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1、一套房子的成本做房地产开发一般情况下有这样几个问题：第一，每一个楼盘开盘的时候都讲容积率，是指把一个小区总的建筑面积与用地面积的比率，对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，对于买房者来说，容积率关系到居住舒适度，容积率越低舒适度越好。 一般的房屋容积率在1.5左右，像高层、超高层是4.5左右，一般房屋控制在1.0以下，国家对别墅还有一个特别的约定不能低于0.6，因为国家还有土地节约成本方面的考虑。 第二，绿化率，也叫绿地率，就是小区的绿化面积和总占地比率。我们绿化率越高，小区的环境绿化、景观会感觉好一些。 第三，建筑密度。房屋底层、首层的建筑面积总和和小区建筑面积比率，建筑密度越
2、低感觉小区很宽敞，不会感觉很压抑。 下面讲一下房屋常见的建筑形式，房屋常见的是从古代有木结构，现在的砖石结构，钢筋混凝土结构。还有承重墙结构、剪力墙结构，还有筒体结构。这种大跨度空间结构，一般用于平常的体育馆场馆方面。住宅房屋一般情况下，墙承重一般是砖结构、筒体的钢筋混凝土结构。 前几天正好有一个重庆中路369号经济适用房成本公示，结合这方面我们再讲一下抗震方面的知识。在讲这个之前，还要跟大家介绍一下关于工程造价的简单小概念。对于工程造价来说，主要从两个方面来讲，一般情况下，如果从开发商的角度来讲，是指从土地，向政府有关部门，或者向承包商支付的一些房屋建筑成本的总和；另外从承包商角度来讲，也就
3、是建筑施工单位，工程造价是指承包一项工程的承包价格。大家也许说某一个地方感觉房价很高，单纯从建造一栋楼房所产生的建筑直接成本来说，的确很低。建造之前也发生了一些前期的在土地市场，所指出的成本，或者在拆迁征地市场发生的成本，这部分费用，比如像公开拍卖这种，大家还比较好掌握一些，但是像征地拆迁补偿，这方面基本上一般不对外公布，这块成本是一些隐藏的成本。 大家比较熟悉的一些成本只能说在建安工程费，这是大家比较熟悉的费用。结合重庆中路369号经济适用房的例子来讲，大家可以看到，多层审定一些单方造价在1200元左右，建造一个多层房屋，建筑商要支付的直接发生的成本造价。高层是1450元/平米，我们所指的高
4、层是十多层左右的框架结构，还有超过20层左右的，根据层高不同，要改成剪力墙结构，现在的市场水平达到1800元左右，但是像东海路9号这种超高层，因为采取外高悬挂体系，直接成本要达到3000元左右。 五星级酒店装修标准，最低要达2000元/平米，我们普通住宅的装修标准，对于个人来讲，如果不用专门的家装公司来做，自己装起来也像样，一般是500元/平米左右。装修所用的材料不同，价格相差很大。房屋的框架结构，总的成本上下浮动不会超过很多。 还有网点，因为地下网点在一层，现在要求比较高一些，是1700元/平米。车库是3560元，根据我的其他工程经验来说，它的车库有一些偏高。因为一般工程做人防工程来讲，混凝
5、土浇铸之后，一般在两千六七，不会超过3000元，具体工程的实际情况不太一样，它的3500元应该还算可以。 下面大家一起来看一下，经济适用房建设过程中发生一些什么费用。第一大项是征地和拆迁安置补偿费。第二大项是拆迁安置补偿费，这块的费用比较大一些，具体单平方米造价补偿多少，这块也没有公布，只是在这儿做了一个总数分析。拆迁安置补偿费当中包括四项，紧接着有勘查设计和前期工程费，也是项目比较多的费用，发生的项目多，但是总造价不是很高。 另外还有发生一些前期的工程费用，像第一项规划技术服务费，作为房屋开发商来说，这一项是可以做也可以不做的，可以自己选择。像从第二项到下面第二十二项，工程开工之前必须向主管
