争取更多的冲动型客户下定签约。 配合:推广中举行主题sp活动 注:在具体实施时我司会有详尽的方案提出。 2、
8、九月底完成主题推广期工作,鲜明主题的确立,为强销期项目卖点细化深入,带动销售跑量做保证。 媒体策动定位:开盘期的气氛应该热烈,因此开盘期的媒体广告发布以版面大、冲击力强为侧重点,通过大面积系列行报纸广告来聚集人气。同时以宣传项目主题-棋道、人文、公园生活-为主 媒体选择:新民晚报硬性广告、申江服务导报硬性广告、新闻晨报硬性广告 发布频率:开盘期的气氛应该热烈,因此开盘期的媒体广告发布密集。 目的:利用大密度系列性报纸广告达到聚人气。 广告预算费用: 9月第一周:新民晚报整版彩色硬性广告(20万元) 9月第二周:申江服务导报整版彩色硬性广告(6万元) 9月第三周:新闻晨报1/2彩色硬性广告(6万
9、元) 广告费用合计:32万元 (四)持续推广强销期 1、九月初以开盘为起点进入强销跑量阶段,具体如下: 时间长度:推广强销期为期3个月; 主题:对项目主题支撑卖点进行系列专题式诉求; 目的:将销售推向高潮,跑量速度加快,销售量提升到最大化; 配合:推广中举行主题sp活动; 注:在具体实施时我司会有详尽的方案提出。 2、 十二月底前完成推广强销期工作,销售到此时超过六成达到七成,为下一步的销售深化打下了基础。 媒体策动定位:通过前面阶段的推广,知名度、品牌势、人气势已经空前高涨,所以本阶段以项目产品的广告主诉求点、细分优势卖点用诉求的形式打动目标消费者引发购买行动。 将富仕棋园的主题从1、20万
10、平方米的“四大名园概念”;2、人文和谐dna ;3、公园住宅-社区公元化、景观均衡化、建筑人文化、生活和谐化等方面细分,分阶段以不同主题进行推广。 媒体选择:报纸广告:新民晚报硬性广告、解放日报硬性广告、申江服务导报硬性广告、新闻晨报硬性广告 电视广告:上海电视台、闵行电视台房屋买卖、东方电视台东方家园等 发布频率:开盘期的气氛应该热烈,因此开盘期的媒体广告发布密集。 广告预算费用: 报纸广告:36万 10月第一周:新民晚报二分之一版彩色硬性广告(10万元) 10月第三周:新闻晨报四分之一版彩色硬性广告(4.2万元) 11月第一周:新民晚报二分之一版黑白硬性广告(8.8万元) 11月第三周:申江服务导报二分之一版彩色硬性广告(3万元) 12月第二周: 新民晚报二分之一版彩色硬性广告(10万元) 电视广告:35万 广告费用合计:71万元 sp活动建议: 向客户赠送围棋和与围棋有关的书籍;组织客户观看围棋比赛,或与为期运动员一起探讨围棋。 注:对媒体的选用进行跟踪,为下面的媒体策动做资料,为失误处作及时调整。 (五)推广保温期 1、2014年 1月左右进入均量销售阶段,具体如下: 时间长度:为期3个月; 主题:根据强销期各支撑点媒体推广的跟踪情况,对项目主题支撑卖点进行有选择性主攻系列专题式诉求; 目的:将销售量维持; 配合:推广中举行主题sp活动;