《【房地产月报】2019成都天府新区10月市场汇报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产月报】2019成都天府新区10月市场汇报（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地市场 1 土地获取背景 竞争板块内除万科公园传奇和首开云著外 主力在售及待售项目真实楼面价全面破万 溢价率12 62 高价地主要集中在麓湖及秦皇寺板块 2017年至今 区域最高楼面地价为13956元 平米 为100亩住兼商用地 于2019年7月由中海竞得 溢价率为55 该地块位于麓湖生态城东侧 天府新区最近土拍为麓山50亩及68亩 由于报名人数不足流拍 2 土地投资市场 成交 天府新区2017年至今共成交18宗含住宅指标用地 秦皇寺 锦江生态带 正兴 麓湖为主力成交 麓山板块仅一宗地成交 可开发建面合计442 49万方 未呈现住宅可开发建面26 9万方 已呈现未入市住宅可开发建面239万方
2、 3 区域潜在土地 118亩地块位于规划起步区边缘地带 对比周边区域无明显优势 87亩地块位于生态住宅区 依托麓湖生态城具有微弱区域优势 天府新区2019年预计主力供应兴隆湖板块周边用地 本案所处两区域未来1 2年将处于自然发展阶段 无明显规划利好 118亩 规划起步区 一 新房市场 二 二手房市场 三 公寓市场 四 商业市场 五 商墅市场 1 住宅市场量价 住宅价格波动上涨 天府新区2019年共计成交171万 近期成交均价16440元 预售端存量约123万 预计出清周期6 5个月 2019年月均去化19万 预售端竞争可控 备注 数据来源锐理 量认购 价备案 时间截止2019年9月30日 11
3、8亩 87亩 2 竞争板块框定 锦江生态带 正兴 麓湖 秦皇寺目前高价项目集中供应 高价氛围成熟 麓湖板块可吸附天府新区改善客户及高新高支付力产业改善客户 麓山板块高价氛围暂不成熟 主力可吸附高新区产业外溢新成都人及华阳 正兴 麓山地缘首改客户 3 竞争项目分布 本案竞争区域在售项目多 且分布较为集中 项目主要集中在锦江生态带及秦皇寺板块 麓山板块价格实现度低 高价氛围暂不成熟 麓湖板块价格实现度相对较高 在售项目 待加推项目 待入市项目 87亩 4 整体存量特征 市场存量竞争极大 项目端存量793 85万方 麓山板块存量83 51万方 且多为低价地项目 麓湖板块存量337 46万方 含麓湖3
4、12 2万方 土地端存量53 6万方 5 天府新区高层市场表现 天府新区高层项目众多 各产品线全面竞争 首置 首改主力总价130 230万 存量257 32万方 再改主力总价220 380万 存量411 73万方 含麓湖312 2万方 深改主力总价600万起 存量84 1万方 麓山板块主力面积110 140 主力总价110 165万 存量61万方 麓湖板块主力面积105 165 主力总价200 330万 存量337 46万方 含麓湖生态城312 2万 6 天府新区洋房市场表现 城南洋房主力面积140 165 麓山主力总价225 260万 锦江生态带主力总价280 360万 洋房整体存量31 2
5、万方 天府新区较多项目规划洋房产品 存在一定潜在存量 麓山 麓湖板块目前均无在售洋房 待售主力面积140 165 7 天府新区别墅市场表现 区域内别墅以叠拼为主 主力面积145 265 主力总价250 480万 别墅整体存量9 5万方 存量竞争小 其中麓山板块别墅存量3 8万方 叠拼主力总价307 325万 联排547万 麓湖板块仅中海麓湖公馆待售 8 总价控制 本案所处竞争区域深改产品总价600万以上 品质改善 再改高层总价250 350万 洋房280 360万 首改 性价比改善高层200 330万 洋房240 260万 刚需首置 性价比首改180万以内 数据来源 竞品踩盘 深改600万 品
6、质改善 再改高层250 350万洋房280 360万 刚需首置 性价比首改高层100 180万 首改 性价比改善高层200 330万洋房240 260万叠拼290 350万 9 区域典型新房分析1 首创禧瑞锦江 项目占地72亩 小区规划小高层 叠拼及商墅 2019年9月推售42套叠拼 成交均价17931 28130元 推售178套中高层 成交均价18679 21550元 客户特征 高层客户以城南产业新成都人为主 其次是地缘性客户 华阳 锦江生态带 正兴板块 占比40 基本以自住为主 客群年龄在25 35岁左右 较年轻化 整体客户总价天花板在250 280万 其中新成都人总价天花板在250万左右
7、 叠拼的客户以地缘性客户 华府大道 华阳等板块 的深改客户为主 客户总价天花板400 500万 走量情况 上叠 售罄 中叠 下叠 客户支付力 华阳 锦江生态带 正兴 城南产业新成都人置业目的 以自住为主置业关注 配套 产品 品质等 9 区域典型新房分析1 首创禧瑞锦江 高层以城南产业新成都人为主 叠拼以华府板块地缘改善客户为主 高层客户总价天花板250 280万 叠拼总价天花板400 500万 客户看重配套 产品 品质 9 区域典型新房分析2 万科公园都会 项目占地71亩 住宅由9栋高层组成 一批次高层共计380套 于9月10日取证 面积段106 136 预售均价19275 24478元 含精
8、装3699 开盘认购120套 当场续销69套 去化率50 9 区域典型新房分析2 万科公园都会 客户主要来源于秦皇寺受价格挤压的产业人群 占比60 看中天府新区未来的规划 其次是高新区大源客户 客户总价天花板250万左右 部分可上探至300万 客户特征 兴隆湖受价格挤压的上班族占60 看重天府新区规划 其次是高新区大源改善客户 大部分客户总价天花板250万 部分可上探至300万 客户支付力 高新区大源 天府新区兴隆湖置业目的 以自住为主置业关注 环境 品质 区位 9 区域典型新房分析3 德商学府天骄 项目规划574户洋房 本批次共计推出326套洋房 7 13F 主力面积140 150 预售均价
9、19892 24341万 含精装3949 开盘认购17套 去化较差 现整体剩余261套洋房 9 区域典型新房分析3 德商学府天骄 客户主要来源于高新区大源 中和板块的改善客户 看重洋房形态和项目品质 客户总价天花板400万左右 其次是天府新区地缘改善客户 总价天花板在300万左右 客户特征 客户大部分来源于大源 中和的改善客户 其次是天府新区地缘改善客户 客户看重楼盘品质 偏好洋房形态 天府新区地缘客户总价天花板300万左右 高新区改善客户总价天花板400万左右 客户支付力 高新区大源 中和 天府新区地缘置业目的 以自住为主置业关注 楼盘品质 物业形态等 9 区域典型新房分析4 保利天空之城
10、麓山板块改善项目 住宅由高层 洋房 叠拼 联排组成 高层共计1341套 面积115 151 洋房共计515套 面积140 160 跃层200 叠拼共计116套 面积166 237 联排共计130套 面积288 最近一批次19年4月推售276套高层 高层成交均价15400元 项目目前推售套数均已售罄 去化情况较好 项目二期规划洋房约7 4万 叠拼1 06万 高层 洋房 叠拼 联排 高层 洋房 叠拼 联排 高层 洋房 联排 客户特征 买高层的客户为华阳板块拆迁户居多 其次是华阳 正兴的刚需客户 高层客户可接受单价为1 4 1 6万单价 买叠拼 联排的客户为30 45岁人群 个体老板 企业高管人员
11、个体老板大多不自住 而企业高管人员因公司在兴隆湖则买来自住 客户主要来源于高新区与主城区 可接受总价差异不大 叠拼300 万 联排400 500万 客户主要看重区域价值 价格以及开发商品牌 客户支付力 高新区 主城区 正兴 华阳置业目的 高层以自住为主 别墅呈两级分化置业关注 区域价值 价格 开发商品牌等 9 区域典型新房分析4 保利天空之城 客户主要来源于天府新区 占比50 左右 华阳 正兴板块居多 其次30 高新区因工作地点搬迁的改善客户 看重项目区域价值 价格 开发商品牌等 9 区域典型新房分析5 万科公园传奇 麓湖板块品质改善项目 住宅由10栋高层组成 一期高层共计255套 于8月28
12、日取证 面积段132 165 预售均价17716 22319元 含精装4399 开盘售罄 商墅 三期高层 一期高层 公寓 客户特征 以麓山麓湖近地缘性客户为主 超40 其次是华阳 南湖等周边邻近板块改善客户 占比约40 海洋公园附近旧房更新客户居多 165 房源意向客户较多 且支付力足够 看重项目品质 配套 环境等 少数锦江生态带沿线及秦皇寺板块客户 主要是改善居住环境 30 45岁人群 企事业单位管理层 个体户老板等 客户支付力 麓山麓湖 华阳 南湖 秦皇寺 锦江生态带 正兴板块置业目的 改善居住环境为主 其次为老房更新置业关注 品质 配套 环境 产品等 9 区域典型新房分析5 万科公园传奇
13、 天府新区近地缘改善客户 主力来源于麓山麓湖板块 万科海悦汇城等老房更新客户 占比近40 其次为华阳 南湖板块外溢客户 约占40 左右 看重项目品质及环境 少量锦江生态带 正兴 秦皇寺等板块客户 6 麓湖客户流向分析 本案主力可吸附华阳 大源等城南地缘改善客户及秦皇寺产业改善客群 受麓湖自身生态资源环境优势影响 抓取少量麓湖生态城高层剩余客群作为补充 6 麓山客户流向分析 本案在天府新区内 主力可吸附华阳 正兴 麓山地缘刚需 首改客户及高新区产业外溢新成都人 受天府新区麓湖 秦皇寺高价挤压影响 抓取秦皇寺 兴隆湖低承价产业客群为补充 高新产业新成都人外溢 地缘首改 产业客群高价挤压 品改深改外
14、溢 品改 再改外溢 一 新房市场 二 二手房市场 三 公寓市场 四 商业市场 五 商墅市场 1 天府新区各板块二手房价格表现 天府新区成交二手房除去部分房龄较长的老旧小区以外 均价在13000 17000元 南湖板块量居高位 但价格实现度不高 均价在14000元 m 左右 成交房源多为高层产品 麓山板块因宜居属性成交低密物业最多 价格实现度高 均价19000 23000元 但主力集中在海昌路地铁站附近较为成熟的片区 麓湖板块二手房成交量少 2 87亩周边二手房价格表现 项目周边二手住宅均价为13000 27000元 成交面积集中于70 134 的首置首改产品 总价段集中在95 190万 3 1
15、18亩周边二手房价格表现 项目周边二手住宅均价为15000 19000元 成交面积集中于90 130 的首改产品 总价段集中在135 235万 板块内主力成交集中海昌路地铁站附近房龄相对较低的项目 5 车位市场 麓山板块车位主力价格为11 13万 个 主力车位配比为1 1 75 结合本案项目条件 建议本案车位定价12万 个 车位配比为1 1 3 麓湖板块车位主力价格为11 14万 个 主力车位配比为1 2 结合本案项目条件 建议本案车位定价14万 个 车位配比为1 1 5 市场供需及新房市场判断 天府新区市场 天府新区随着城市不断发展 价格在波动中持续上涨 整体供销相对平衡 预售端存量竞争可控
16、 但区域内待售项目众多 供应产品线丰富 区域内仍有大量待开发土地 存量竞争 项目端整体库存793 85万方 麓山板块内存量83 51万方 麓湖板块内存量337 46万方 存量巨大 竞争强劲 各产品线全面竞争 土地端存量53 6万方 集中于楼面地价低于8000元 的低价地 产品 首置首改 再改 深改各类产品线全面竞争 主要竞争集中于高层 其中首置 首改高层存量257 32万 再改高层存量411 73万 含麓湖312 2万 深改高层存量84 1万 洋房及别墅产品供应少 竞争相对较小 麓山客户 麓山板块客户多为高新区及天府新区产业新成都人及华阳 正兴 麓山地缘客户 选择大城南置业 受板块内近期发展缓慢 低价项目集中的影响 区域内客户以首置首改为主 补充部分再改客户 看重板块规划价值下的性价比优势 麓湖客户 麓湖板块客户多为华阳 正兴 麓山地缘改善客户和秦皇寺产业外溢改善客群 选择大城南高价值板块的改善产品 以品改再改为主 看重板块环境资源 一 新房市场 二 二手房市场 三 公寓市场 四 商业市场 五 商墅市场 1 公寓市场量价 城南公寓供大于求 存量高企 2019年共计成交117 8万m 价