6、部门缴纳。 其中第三项人防易地建设费，因为有相关的要求，如果本身工程没有设置人防面积，你必须较大人防易地建设费，有的工程有，有的工程没有，如果本身工程没有，必须缴纳这一块费用。像新型墙体材料、白蚁防治费，都是一些政策性收费，在开工之前必须向主管部门缴纳。 还有散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费、招标公证费等等也是工程开工之前必须要缴纳的。还有标底编制费，因为是经济适用房涉及一些项目，因为国家有规定是国有投资的，一般有标底编制费，如果是商品房，对开发商来说可以选择，可以不设置标底。 另外造价签证费，就是我们平常所说的工程审计费，就是施工单位做施工结算，对结算审计所发生的费用。 第三大项建安工程
7、费，就是建造房屋发生的直接成本。第四大项基础设施及公建配套费。它交的是275元/平米，一般这块占的比重大一些。另外把室外景观也纳入了基础设施及公建配套费里面，像一些普通小区，景观能够做下来，一平米不会超过100块钱，如果景观要达到比较好的效果，一般情况下上线不会超过400元。景观做得比较好，投入比较大的是鲁信那块，整个室外投资超过了一个多亿了。 前四项成本之和是2.7亿，之前又做了一个可销售面积，这个项目总占地面积是4.8万平方米，总建筑面积是8.3万，容积率就是8.3万除以4.8万。可销售面积是5.6万平米，多层住宅是3.6万，总建筑面积是8.3万，大家感觉少了很多，其中有一部分可销售面积数
8、没有把商业用房算进去，另外没有把后面这块阁楼面积算进去。可销售面积是认为可销售面积，而不是它这种的话，应该是5.6万平米加上6700、加上阁楼面积4600，应该是超过6万平米了。我们根据成本前四项之和2.7亿，除上可销售面积，成本价是4043元。这还不包含建筑管理费，我们一般取定为5%就足够了，另外加上财务利息发生的费用，也加上5%，这个费用加上10%应该是足够了。另外算可销售面积的时候，只是把商用房和阁楼算上了，但是地下人防、车库没有加上去，其实这块也可以做销售。 重庆中路369号的具体情况是这样的，我在网上看到开盘价是4500元起，和我们所对应的成本，利润占得不是很大。作为限价房来说，房地
9、产开发商的利润能达到500元/平米是算控制成本比较好的。 我再和大家讲一下房屋抗震方面的知识，因为大家对前段时间都比较关心，希望大家能有所了解。工程结构抗震，老传统的木结构是最好的，因为是一些柔性的角结构支撑，所以有地震发生的情况下，消耗能量比较大一些，破坏性较小。次之是钢筋混凝土好一些，砖混结构弱一些。 震级表示地震本身大小的尺度，如果地震震级是M=1gA，A是标准地震仪在距震中100km处记录的以微米为单位的最大水平地动位移。 按照震级大小，震级小于2的地震，人们感觉不到，称为微震，这种会经常发生，我们活动的地带，黄海离我们市南区*是200公里处，那个位置地震比较活跃，但是能量非常小，人们
10、感觉不到而已。震级大于2小于5的地震，人们有感觉，所以叫做有感地震；5级以上的地震可以造成不同程度的破坏，叫做大地震。 地震烈度是指某一地区的地面和各类建筑物受到一次地震影响的强弱程度。我们根据公式的关系，青岛地区地震烈度如果是7级的话，我们基本没有什么问题，大家不要担心。另外我们青岛发生地震的情况也比较少一些。这是我们国家的一个地震震中分布图，图上靠青岛比较近的震中心，发生中震的比较多一些，就是5、6级的，但是影响青岛的微乎其微。这个图是地震是由于板块移动相互挤压造成的，从世界版图来说，我们国家正处在亚欧板块和太平洋板块之间，为什么汶川地震震级比较大，就是由于板块相互挤压，喜马拉雅山地壳活动比较强一些，像日本、马来西亚的地震带比较强烈，我们现在对地震有一些原理的了解，平时也不用担心，青岛这里的地质情况还是比较好的。 如果大家想在外地做投资，有必要可以先看看这些图，自己有没有担心的地方，可以少去投资。比如说台湾地区和日本国，虽然这两个地区地震经常发生，但是大家也知道，它们的人身伤亡会很少。为什么？因为它们国家对设防的烈度会比较大一些，另外房屋做结构设计的时候，做的结构系数也比较高一些。我们国家从汶川地震来讲，对抗震方面，大家有所了解，前一阵全国各地专家也汇集起来，对局部地区的抗震设防烈度也进行了修改。”3
