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1、目录市场篇1宏观市场态势分析41.1简述大北京及环渤海经济圈对区域发展的影响41.2城市概况61.2.1城市历史61.2.2县区规模及人口情况71.2.3县城分区71.2.4交通区位71.2.5旅游资源91.2.6宏观经济分析141.3小结162蓟县房地产市场整体发展182.1蓟县房地产市场成交情况182.1.1蓟县房地产近两年成交情况182.1.2近期蓟县商品房及二手房成交情况分析182.1.3蓟县近期土地成交情况212.2蓟县现有房地产项目分析222.2.1各项目分析222.2.2个案深度研究242.2.3蓟县房地产市场的主要特点292.3客户群分析302.3.1第一类客户：养老型302.
2、3.2第二类客户：休闲度假型312.3.3第三类客户：投资型312.3.4第四类客户：体现身份型323总结33策划篇1.市场定位341.1 SWOT分析341.1.1优势（S）341.1.2劣势(W)351.1.3机会(O)371.1.4威胁（T）391.2目标客户描摹391.2.1总体潜在客户分类391.2.2共性及差异性分析401.3项目定位421.4主题定位421.4.1 项目主题421.4.2 项目形象432.规划设计建议432.1规划设计构想432.2产品构想442.2.1项目整体规划设想442.2.2生态环境营造设想442.2.3宗地划分462.2.4产品建议户型及面积配比482.
3、2.5面积区间及比例482.2.6户型建议492.2.7外立面设计542.2.8景观设计552.2.9特色配套设计582.2.10智能化设计622.2.11对细节的雕琢633.价格建议643.1周边项目价格比较653.2价格策略663.3.1定价原则663.3.2价格策略建议673.3.3价格测算673.3.4成本测算684.营销执行704.1整体营销策略原则704.2推广策略714.3营销策略714.3.1体验营销714.3.2饥饿营销714.3.3拉进来、走出去724.3.4CS营销服务724.4策略创新724.4.1活动营销724.4.2网络营销724.4.3直效营销734.4.4 体验
4、式营销734.5销售策略734.5.1高开高走734.5.2小步快跑734.6总体推广费用及费用分布744.7推广策略774.7.1广告推广策略774.7.2创意策略774.7.3媒体策略784.7.4广告风格794.8执行部署804.8.1宣传推广启动期（06年8月-06年12月）804.8.2引导认购期（07年1月-07年5月）834.8.3项目热销期（07年6月-07年12月）894.8.4 形象提升期（08年1月-08年9月）914.8.5正常发售期（2008年10月-2009年12月）944.8.6品牌延续期（2010年1月-2011年1月）964.8.7余房平稳销售期（2011年2
5、月-2011年9月）995.大盘个案及专题研究1025.1案例一、凤凰城（别墅城市）1025.2案例二、万科四季花城（有一个美丽的地方）1075.3案例三、京津新城（100万别墅 65亿配套）111市场篇1宏观市场态势分析1.1简述大北京及环渤海经济圈对区域发展的影响环渤海经济圈定义中国经济快速发展始于20世纪70年代的改革开放，珠三角经济圈发展拉开了经济快速发展的大幕。90年代以后，以上海为龙头的长江经济发展圈成为中国经济发展的强力引擎，带动了90年代到21世纪这一阶段的经济发展。两个经济圈在中国经济发展中都起到了引擎作用，并且两个经济圈都有一个共同的特点就是国家政策对区域的倾斜和扶持作用。
6、环渤海经济圈区域未来将成为中国经济发展的第三引擎。环渤海经济圈狭义上是指辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到辽宁、山东、山西以及内蒙古中东部，其范围占我国国土面积的和人口的。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举足轻重，经济总量约占全国的1/5，它的发展既是区域发展问题，更是关联全国的战略问题。“大北京”定义所谓“大北京”，是指京津冀地区，是环渤海经济带中重要的一环，包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所统辖的京津唐和京津保两个三角形地区，以及周边的承德、秦皇岛、张家口、沧州以及石家庄等城市部分地区形成的城市群发展空间，中心区面积近7万平方公里，人口约4000万。
7、天津在其发展中的战略位置其中天津是中国的四大直辖市之一，2006年5月份又被国家定位为中国“北方经济中心”，其城市发展潜力非常大。天津已渐渐成为拉动全国第三个区域经济发展的龙头型城市，这其中蓟县在天津的整体发展规划中将成为天津市的北部生态环境建设区。 而在北京市的整体发展战略上现在一直向东南方向（通州、顺义、亦庄）发展，也就是向天津方向靠拢。对蓟县发展的影响如图所示“大北京”在其环渤海经济圈中在其中心位置，而蓟县又做为第三经济圈龙头城市天津的后花园，地处在大北京城市群北京市、天津市、唐山市以及秦皇岛等大中型城市的中心位置，可谓地理位置优越。环渤海、“大北京”概念早在80年代中期就已提出但是一晃
