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1、 GMS管理流程说明星耀集团房地产开发有限公司GMS管理流程文件（以下简称文件），是基于房地产开发全过程的管理程序文件，结合了兰德公司GMS管理体系要求，突出了星耀房地产项目运作特点，同时，对房地产开发过程中集团公司与开发公司的工作责任与方法进行了规定。1、本文件是星耀集团房地产公司推进和实施项目制的纲领性文件，适用于公司所有房地产开发项目的行政管理、人力资源管理、采供管理、项目工程管理、营销管理。各部门、项目部均要严格执行。2、本文件对管理控制流程进行了说明，对相对复杂的控制阶段或者结点配合以流程图解，追求文字的简明扼要和流程图示的关键结点识别，确保使用者能够在最短时间内获得管理要求和工作方
2、法的相关知识。3、每个管理文件的制作都运用过程方法的原则（PDCA循环），识别管理及过程控制的关键点，保持与公司其他管理体系文件的一致性。4、文件的制作充分结合星耀集团房地产公司人力资源配置和项目工程管理的实际状况，以“简洁实用、控制有效”为文件设计主导思想，避免文件数量和内容上的冗长繁复。5、本文件为公司受控文件，所有相关事宜由公司行政人事部统一负责。6、文件持有者应妥善保管，不得损坏、丢失、随意修改。未经批准，任何人不得将文件提供给公司以外人员。7、文件持有者调离工作岗位时，应交还行政办公室，并办理核收登记。8、在文件使用期间，如有修改建议，各部门、项目部都应及时反馈到行政人事部。由行政人
3、事部组织评审，并对文件进行必要的修改，以确保项目管理体系的持续改进。9、本文件由公司讨论通过，总经理批准颁布后施行。注：GMS兰德公司设计的房地产开发企业“全面管理体系”的英文缩写。目 录第一部分 行政管理61-1工作环境71-2考勤管理91-3固定资产与办公用品管理131-4办公网络系统管理151-5行政办公费用管理171-6文书管理办法181-7档案管理201-8会议管理231-9工作督办管理251-10法律事务管理27第二部分 人力资源管理282-1劳动合同管理292-2人员招聘、录用312-3员工离职管理332-4劳资纠纷处理352-5培训管理36第三部分 财务管理383-1开发成本核
4、算393-2资金计划预算管理473-3财务付款管理493-4支票管理533-5现金管理553-6会计档案563-7财务分析报告58第四部分项目手续办理61与设计管理614-1项目证照手续办理624-2设计管理644-3设计委托与设计评审654-4设计变更管理68第五部分采购管理715-1供方资源库建立725-2招标管理735-3设计单位评定755-4工程施工单位评选准则765-5工程监理单位评选准则775-6材料、设备供应商评选准则785-7工程造价咨询（审计）供方评选准则795-8市场调查/可行性研究咨询单位评选准则805-9办公用品/设备供应商评选准则815-10工程结算委托审计工作流程8
5、25-11经济合同管理办法83第六部分项目工程管理906-1项目目标916-2施工图设计交底936-3施工图纸管理956-4施工组织设计审查976-5项目部例会1006-6施工现场临时水电管理1026-7项目进度控制1036-8工程质量管理1056-9安全生产文明施工管理规定1076-10监理单位管理1116-11工程核价及现场签证管理1136-12配套工程成本控制办法1176-13工程结算管理1196-14分部、分项、隐蔽工程及竣工验收管理1226-15工程交接验收管理办法1236-16项目应急事件处理办法125第七部分项目销售管理1277-1市场调查管理1287-2销售管理办法1327-3
6、广告推广管理1377-4销售报表编制办法1407-5建筑面积测绘1427-6配合销售技术交底管理规程1447-7案名与地名门牌申报1457-8房屋销售价格管理规程1467-9签约流程1487-10客户房款收缴、退款管理1507-11商品房买卖合同管理规程1547-12按揭贷款管理规程1607-13回款跟踪管理1627-14客户档案管理1637-15房屋交付管理1657-16客户投诉处理规程1737-17客户满意度调查管理规程1754第一部分 行政管理1-1工作环境目的加强对公司工作环境的管理，展示公司的内外部形象，体现公司的管理水平，提高工作效率。范围工作环境是指公司办公场所的工作秩序和环境，
7、包括公司办公场所和辅助设施（如卫生间、会议室等）及各部门、项目部办公场所。职责 公司行政人事部负责对工作环境的管理，指导监督各部门、项目部的工作环境管理情况。各部门、项目部配合行政人事部工作。 工作程序1、前台（1）前台接待人员应严格遵守岗位职责，加强对进出公司人员、物品的登记、检查，严禁擅离工作岗位。（2）员工出入公司，如果携有物品，前台认为必要时，应接受前厅前台的询问或检查。（3）凡公司外人员来访者，前台应起立、主动询问来访人员的单位、姓氏及要找的部门和人员；熟知的，应主动问好，并告知要找的部门和人员的情况；不认识的，前台接待人员可要求来访人员进行登记。（4）当来访人员等待时间超过5分钟时
8、，前台人员应主动联系受访人员，并将联系情况告知来访人员。2、公共场所环境管理（1）公司公共场所的环境卫生由公司各部门员工负责维护，办公室负责监督、检查保洁员的工作。（2）公司员工应自觉维护公共场所的环境卫生，严禁堆放杂物，丢弃垃圾、废品、碎屑，严禁随地吐痰、倾倒污水和茶渣，严禁在公共办公区吸烟。（3）办公室应及时更换公共场所的花卉，并做好花卉保养工作。（4）严禁在公共场所大声喧哗，影响他人。3、部门内务管理标准（1）办公桌上应素雅、整齐、清洁，各类文件存放应注意保密，不得随意摆放。（2）桌面和室内办公设备摆放整齐，保持外表干净。（3）室内文件柜文件摆放有序，外观整洁。（4）各部门墙面除了张贴必
9、要的文件或图表外，应保证墙面清洁。（5）最后离开办公室的员工应对本办公室作最后的安全检查；最后离开公司的员工应对公司作最后安全检查。（6）办公座椅不能随意摆放，离座后要将座椅在桌前摆正。（7）要节约用电，在光线允许情况下不要开灯。（8）在温度适宜情况下不要开启空调，正常开启空调时，人员长时间离开部门请关闭空调。（9）窗帘悬挂要整齐。（10）办公桌、沙发、茶几上不允许摆放过期的杂志和报纸（专业报刊除外）。（11）各部门内不允许长期存放与工作无关的私人物品。（14）未经部门负责人同意，其他工作人员禁止私自调换工作位置或挪动工作（写字）台、文件柜等办公家具、办公设备。4、改址和装修（1）公司搬迁或对
10、工作环境进行改造、装修的，包括设计、施工单位的选择及施工管理由行政人事部负责与集团公司行政部协调解决。（2）相关部门应积极配合、协助。1-2考勤管理目的严肃劳动纪律，加强考勤管理，保障公司各项工作的有序开展。范围公司全体工作人员必须遵守考勤管理要求。职责公司考勤工作由行政人事部负责，各部门、项目部配合执行。工作程序1、上下班（1）员工上班应提前到达。到达办公室后准备好当日工作所需要的文件资料等，上班时间开始准时进入工作状态。（2）需要直接到其它单位或项目现场的，必须在上一工作日或当日上班时间前告知部门领导。办完事务回公司应按实际到达时间打卡。未经同意或未告知的，按迟到或旷工处理。（3）上班时间
11、，员工不得谈论与工作无关的话题；不得闲逛、串岗、处理私人事务及与工作无关的事情；不得玩游戏、上网聊天或使用电话聊天；不得擅离工作岗位；不得在上班后外出用餐或在办公室用餐。以上情况一经发现，按违反工作纪律处理。（4）中午有宴请活动的，参加人员可延迟上班，但不得影响正常工作。因特殊情况需要推迟时间的，参加人员应及时告知各自的部门领导。（5）下班时，应整理好桌面，收拾好文件资料，防止文件资料的损毁、遗失和泄露。（6）下班前不能回公司签到的，应告知直接部门领导。（7）以上任何一种因事务导致不在岗的，需告知直接部门领导，然后由部门领导通知考勤人员进行考勤。2、打卡签到 员工上下班实行打卡或签到。上下班不
12、得连在一起打卡（签到），不得请人打卡（签到）或代人打卡（签到），一经发现给予当事人旷工半天处罚。3、迟到 员工按规定的上班时间迟到15分钟内的，视为迟到。迟到一次，扣发当日工资的25%。迟到15分钟以上的视为旷工半天。4、早退没有正常工作理由、并且没有办理请假手续而提前外出的，视为早退。早退一次，扣发当天工资的25%。早退15分钟以上的视为旷工半天。5、旷工（1）除了本制度所规定的有关情形外，以下情况确认为旷工：员工未经批准擅自缺勤或考勤后擅离工作岗位去向不明的；员工谎报、伪造证明，以不正当手段骗取假期；员工不服从或违反工作安排，消极怠工；其它任何未经直接上级批准或直接上级不知道原因而没有正常
13、上班的等。（2）对旷工者，公司按以下规定予以处罚：旷工按200%扣发当日工资；月内旷工两日以上的，加扣发当月满勤奖；月内旷工三日以上，年内累计旷工15日以上的，解除劳动合同，给予辞退处理。6、请假、休假规定（1）国家法定的节假日（可统一调整）元 旦 放假一天；劳动节 放假三天；国庆节 放假三天；春 节 放假三天。（2）休息日每周休息一天，一般安排在周日。休息日安排值班。（3）事假为了不影响公司工作，员工有事应尽可能安排在公休假日办理。员工确因特殊情况需请事假的，应在不影响工作的前提下，事先书面申请，经公司核准后酌情批给。事假一律无薪。（4）病假员工因病需在工作时间内看病时，应事先向直接上级请假
14、。员工因病需休息时，需持有乡镇以上医院的诊断说明书，办理书面请假手续。获准请病假者，病假期间发给基本工资。病假年内超过2个月的，视为自动离职，解除劳动合同。（5）婚假员工结婚请婚假，需持结婚证，经批准后，可享受5日婚假。员工父母、子女结婚，可享受2日婚假；员工与配偶的兄弟、姐妹结婚，可享受1日婚假。婚假期间扣发出勤奖，工资与其它福利待遇照常发放。（6）产假符合计划生育的女员工，享受90日产假。产假结束后需续假的，按事假处理。违反计划生育政策的，不享受公司全部待遇。员工妻子分娩，凭生育指标可申请享受2日带薪护理假。护理假期间，待遇与产假一致。法定产假期间扣发出勤奖，工资与其它福利待遇照常发放。（7）丧假员工亲属（父母、岳父母、公婆、配偶、子女）死亡的，可享受4日丧假。丧亡者在外地需员工本人前去料理的，可根据路程另给往返路程假。员工祖父母、外祖父母、兄弟、姐妹丧亡的，可享受1日丧假。规定的丧假及路程假期内，员工产生的差旅费用自理。丧假期间扣发出勤奖，工资与其它福利待遇照常发放。（8）工伤假员工因工伤需休息时，须有医疗部门诊断和病休证明，经公司行政人事部会同有关部门确认、总经理批准后方可按工伤假处理。需继续休息时要按时交诊断书和病休证明。
