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1、房地产金融房地产金融 原理与实务原理与实务 全国现代金融控股有限公司总裁 许均华 博士 2012年4月7日 北京 提请大家思考的几个问题 一 房地产开发的核心问题是什么 二 金融已经渗透到我们生活的各个领域 可是我们了解金融吗 三 房地产开发所需资金 除了银行贷款外 还有哪些来源 四 如何看待吴英案 五 如何利用企业的存量资产融通资金 六 如何利用资本市场整合企业的房地产资源 2012年4月7日2 第一部分 企业或个人应该了解金融 第二部分 企业资本形成原理 房地产金融原理 第三部分 目录 房地产金融工具创新 第四部分 万达地产融资模式第五部分 2012年4月7日3 第一部分 企业或个人应该了
2、解金融 2012年4月7日4 一 金融正在改变着世界 以金融产品代表的财富已经占全球财富总量的60 以上 金融产品交易已经占全球商品交易的80 以上 金融已经成为全球财富再分配的重要手段 一 金融已经成为财富再分配的重要手段 2012年4月7日5 股票投资 QDII 各种保险 通货膨胀 基金投资 信用卡 贷款 储蓄存款 二 我们生活在金融世界里 企业上市 私募股权投资 票据贴现 企业债 存款 美元贬值 贷款 期货 2012年4月7日6 二 房地产是资金密集型产业 在西方一些国家 房地产属于金融行业 作为房地产业的决策者 熟悉房地产金融 就能够全面了解各种房地产金融 工具 从而可以为房地产项目找
3、到最佳的融资方案 对于为数众多的房地产金融工具 你只有熟悉了才会去利用 你只有熟悉了 才会有效地去利用 熟悉了房地产金融政策的内涵 对于房地产项目的决策会产生直接的作用 2012年4月7日7 三 金融市场能圆普通人的富翁梦 在实体经济条件下 对普通人来讲 要成为富翁 基本上是不可能的 实体经济 在一定程度上就是权力经济 就是审批经济 忆往昔 2012年4月7日8 看今朝 展未来 虚拟经济知识经济 2012年4月7日9 交易规则是比较透明的 交易行为是比较公平的 金融市场投资完全可以根据个人的 判断独立进行 金融市场投资的特点 2012年4月7日10 在金融市场上 你只要拥有一台电脑 足不出户就
4、可 以圆富翁梦 2012年4月7日11 智慧 具备良好的心态 初始资金积累 做富翁的基本条件 2012年4月7日12 智慧 在金融市场上 你只要具备认识金融产品的能力 你只要能识别金融产品的风险 你只要具备防范风险的基本措施 你就可以参与金融产品投资 你就可以完全依靠自己的智慧去赚钱 你就完全可以成为象巴菲特一样的富翁 财富 2012年4月7日13 在未来 你只要具有智慧 你就 能成为富翁 对普通人来讲 具有智慧比具备其 他致富条件要容易得多 只要善于学习和刻苦学习 你就会 具有高超的智慧 2012年4月7日14 只要善于学习 和刻苦学习 你就完全可以 大声说 我 也 可以 做 富翁 啦 20
5、12年4月7日15 心态 2012年4月7日16 储 蓄 投 资 消 费 收 入 初始资本积累 2012年4月7日17 勤 者 自 度 懒 者 师 度 2012年4月7日18 我懒 怎么办 Knowledge Lead to Greater Money 一切贫富皆以学问深浅而有差别 2012年4月7日19 2012年4月7日20 第二部分 企业资本形成原理 2012年4月7日21 一 企业资本形成的一般模式 企业组建阶段企业发展阶段可能的发展结果 模式 模式 自有 资金 自有资金 其他股份 自身积累 积累 债权 股权 自身积累 积累 债权 股权 慢 较快 较慢 很快 模式 1 模式 2 模式
6、1 模式 2 2012年4月7日22 二 企业资金来源分析 按来源渠道分 将企业的留存收益 和折旧转化为投资 的过程 从外部获取资金的过程 主要方式有债权融资 股 权融资 设立信托 发行 基金 预收购房定金或购 房款 海外融资等 内源融资外源融资 2012年4月7日23 资金供给者 储蓄 资金需求者 投资 非银行金融机构 银行 直接融资 间接融资 直接融资 间接融资 2012年4月7日24 二 企业资金来源分析 按是否通过中介分分 股权融资 债权融资夹层融资 2012年4月7日25 二 企业资金来源分析 按资金来源性质分 2012年4月7日26 二 企业资金来源分析 谨防非法集资 一 爱迪斯企
7、业生命周期理论 美国经济学家爱迪斯比照人的一生 把企业生命周期分为孕育期 婴儿期 学步期 青春期 盛年期 稳定期 贵族期 官僚化早期 官僚期 死亡 期等十个阶段 并分析了各阶段的特点 三 企业生命周期与融资策略 2012年4月7日27 孕育期 婴儿期 学步期 青春期 盛年期 稳定期 贵族期 官僚早期 官僚期 死亡期 成长阶段老化阶段 创业空想 婴儿夭折 创业陷阱 壮志未酬 未老先衰 诞生的关键是 有人承担风险 克服财务困难 创业者意志 机会优先 销售导向 缺乏重点和连续性 创业者陷阱 创业者的 自信和固执导致事必躬 亲 阻碍企业发展 家族陷阱 家族成员的 无原则参与和控制 必须解决三个关键问题
8、 授权 转变领导风格 管理制度化 转换目 标 从 更多即更好 到 更好即更多 表现杰出 得心应手 必须增加创新精神 保持持续成长 丧失灵活性 管理态度消极 财务管理地位提高 注重短期盈利目标 人际关系十分重要 创新精神下降 形式主义盛行 循规蹈矩 浪费和奢侈 找不到人负责 做事者往往成为替罪 羊 不管外部发展 只顾 内部斗争 制度繁多 墨守成规 关节重重 办事困难 成熟阶段 2012年4月7日28 二 产品生命周期 企业生命周期与产品生命周期密切相关 2012年4月7日29 孕育期 婴儿期 学步期 青春期 盛年期 稳定期 贵族期 官僚早期 官僚期 死亡期 自有资金 熟人 借款与VC 银行贷款
9、PE 银行贷款 发行股票和债券 自有资金 并购资金 三 企业不同生命阶段的融资策略 2012年4月7日30 四 认识房地产经济周期 周期 即事物在发展变化的过程中 某些特征重复出现 其连续两次出现所间隔的时间 市场经济的一般规律是 供小于求 剌激价格上升 利润 增加 投资规模扩张 商品供应量增加 供大于求 价格 下降 利润减少 投资规模缩小 商品供应量减少 供小 于求 如此循 环往复 一 经济周期性波动是客观存在 2012年4月7日31 一 经济发展的周期性波动是 二 经济周期的阶段性特征 2012年4月7日32 三 房地产业是典型的周期性行业 1 房地产周期的阶段性特征 2012年4月7日3
10、3 2 我国房地产业发展阶段的实证分析 2012年4月7日34 2012年4月7日35 3 我国房地产调控政策的特征 2012年4月7日36 4 关键是把握好房地产业周期规律 一个大的周期循环中往往会出现许多小的波动 例如 总的趋势是上升期 其中个别年份可能会出现下降 然后继续上升 反之亦然 这时 我们就不 能被其迷惑 以致在调控 政府方面 或投资 企业方面 上出现失误 周期波动虽然有其大致的时间规律 但也会出现例外 周期时限缩短了 或 波动的幅度减小了 例如 成功地进行了反周期行政干预 出现突发事件 地域的差别性 我国幅员辽阔 各地经济水平有差别 如1993年 有部分地 区出现房地产过热 有
11、部分地区与经济社会发展基本适应 而有些地区则还 远远滞后于经济发展 现在的情况也是一样 因而 一定要分清地点 时间 场合 具体情况具 体分析 着力研究本地区 特别是本城市 的规律性 2012年4月7日37 第三部分 房地产金融原理 2012年4月7日38 一 什么是金融 一 金融的产生 资金剩余者资金短缺者 谁要钱 谁有钱 金融 是指资金的融通 金融中介 结构 2012年4月7日39 二 金融市场及其分类 1 金融市场的定义 金融市场是指资金供应者和资金需求者双方通过金融工具进行交易而 融通资金的场所 广而言之 金融市场是实现货币借贷和资金融通 办理各种票据和有 价证券交易的场所 2012年4
