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1、 论我国经济适用房的产权归属论我国经济适用房的产权归属 目次目次 中文摘要中文摘要 I 英文摘要英文摘要 II 引言引言 1 一 经济适用房相关制度简介一 经济适用房相关制度简介 2 一 经济适用房概念 2 二 经济适用房特点 2 三 经济适用房交易理论分析 2 二二 经济适用房有限产权归属概况经济适用房有限产权归属概况 3 一 有限产权概念 3 二 有限产权制度的历史沿革 3 三 经济适用房有限产权的特征 5 四 经济适用房有限产权制度实施取得的成果 6 三 经济适用房有限产权制度存在的问题三 经济适用房有限产权制度存在的问题 8 一 经济适用房退出机制不完善 8 二 土地使用年限不明晰 9
2、 三 住房按揭贷款难 9 四 我国经济适用房产权归属制度的发展与完善四 我国经济适用房产权归属制度的发展与完善 10 一 共有产权制度简述 10 二 共有产权制度的法律基础 11 三 共有产权归属制度的优越性 11 五 我国共有产权归属制度的建立五 我国共有产权归属制度的建立 12 一 法律保障 13 二 机构保障 13 三 完善个人诚信系统和税收信息系统 14 四 建立科学合理的政府投入析算办法 15 结论结论 15 参考文献参考文献 16 后记后记 17 I 论我国经济适用房的产权归属 中文摘要中文摘要 经济适用房制度自从实施以来 在我国保障性住房领域一直发挥着重要的 作用 经济适用房的产
3、权归属关系到每一户经济适用房购买者的切身利益 自 从实施以来经济适用房的产权归属制度也是不断发展的 经历了从无到有 逐 步完善的过程 而且在新的情况下 学者提出将共有用产权理论引入 以期更 好的完善和发展经济适用房产权归属制度 本文共分为五个部分 第一部分是经济适用房相关制度简介 对经济适用房制度进行简单的概念 性阐释 第二部分是经济适用房有限产权概况 该部分主要介绍了经济适用房 现行有限产权的基本内容 历史沿革 和实施过程中的成就 第三部分主要分 析了经济适用房有限产权制度在我国施行过程中自身存在的问题 在第四部分 重点讨论了学界最新提出的经济适用房共有产权理论 阐述了共有产权理论实 施的法
4、律基础 并与有限产权相比得出共有产权制度所存在的优越性 最后一 部分 为我国建立经济适用房共有产权提供了一些具体措施 关键词 关键词 经济适用房 有限产权 共有产权 II 论我国经济适用房的产权归属 ABSTRACTABSTRACT Affordable housing system since its implementation in the field of affordable housing in our country has always played an important role Affordable housing property rights related to
5、the purchase of affordable housing for each household s vital interests Affordable housing property right is a constantly developing process In the new circumstances the scholars there used the theory of property rights to improve and develop the systerm of affordable housing total equity This paper
6、 is divided into five parts The first part is the profile of affordable housing related system It is a brief introduction of affordable housing system The second part is the overview of affordable housing limited property rights Here introduces basic content history and achievements of the affordabl
7、e housing limited property rights The third part introduces problems of the affordable housing limited property rights system In the fourth part focusing on the most recent affordable housing Total property rights theory The last part introduces some specific measures how to build affordable housing
8、 Total property rights Keywords Keywords Affordable housing Limited property rights Total equity III 论我国经济适用房的产权归属 1 论我国经济适用房的产权归属 引言引言 经济适用房是我国在 1998 年开始实施的一项保障中低收入家庭住房问题的 重要举措 其相关政策的出台在很大程度上缓解了中低收入群体的住房紧张情 况 也在一定程度上抑制了房价的过快增长 对我国房地产市场健康稳定发展 起到了重要作用 更为关键的是 经济适用房由于有政府的保驾护航 在高房 价的今天为低收入群体提供了安居之所 维护了社
9、会的稳定 彰显了国家的惠 民政策 是国家关注民生 构建和谐社会的题中之义 我国为了切实保障经济适用房这一优惠政策能惠及到广大群众 规范经济 适用房相关制度 在 2004 年由建设部 发展改革委 国土资源部 人民银行制 定 关于印发 经济适用住房管理办法 的通知 建住房 2004 77 号 又在 2007 年正式由建设部 国家发展和改革委员会 监察部 财政部 国土资源部 中国人民银行 国家税务总局等七部门联合发布 经济适用住房管理办法 并 明确提出了经济适用房有限产权制度 但是 有限产权制度在实施过程中由于 产权归属不明确造成了经济适用房退出难 购买者按揭贷款难等问题 影响了 经济适用房政策保障
10、作用的实现 不利于经济适用房建设规模的扩大 这一系 列问题亟待解决 2 论我国经济适用房的产权归属 一 经济适用房相关制度简介一 经济适用房相关制度简介 一 经济适用房概念 一 经济适用房概念 经济适用住房 是指政府提供政策优惠 限定套型面积和销售价格 按 照合理标准建设 面向城市低收入住房困难家庭供应 具有保障性质的政策性 住房 这是国务院 经济适用住房管理办法 中对经济适用房的概念进行的明 确界定 二 经济适用房特点 二 经济适用房特点 经济适用房有经济性和适用性的特点 经济性的特点是说经济适用住房的 价格相对同期市场价格来说是适中的 适合中等及低收入家庭的负担能力 适 用性 是指在房屋的
11、建筑标准上不能削减和降低 要达到一定的使用效果 1 经济适用房有很强的政策性 是国家出台的住房保障性措施 它与普通商 品房有着很大的差异 主要区别在于 首先 它们的供应对象不同 经济适用住房的对象是被严格限定的 即城 市低收入家庭 商品房的对象则是社会上的所有人 其次 它们的土地取得方 式不同 经济适用住房具有政策性和保障性 其土地取得由政府主导 它的土 地性质为政府划拨 商品房的土地则是通过招投标的形式 取得的土地使用权 2 然后 它们在国家住房制度中享受的政策是不一致的 经济适用住房由于 有福利性因素的介入 政府对其减免了一部分行政规费 商品房则不同 它是 完全按照国家住房交易政策的规定来
12、执行 最后 它们的定价方式不同 经济 适用住房由政府主导定价 商品房的价格则由市场决定 3 三 经济适用房交易理论分析 三 经济适用房交易理论分析 经济适用房的购买行为 本质上来说还是一种不动产的交易行为 只不过 在交易过程中有政府政策的参与 不动产交易由于其特殊性 多数国家和政府 对于不动产物权变动都采取了审慎的态度 不仅需要当事人双方有具体的合同 3 论我国经济适用房的产权归属 而且需要到国家公权力机关登记 以登记作为不动产物权变动的要件 对于房 地产来讲 如果要进行交易 就必须要明确房地产产权 所谓 房地产产权是指将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而 形成的物权 是依照国家法律对
13、其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利 益以及排除他人干涉的权利 包括房地产所有权和房地产他物权 4 房地产产 权具有绝对性和排他性 绝对性是指只有产权人才具有对房地产充分 完整的 控制和支配权 以及从而享有的利益 排地性 是指产权人排除他人占有 干 涉的权利 这种权利包括直接的物权 也包括由此派生的典权 抵押权等他项 权利 二二 经济适用房有限产权归属概况经济适用房有限产权归属概况 一 有限产权 一 有限产权概念概念 在 2007 年国务院 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 里 涉 及到经济适用房产权时国家首次将经济适用房产权明确为 有限产权 主要内 容包括在我国经济适用住房被定性
14、为政策性住房 购房人只是拥有有限产权 如果购买经济适用住房不满 5 年 不得直接上市交易 但是如果购房人因各种 原因确需转让经济适用住房的 是可以由政府按照原价格并考虑折旧和物价水 平等因素进行回购 若购买经济适用住房满 5 年 购房人可转让经济适用住房 但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳 土地收益等价款 具体交纳比例由城市人民政府确定 政府可优先回购 另外 购房人向政府交纳土地收益等价款以后 也可以取得完全产权 二 有限产权制度的历史沿革 二 有限产权制度的历史沿革 我国政府将经济适用房确定为有限产权 弥补了法律上关于经济适用房相 关规定的空白 明晰了经济适
15、用购买者和国家各自拥有的权利界限 而 有限 产权 这一名词的出现在我国房地产领域并不是首次 虽然现在的意义与从前 并不是完全一致 但是我们仍然可以从中了解 有限产权 被确定为经济适用 房产权归属的历史背景 4 论我国经济适用房的产权归属 当时的有限产权 又称之为 部分产权 指 房屋产权人对享受政府或企 事业单位津贴而建造或购买的房屋所享有的部分权能并受法定限制的产权 是 我国城镇住房制度改革 逐步推进住宅商品化过程中的产物 5 由于我国的住 房制度改革一直处于摸索 改革阶段 因此 在不同时期 有限产权的内容也 是不断发展变化的 1 起始阶段 这个阶段包括住房制度改革开始到 1988 年 2 月
16、 25 日以前 在这一时期 有限产权的内容主要是职工对按规定享受补贴购买的住宅 能够拥有购房人的 相关权利 但不能将房屋出租 如果有特殊原因确实需要出售 转让的 该购 房人必须将房屋出售 转让给原售房单位或房地产部门 2 变革阶段 这个时间段主要是从 1988 年 2 月 25 日以后至 1991 年 12 月 31 日 这个时 期的有限产权制度在内容上与上一时期相比已经有很大的变化 职工享受补贴 购买房屋的办法已经停止执行了 职工只能按照标准价购买住房 但是此时房 屋的产权归购房人所有 购房人可以完全按照自己的意愿使用 继承和出售 有限产权中的 有限 主要体现在当购房人出售房屋时 出售房屋所得的增值 部分不能完全归本人 且在购房人出售房屋时 原出售单位有优先购买权 3 演化阶段 在 1991 年 12 月 31 日公布了国务院住房制度改革领导小组 关于全面推进 城镇住房制度改革的意见 这个意见从政策上对住房制度改革作了最新也是最 全面的阐述 其中提出了 部分产权 的概念 这是有限产权制度发展的另一 个重要阶段 在意见中指出 职工购买公有住房 在国家规定标准面积以内的 实行标准价 职工
