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1、上海荒岛南京分公司 南京房地产市场情况综述南京朝天宫步行街市场可行性调查 目 录一、 南京社会经济发展状况1、 国内生产总值2、 一二三产业发展状况二、 南京城市发展规划及未来展望1、 南京市远景规划概况2、 远景规划3、 2010年发展策略4、 2010年重点专向规划5、 未来发展展望三、 南京房地产市场状况1、 2001年南京房地产开发总量2、 2002年一、二季度房地产开发交易情况3、 南京房地产销售价格以及区域分布4、 房地产市场需求分析四、 朝天宫项目分析1、 朝天宫项目基本情况2、 朝天宫建设规划3、 南京房地产开发成本分析一、南京市社会经济发展状况南京，简称宁，江苏省省会，地处长
2、江下游的宁镇丘陵山区，北纬3114-3236,东经11822-119 11，北连辽阔的江淮平原，东接富饶的长江三角洲。全市总面积6597.6平方公里，城区面积200.85平方公里。户籍总人口553.04万人。境内山地、河流、平原交错，城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。流经南京段的长江约95公里，江宽水深，万吨海轮可终年通航，秦淮河和滁河的河谷平原是全市的重要农业区。1、 国内生产总值以及三大产业发展情况南京是全国重要的经济中心之一。通过坚定地实施“以开放促改革、以改革促发展”的战略方针，全市国民经济保持了持续、快速、健康发展的良好势头，综合经济实力不断增强。“九五”计划期间（1996-2000年
3、），全市国内生产总值连续五年保持两位数增长，2000年全市GDP突破1000亿元大关；国民经济三大产业结构比例由1995年的7.6：52.1：40.3调整到2000年的5.4：48：46.6，基本实现由“二产主导型”向“二、三产业并举推动型”的历史性转变；外商投资、个体私营和民营科技等非公有制经济成为全市经济增长的重要力量。 “十五”计划期间（2001-2005年），全市国内生产总值计划年均增长10%以上。为此，南京将进一步扩大开放，深化改革，加快发展，让具有悠久历史和灿烂文化的古城以崭新的面貌走向世界。 初步统计，全年国内生产总值为1154.44亿元，按可比价格计算，比上年增长11.2%。其
4、中，第一产业增加值58.75亿元，增长7.5%；第二产业增加值557.61亿元，增长10.5%；第三产业增加值538.08亿元，增长12.3%。人均国内生产总值20671元，比上年增长9.7%。 第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的比重分别由上年的5.4%、48.4%、46.2%，调整为5.1%、48.3%、46.6%。非公有制经济发展势头良好，外商投资、个体私营经济成为全市经济增长的重要力量。农业-南京市是中国农业重要生产区域之一，主产粮食、油料等农作物，盛产茶叶、蔬菜、苗木、药材等经济作物，畜牧、水产业也较为发达。全市全年农作物复种面积 420千公顷左右，未来南京的农业将以优质稻米
5、、双低油菜、蔬菜、茶果林、花卉苗木、畜牧、水产、种苗业等为主导产业。 工业-南京是中国重要的综合性工业基地，工业经济总量占全国的1左右，2000年全市完成工业增加值412亿元，占全市GDP总量的40以上，全市财政收入的70来自工业。 下一个五年中，南京市的工业经济发展将围绕“电子信息”、“石油化工”和“车辆制造”三大工业基地的建设和发展生物制药等高新技术产业，加大调整和开放力度，吸引更多的境外资本来南京投资工业。商业-南京是长江三角洲地区仅次于上海的商贸中心城市。各类零售商业、饮食、服务网点7万个，各类市场500多个，从业者35万人。 南京的商贸活动十分活跃，年社会消费品零售额420亿元。全市
6、商业营业面积500多万平方米，零售额超亿元的大中型商场20多家，遍地开花的规范化连锁经营网点已发展到800多家，大型仓储式超市7家，设施完善的农贸市场120个。特色商业群体已具规模，新街口地区作为商业核心区，有商业网点500多家，营业面积占全市十分之一，零售额占全市四分之一。各类市场相当发达，批发成交额近460亿元，其中10亿元以上市场10个，亿元以上市场60个；国家级市场10个。浦口工业品贸易区、赛虹桥工业品贸易区、白云亭农副产品贸易区已初具规模，成为向周边地区进行商品幅射的重要载体。日用工业品、农副产品、生产资料等批发市场与零售商业形成体系，高科技、电子产品等特色市场不断涌现。 被中外游人
7、誉为庙市合一的夫子庙旅游景区是国内著名四十个重点旅游景区之一，已成为中外游客游览的必到之地，全长500米的美食一条街汇集了中外名品小吃，增添了旅游景区功能；14万平方米的中华路商业景观街骑楼建筑一楼一品；湖南路、太平南路名品、精品街实现特色定位后规模不断扩大；珠江路电子产品街已与“中关村”形成南北呼应之势；宁溧路、大明路汽车交易、汽配一条街初具规模；建宁路、莫愁路机电产品批发零售增势强劲。一大批老字号商店、饮食店经过改造，既保持传统特色，又增添新的服务内容。 南京商业市场建设逐步规范，管理水平不断提高，商业环境极大改善。正在发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，成
8、为华东地区重要的商品集散地和贸易中心之一。旅游-南京是山水绿叶之城。自然厚赐给南京的自然资源和历史留下的文化遗存高度融合，形成了南京的十大风景区：钟山风景区、秦淮风景区、石城风景区、大江风貌区、栖霞风景区、南郊风景区、两湖风景区、两浦风景区、汤山风景区和金牛湖风景区。其中中山陵风景区、夫子庙秦淮风光带和雨花台风景名胜区更是全国称著、闻命遐迩，并成为全国首批AAAA级旅游区。南京旅游起源久远，古代帝王将相、文人墨客、商贾布衣、信男善女无不以南京作为重要的出游目的地。建国后南京旅游业作为社会事业的主要组成部分，在对外交往中发挥了重要作用。南京现有旅游涉外饭店135家，其中星级饭店84家；旅行社20
9、0家，其中国际旅行社48家；旅游定点单位及餐馆40家；有20多个景点年接待量超过10万人次。南京的对外交通发达，有国际机场、高速公路、铁路和水路，沟通国内主要大中城市及港澳地区。至2000年底，全市接待海外旅游者41.9万人次，创汇2.21亿美元，接待国内旅游者1501万人次，旅游收入达到156亿元，相当于全市GDP的15.29，是三产增加值的33.05。2、 人均收入以及可支配收入分析3、 城市人口以及消费分析二、南京城市发展规划及发展展望 1、南京市远景规划概况 目标：把南京建设成为充满经济活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居环境的城市。 都市圈：以南京为中心构造一个长江中下游的大都市
10、圈。这个都市圈可望集中7710万的总人口。南京远影城镇人口按1000万人预留。都市发展区内适宜进行相对集中的城市建设用地在700平方公里左右。 总体规划：“以主城为核心，结构多元、间隔分布”的组织跳跃的城镇空间布局结构，使南京保持良好的生态环境、保护自然山水和历史文化资源，使其山水城林融为一体的城市特色进一步发展。 发展思路：现行总体规划提出的以长江为南京城镇发展主轴的思路，与沿江开发带、沪宁都会发展连绵区等区域发展思路相协调，有助于实现南京经济辐射由东向西的扩散。现行总体规划提出的南北向次轴的思路有助开加强南京与南北腹地联系，包括苏北、皖南和浙北。在沿江主轴和南北次轴的交汇地区规划形成南京都
11、市发展区，未来将成为南京城镇化战略推进的主要空间。 交通：都市圈交通网络按以南京为核心的“一小时单程出行时间”为标准进行规划构思，覆盖了扬州、镇江、仪征、马鞍山、芜湖、滁州等城市，并与南京的快速环路相连，形成以快速轨道交通和快速道路为骨架的高效、安全、舒适的都市圈综合交通体系。规划市域公路网达到全国领先水平。通车总里程达8500公里以上。其中高速公路达550公里左右。 多中心规划：为避免城镇在功能上过多依赖主城，充分发挥南京作为区域中心城市职能，规划提出除完善主城中心体系外，在三个新市区培育次区域中心，开创成多核区域中心格局。 空间布局：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心
12、、开敞式的空间布局”。规划东山、仙西、浦口-珠江三个新市区分别成为城镇空间向南、向东、跨江发展三个增长级。东山和浦口珠江新市区将承担吸收来自南部和北部农村城镇化人口的功能，仙西将成为接受上海辐射以及新经济发展的主要空间。为促进三个新市区城市综合职能的实现以及都市范围的形成，规划在三地均设立次区域中心，新市区的远景发展规模按50万人口以上预留。 2、南京市远景规划 规划强调城镇职能的相对包容性，同时对每个城镇的主体职能和产业发展提出了要求和建议。 主城：都市发展区的核心，是南京都市圈和更大区域的中心。尤其是要重点建设完善新街中心商务区。鼓励发展以信息科技、金融商贸、文化旅游等综合服务功能为主的第
13、三产业，适当保留和发展都市型工业；禁止有污染、占地大、扰民的产业发展。 东山新市区：次区域中心，承担主城综合功能扩散的新市区。鼓励发展商贸服务、生活居住、休闲娱乐等第三产业，高新技术产业和其他污染轻加工业等；禁止污染严重的、控制大用水量的相关产业。 仙西新市区：次区域中心，是以发展教育和高新技术产业为方的新市区。鼓励发展教育科研、文化体育、休闲娱乐、商贸服务、高品质居住等第三产业，高新技术产业研发加工以及其他无污染、高科技含量的第二产业，禁止有污染、建设标准低、技术含量不高的第二产业的发展。 浦口-珠江新市区：次区域中心，相对独立区域综合服务功能的新市区。鼓励发展生活居住、商贸流通、综合服务、
14、文化体育、旅游休闲度假等第三产业、高新技术产业和无（轻）污染加工工业。禁止发展污染严重的产业。 规划充分利用既有风景区，形成牛首山-祖堂山、青龙山-汤山、栖霞山、老山、灵岩山等大型近郊公园，构成都市发展区“一江、二洲、三环、四大主城绿地、五大近郊公园”的绿色空间格局的有机组成部分。一江指长江南京段的滨江绿带；二洲是指八卦洲和江心洲；三环指明城墙风光带、绕城公路绿带和公路二环绿带；四大主城绿地是指位于主城西北部的幕燕风景区、东部的钟山风景区、南部的雨花台风景区、西部的夹江滨江风光带；五大近郊公园是指上述的牛首山-祖堂山等大型近郊公园。 规划综述：A、本次规划基本延续“由市中心区，1个副中心，7个
15、地区中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系”的规划格局。 B、中心区范围保持不变，东至城东干道，西至城西干道，北至纬三路、玄武湖，南至建康路-升州路，用地20.5平方公里。主要由新街口中心商务区，北京东、西路行政中心，夫子庙、湖南路、中央路商业中心，太平面路、朝天宫-仓巷、莫愁路、丹凤街等商业街、以及长江路文化街和珠江路科技街等特色街构成。河西副中心位于江东路西侧，纬五、纬六路之间，由大型体育中心、重要文化设施以及商业贸歇区等构成。地区中心以周边地区居民（20-30万人）服务为主，并尽可能发挥专业特色，分别布置于热河路、中央门、卡子门、孝陵卫、迈皋桥、沙洲及中保七处 。 C、针对主城人口增加的客观现实，坚持以新区开发为主，严格控制在旧城内住宅建设；强调高标准、注重环境建设，、以成片开发的原则、完善公建、市政、交通及绿化的配套；居住用地从现有46平方公里增加到约63平方公里，人均居住用地指标