12、月7日40 2 金融市场 的基本要素 金融 工具 资金供给者 与资金需求 者 金融中介 机构 包括政府 金融机构 企业事业单位 居 民 外商等等 即能 向金融市场提供资金 也能从金融市场筹 措资金 如各种债券 股票 票据 可转让存单 借款合同 抵押契约 等 是金融市场上实 现投融资活动必须依 赖的手段 包括银行 证券 公司 信托公司 等 2012年4月7日41 3 金融市场的主要类型 按地理范围分 按交易期限分 按经营场所分 按交易性质分 按交易对象分 按交割时间分 国际市场 由经营国际间货币业务的金融机构组成 国内市场 由国内金融机构组成 有形市场 指有固定场所和操作设施的金融市场 无形市场
13、 通过电子电讯手段达在交易 货币市场 一年以下的短期资金的融通市场 发行市场 也称一级市场 是新证券发行的市场 流通市场 也称二级市场 是已发行证券的买卖市场 股票市场 债券市场 外汇市场 黄金市场等 现货市场 融资活动成交后立即付款交割 期货市场 投融活动成交后按合约在指定日期交割 资本市场 一年以上的中长期资金的融通市场 2012年4月7日42 4 金融市场与其他市场的关系 2012年4月7日43 二 房地产金融的概念 一 房地产业与金融业的关系 房地产业的发展需要金融业的介入和支持 第一 任何一项房地产开发 从取得土地使 用权 土地开发直到建筑安装 销售 每一环节都需要占用大量的资金 没
14、有金融机构 的参与和支持 舍弃财务杠杆的巨大作用 对所有房地产开发项目来说是不可想象的 第二 房地产经营和消费需要长期占用巨额资金 房地产价值量巨大 一般消费者无此 财力一次付款 只有借助住房抵押贷款的支持 才能提高居民购房能力 扩大住宅市场 有效需求 房地产业的发展可以促进金融业的发展 由于房地产具有保值增值的功能 房地产成 了金融机构贷款的最佳抵押品和投资品 房地产作为抵押物 在贷款人无力偿还贷款时 金融机构可以转让 拍卖抵押房地产 从中获得补偿 从而降低贷款风险 当今 世界 各国的金融机构 都十分重视房地产金融业务 商业银行的房地产贷款占信贷资产的比 例一般占四分之一强 我国房地产金融尚
15、处于起步阶段 具有很大的发展空间 将成为各类金融机构重要的业 务领域 2012年4月7日44 二 房地产金融的涵义 房地产金融是指与房地产开发生产 流通 消费相联系的资金融通活动和金融 资产的投资活动 房地产金融是房地产业与金融业的互相融合和渗透 是在房地产生产 流通和 消费过程中通过货币流通和信用渠道进行融资 投资等进行的一系列经济活动 房地产金融具体业务 包括房地产企业存贷款 生产性开发贷款 证券融资 信托融资 住房消费信贷即购房抵押贷款 住房公积金贷款和房地产保险等方 面的资金融通活动 2012年4月7日45 三 房地产金融的特点 房地产金融资金融通量的巨额性 房地产金融期限结构的长期性
16、 房地产金融债权的可控性 房地产金融债权的流动性较低 2012年4月7日46 三 房地产金融的主要内容 工具 监管 服务 机构 政策 房地产 金融 2012年4月7日47 一 房地产金融政策 国家宏观调控政策 中央银行的货币政策 金融监管部门政策 其他政策 2012年4月7日48 1 国家宏观经济政策 目的 维持房地产业健康稳定发展 抑制房价过快上涨 手段 财政政策手段 货币政策手段 税收政策手段 经济适用房政策手段 等等 2012年4月7日49 2 中央银行货币政策 发行的银行 控制着货币的发行 银行的银行 向银行提供服务 国家的银行 为政府提供服务 制定和执行货币政策 必要时 向政府 提供贷款 帮助政府平衡财政收支 经理国库收支 保管国家的黄金储 备和外汇储备 1 中央银行的职能 2012年4月7日50 法定存款准备金比例 再贴现政策 公开市场业务 利率和汇率政策 2 中央银行货币政策工具 2012年4月7日51 3 金融监管部门政策 中央银行是管货币政策的 要使货币政策实实在在得到执行 需要通过 几个监管金融机构的监管当局 人民银行只管货币政策 金融机构的监 管由中国银监会 中国