8、二十年过去了，这个概念看起来只是一句空口号，而在这期间珠三角、长三角相继崛起，环渤海地区尤其是京津冀地区被远远的抛在了后面。而这次这个宏观规划又被国家再一次摆到了台前，并且出台了一系列相关政策，十一五规划，打造滨海新区等投入之大，关注之强可谓空前，至使此地区成为了全国乃至世界关注的焦点。蓟县以其优越的区位优势，丰富的自身资源，致力于发展二、三产业使其经济飞速发展，发挥其自身竞争力，从而与大北京城市群产生联动，共同迈上发展创新的快速路。1.2城市概况1.2.1城市历史蓟县,古称渔阳,春秋时期称为无终子国,战国时称无终邑,秦代属右北平郡,唐朝设蓟州 。新中国成立后,属河北省辖县，1973年9月划归
9、天津市，相沿至今。1.2.2县区规模及人口情况蓟县全区现有26个乡镇，949个村、 20个居委会、一个城区街道办事处。总人口约82万人，其中县城居民25万人，城区户籍人口16万。全境面积1590平方公里，其中北部山区面积775平方公里，南部平原面积315平方公里，洼地面积500平方公里。1.2.3县城分区蓟县政府位于城关镇，县城主要以城关镇为基础，以人民路为东西轴线，中昌路为南北轴线划分为四个区域。西北区域为政治、经济、文化教育区；西南区域划为商业用地；东部区域目前以集资建房的住区为主，整体居住品质不高；北部区域位于府君山脚下，规划为中高档住宅区和旅游度假区。1.2.4交通区位蓟县位于天津市最
10、北部，地处京、津、唐、承、秦等城市的中间，距北京88公里，距天津115公里，距承德220公里，距秦皇岛236公里。津蓟高速公路，京哈、津围、邦喜、宝平等干线公路和县乡公路纵横交织，四通八达。京秦、大秦铁路横贯境内，津蓟铁路直抵县城。未来津蓟高速延长线（京平高速公路）将在07年建成开通，介时北京到蓟县只需用40分即可到达。各区域到达蓟县交通情况北京A、南线：沿京哈公路经通县、三河县行驶1.5个小时直达蓟县。北线：从北京东三环出发，走京顺线，过顺义，走平顺线，过金海湖，前行到蓟县罗庄子乡王庄桥往右行沿津围公路直达蓟县。B、长途汽车：从北京四惠长途客运站乘中巴车，走102国道到蓟县邦均，走邦喜公路直
11、达蓟县城。 北京到蓟县从早6：00至晚19：30，每15分钟发一次车；蓟县到北京从早3：30至晚16：30，每15分钟发一次车。C、北京旅游专线：东直门 918旅游专线可直达黄崖关长城风景区。玄武门教堂前游18路，每周六、日在宣武门发车直达盘山。旅游18支路，每周六、日，动物园、东大桥、前门发车到达盘山。津蓟高速延长线（京平高速）现正在紧锣密鼓的施工中，建成后直通到北京通县。天津A、沿津蓟高速公路行驶1小时，或沿津围公路行驶2个小时直达蓟县县城。B、火车：天津到蓟县：7142次 上午 7：3910：39蓟县到天津：7141次 下午14：5417：34C、汽车：在天津河北客运站乘车（早6点起，每
12、10分钟一次）直达蓟县县城。唐山走京哈公路到蓟县洇溜镇，向北走津围公路直达蓟县县城。1.2.5旅游资源蓟县自然风光秀丽，名胜古迹众多，现已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区。其中黄崖关长城列为世界文化遗产，盘山列为国家级风景名胜区，中上元古界被国务院批准设立为国家级地质公园,八仙山列为国家级原始次生林自然保护区，九龙山列为国家森林公园。县城内还有国家重点保护的千年古刹独乐寺和白塔寺等文物古迹。这些景区与周边地区旅游资源组合在一起，具有明显的旅游聚集效应。府君山 府君山又名崆峒山，座落于蓟县县城北部1.5公里处，总面积3035亩。近几年
13、来，县委、县政府本着“改善城市绿化、美化环境，增强城市载体功能，加快城市生态示范县建设步伐，不断提高城市文化品位和居民生活质量”的工作思路，加强城市基础设施建设，先后投资兴建了府君山公园和府君山广场。 府君山公园总规划占地面积1320亩，于1996年开始分三期进行建设。在全部完成的基础设施建设中，共修建山门牌楼一座，60平方米管理用房一栋，20平方米功德亭一座和30平方米观景亭一座，修建、铺装登山道路6000平方米，修建停车场两处共5000平方米，摆设动物雕塑4处，修建开放式运动场3000平方米。公园共设有四大景区，分别为春花区、夏荫区、秋果园和冬青区。同时，为了进一步增强全民绿化意识，县政府
14、又把府君山确定为全县义务植树基地，每年投资十几元，已栽植各种常绿树木、花卉100多万株。 府君山绿地广场位于府君山公园脚下，总占地面积7万平方米，是集休闲、健身、娱乐于一体的大型现代化文化广场。独乐寺独乐寺位于蓟县西大街北侧，始建于唐，重建于辽统和二年（公元984年）。现存的山门、观音阁、十一面观音、胁侍菩萨和金刚像。它的历史价值、科学价值、艺术价值无不为海内外专家所折服，是国内绝无仅有的瑰宝。古建筑学家陈明达先生对独乐寺的建筑曾有过这样的评价：“独乐寺两建筑（山门和观音阁）按全国现存古建筑年代排列，名居第七，但若论技术之精湛，艺术之品第，均应推为第一，可以说是现存古建筑中的上上品，最佳的典范
15、。”盘山盘山古称盘龙山、四正山，位于蓟县城西北12公里。盘山的自然景观非常优美，有五峰（即挂月峰、莲花峰、紫盖峰、舞剑台、自来峰），八石（即悬空石、摇动石、晾甲石、天井石、夹木石、将军石、蛤蟆石、蟒石）。三盘之胜（即上盘松胜、中盘石胜、下盘水胜）加之诸多人文景观，可谓风景优美，人文汇萃。因此被列为中国十五大名山之一，并有“京东第一山”、“东五台山”之美誉。长城 蓟县长城在北部山区，东起赤霞峪，西至黄土梁，全长41公里，始建年代一说为隋开皇初；还有一说为北齐天保年间。此后历经唐、辽、金、元，没有大规模工程。明成化十二年（1476年）到明朝灭亡100多年间，不断增修，形成了边墙、墩台、烽燧火池、寨堡、黄崖关城一套完整的长城体系。长城是中华民族
