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1、老年居住社区开发项目一、养老地产概论1. 养老地产的概念2. 养老地产的崛起二、美国养老地产发展状况分析1. 美国养老地产的历史2. 美国养老地产的开发现状3. 美国养老地产发展的社会环境三、美国养老地产开发模式分析1. 美国养老地产的开发主体2. 美国养老地产的运作模式3. 美国养老地产项目的赢利模式4. 美国养老地产的后续经营5. 美国商业养老社区公司的治理状况6. 美国商业养老社区公司的风险分析四、中国养老地产发展状况分析1. 中国养老地产的宏观环境2. 中国养老地产的需求分析3. 中国养老地产的开发现状一，养老地产1，养老地产的概念养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这
2、一社会主题和地产这一商业主题。正是全社会性质 的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产一般称作为老年住宅。2，老年住宅产业化老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的一章。人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例失调，这是老龄化产生的一个重要
3、原因。二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。老年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年住宅中养老。为此，世界各国（含我国）的城市都根据自己的经济实力和实际需要，建设和发展一批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以下几种形： 2.1、老年公寓强制性行业标准老年人建筑设计规范JGJ122-99第2.0.6条，将老年公寓定义为专供老年人集中
4、居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上“由专门机构按照市场原则开发和经营的内涵。一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一两幢楼，按照适于老年人居住的要求来进行设计和建设，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐交往等各方面，都有妥善的安排。这种公寓，可以
5、出售，也可以出租。老人住入老年公寓，虽然住房面积一般会比原来自已的住房要小一些，但仍是一家一户，可以保证老年人的私密性、独立性和领域，既能保持家庭的温情，又加上公寓对老年人周到的照顾和服务，必会受到不少老年人的欢。北京的澳洲康都小区，就建设了一幢这种老年公寓，定名为乐龄公寓，并在老年人的生活服务、医疗服务以及娱乐、交往等各方面，专门做出全面安排，是一个重要的尝试。老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主要特征有：1），在时间特征上，老年公寓的入住群体入住时间较长。它不同于托老所的流动性。暂时性。虽然老年人入住老年公寓的时间长短，由他们根据需要自愿决定，但多数入住
6、老人相对稳定，居住时间比较长。2），在经济特征上，老年公寓形成投入产出的良性循环。敬老院、福利院是以国家、集体供养为主，属福利救济型，而老年公寓是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要。3），在社会特征上，老年公寓实行同吃同住、同活动的群居生活方式。4），在服务特征上，老年公寓有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务。5），在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住的老人则是租赁的形式。6），在开发特征上，要根据老年人的生
7、理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境。 2.2老年社区（老年住区）以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发、建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起，。因为社区主要是为老年人服务的，因而老年社区专门为老年人设置的医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多的优惠。老年社区特征：1），专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主的住区，其方式为居家养老。这
8、是它区别于一般地产的主要因素。2），空间环境上与居民行为上表现为聚集化得独立完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美统称为养生住区。如美国的“金岁山庄”“安养住区”退休新村“老人们生活在专门老年住区要方便安全，在规划设计上强调综合考虑居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体。3），具备一般社区的基本功能。除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，海域一般房地产项目一样具有从事细胞的功能，具有对外的交通、通讯、商业网点、公共设施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局。4），其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人创造丰富多样的同
9、龄交流环境。5），专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的模式和老年公寓的模式夹杂在一起，难以区分。在我国各地，已逐步建成一批老年社区。例如，北京太阳城就是迄今北京规模最大的老年社区，它的总建筑面积为18万平方米。社区以家庭式养老与社会化养老相结合的形式。为满足老年人的生活需要，建筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均为无障碍设计，并根据老年人特点，配套设计了齐全的设施，包括医疗康复、老年活动、家政服务等设施。美国大力发展老年社区有四、五十年时间，已成为一个老年社区比较发达的国家。为此，专门介绍一下美国较大的老年社区佛罗里达州的太阳城中心。太阳城中心坐落在佛罗
10、里达西海岸，距佛罗里达环境最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳城中心从1961年开始开发建设，目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好的老年社区。2.3普通型养老院有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作”动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。据不完全统计，截止2004年末，城市有养老院或敬老院4500多个，农村乡镇有敬老院37000多个。总的说来，一是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三、四个老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。目前我国城市的居
11、住水平已经显著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住一间房，很多老人就不愿意去住。据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务、医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次。因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳步地、适度地增加数量，而且更要注意提高水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。2.4医护
12、型养老院在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了一定数量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起。因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要带有客厅和厨房。养老院对这些老人进行24小时的医护，包括诊断、治疗、吃药、打针、穿衣、吃饭、大小便、洗脸、洗澡直至睡觉翻身(有的病人自己无力翻身)，都由医护人员进行护理。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。在我国，目前还没有专门的医护型养老院。但在有的养老院（敬老院）中，拿出几间
13、房照顾生活不能自理的老人，进行24小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老院的职能。世界各国城市众多，情况各异。以上4种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式。由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了一些西方国家的老年住宅形式。由于我国各城市存在着较大的差异，应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。二，美国养老地产1，美国养老地产的历史 美国养老地产从无到有，随着其地产业的发展不断发展，如今已形成非常成熟的体系。回顾美国老年地产的发展史，对于新兴市场的老年地产的发展颇具借鉴意义。 2，老年地产的成熟阶段及特征。由美国的老年地产
14、的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要发展阶段及特征：3，美国老年地产的开发现状 3.1, 美国养老地产的分类状况 美国具有设施完善的老年住宅体系。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅的费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人所需服务(但一般不包括医疗和护理服务)，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 美国的老年公寓一般分为三类：自住型老年公寓、陪护型老年公寓和
15、特护型老年公寓。自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。美国老年公寓及护理业项目投资中心(NC)估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%，现在有超过28000个老年公寓遍及全国。在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。太阳城中心是美国较大的老年社区之一，于1961年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之一。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户16000名，且一直处于持续增长的态势。美国太阳城中心的居民必须是55岁以上的老人，陪同老人的中青年人一年居住在中心的时间不能超过30天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅
