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1、上海市杨浦区商业“十一五”发展规划一、总则1.规划范围和期限1.1规划范围杨浦区地处上海市中心城区的东北部，是上海中心城区面积最大的一个区。区域东面、南面直临黄浦江，岸线长15.5公里，与浦东新区隔江相望；西面以大连路、大连西路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北面以原江湾机场与宝山区接壤。地域总面积60.61平方公里，其中陆地面积55.53平方公里、水域面积5.08平方公里。杨浦区行政区划分为11个街道1个镇，即定海、大桥、平凉、江浦、四平、控江、长白、延吉、殷行、五角场、新江湾城街道，以及五角场镇。2003年杨浦区总户籍人口108.17万，全区人口密度17847人/平方公里，全区常住人口为12
2、4万人，外来人口20.34万人。1.2 规划目的 统一认识、统一规划。 明确商业发展目标和战略。 明确商业发展空间布局导向。 明确有效推进的政策和措施。1.3 规划期限规划期限：2006年2010年。规划时序分为两个阶段：2006年2007年，形态建设、结构调整阶段；2008年2010年，功能形成、完善提升阶段。2. 规划内容界定（1）本规划界定的商业，是现代服务业的重要组成部分，是符合杨浦区总体发展目标和上海城市发展战略，用现代新业态、新服务和新技术改造传统商业，形成若干核心服务行业主导的现代商贸服务产业群。核心行业：零售业、批发贸易业（含电子商务）、餐饮业、生活服务业、商务服务业。相关行业
3、：旅游、休闲、文化、体育等服务业。现代商业是构建和谐社会、居民安居乐业、产业联动发展、体现地域风貌和城市文化传承的主要载体。（2）本规划界定的现代服务业，是一个关联度高，带动性强，就业容量大，投入产出效益好，能充分体现构建和谐社会要求、具有地域特色和较大发展潜力的朝阳产业。本规划界定的现代服务业集聚区，是现代服务业新一轮发展的有效载体，指商务楼宇、星级宾馆、商业设施和生活配套设施集中，商务、生态和人文环境协调，具有较强吸引国内外现代服务企业集聚的区域。加快建设现代服务集聚区，是杨浦区域经济发展新的增长点和新的亮点，也是杨浦区打造“知识杨浦”、全面建设“安居乐业”现代化新型城区的核心内容。3.
4、规划依据和原则3.1规划依据上海市城市总体规划（1999年2020年）上海市商业发展行动方案（上海市经委2004年10月颁布）杨浦区城区总体规划 (2000年2020年) 杨浦知识创新区发展规划纲要3.2 规划原则以人为本与可持续发展的原则从规划理念、设计、功能、设施以及配套服务等方面体现一切为人服务的根本宗旨，力求规划编制和实施的人本化。同时追求社会功能、城市文化等方面的内在和谐，平衡区域生态、生活、生产综合环境，实现经济、社会、人口、资源、环境的可持续发展。集聚发展原则充分关注产业联动和功能集聚发展，通过商业与商务相集聚，商业与文化、生态等相融合，形成规模集聚效应，进一步提高地域总体吸纳和
5、辐射能力，促进城市综合资源的合理配置和有效发展。等级网络体系原则划分若干等级商业，提供不同辐射范围和服务功能，体现不同土地级差和不同互补功能，形成完整的商业网络体系。繁荣繁华与便民利民的原则注重中心城区之间的功能分工和合理布局，既体现城市繁荣繁华的形象，又体现便民利民的本质，为居民购物和消费提供便利。体现特色原则因地制宜，发挥本区优势和特色，与上海市区其他区域以及江浙两省周边区域形成差异化互补发展。3.3 参考文献“十一五”期间，加快发展知识创新区特色的现代服务业的对策研究五角场开发建设抓高端研讨会专家发言摘编新江湾城公共设施建设规划方案上海市电子商务调查研究报告和上海钢铁交易网规划报告杨浦区
6、统计资料汇编和杨浦区第二次基本单位普查资料手册杨浦区城市规划国际方案征集作品选二、“十五”杨浦商业发展回顾1. “十五”时期商业发展目标和回顾 “十五”期间，市委、市府作出了开发建设杨浦知识创新区的重大决策，区委、区政府提出了“三区融合、联动发展”理念，“百年大学、百年市政、百年工业”集聚地的杨浦迎来了新一轮发展的重大历史机遇。面对重大历史机遇，根据上海市杨浦区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，杨浦商业提出：满足不同层次的消费需求，进一步调整与完善全区商业布局结构。提升各层次商业区域功能，形成江湾五角场城市副中心、杨浦商业中心、社区商业中心、居民区四个层次相互衔接的商业服务体系。适应消费水
7、平提高和消费方式的变化，调整商业业态和经营形式。加快改造传统商业。不断拓宽服务领域。促使杨浦商业上了一个新的台阶。（1）“十五”期间，商业经济各项指标实现较大增长。2004年全区实现地区增加值77.8亿元，同比增长12.8%；完成区级财政收入29.01亿元，同比增长27.5%；实现社会消费品零售总额111.28亿元，同比增长11%。批发和零售业实现增加值16.14亿元，占地区增加值比重20.75，住宿和餐饮业实现增加值2.52亿元，占地区增加值比重3.24 ，居民服务和其它服务业实现增加值6.79 亿元，占地区增加值比重8.73。商业及服务业对地区贡献率32.71。（2）“十五”期间，商业经济
8、成为杨浦区域经济富有活力的增长极。2004年全区实现社会消费品零售总额111.28亿元，同比增长11%。根据杨浦区第二次基本单位普查资料，杨浦区商业企业（区属统计范围）户数达9942个，从业人员57095人。包括百货店、连锁超市、专卖店、专业店、各类餐饮、旅馆、居民生活服务业等各类设施。在提升城市形象、增强城市功能、提高居民生活水平、促进产业联动、扩大社会就业等方面发挥了重要作用。另外，全区有粮油、农副产品和水产品批发市场4个，总面积6.51万平方米。（3）“十五”期间，现代商业发展迅猛。至2003年底，全区连锁超市经营单位数有76个，从业人员11596人，营业面积275879平方米。目前，杨
9、浦区5000平方米以上的大型商业设施共有14家，总面积约为18.5万平方米。其中，大型综合超市和大型专业店8家，总面积13.8万平方米，占比重75。其中超过20000平方米的有三家，欧尚超市中原店（30000平方米）、欧尚超市长阳店（34000平方米）、大润发超市杨浦店（42000平方米）。大型百货商店和专卖店6家，总面积4.68万平方米，占比重25。便利店经营单位数173个，营业网点数约800个，从业人员8806人，营业面积约85500平方米。2. “十五”时期的主要工作（1）高起点、高标准、高品位，积极推进五角场商圈的布局调整和功能开发。进一步拓展和完善区商业中心的购物、餐饮、娱乐、休闲等
10、综合功能。进一步调整高校园区和社区商业中心的商业服务设施，初步形成包括五角场市级商业中心、控江路区域商业中心、社区商业中心、居住小区商业的等级网络框架。（2）着力建设大型休闲购物中心、大卖场和一批超市连锁店。在百货、食品、烟草、医药等连锁的基础上，继续向其他行业引进新型商业业态，推动了超市、便利店、专卖店、快餐店的发展。（3）重点发展教育培训、现代设计创意、科技研发、文化出版等知识服务业，推进会计、审计、金融、物流、会展、房产、法律服务等其他服务业的联动发展，逐步集聚了具有知识创新特色的现代服务业，进一步增强了杨浦区的整体实力和综合服务功能，为杨浦区商业的发展奠定了基础。3 商业发展特征（1）
11、 “十五”前四年杨浦区商业和市场运行主要特征数据表明，杨浦“十五”期间，社会消费品零售额逐年平稳增长，平均增幅为9.6%，基本接近全市平均增幅（全市平均增幅连续5年处于9%左右）。社会消费品零售额中，吃、用商品比例较高，占百分之八十到百分之九十，穿、烧的商品比例较低（见上表），比例结构接近全市平均水平（全市2004年1-10月社会消费品零售额中，吃的商品占41%，用的商品占46%，穿的商品占12%，烧的商品占1%）。社会消费品零售额中，批零商业占主导地位，占百分之九十强，比例逐年上升。同时，大卖场、专业市场、连锁超市、汽车销售等新型业态发展迅速，传统商业日趋萎缩。区属商业在全区社会消费品零售额
12、中所占比例已从2001年的11%下降到2004年的3%。2004年各类大卖场、专业卖（市）场、连锁超市在全区社会消费品零售额中所占比例分别为21.3%、10%、10%左右，共占41%以上。新兴的汽车销售业从2003年开始有了快速发展，2004年汽车销售业占居了全区社会消费品零售额的14.7%左右。餐饮业发展迅速，仅五角场地区的餐饮营业额就从2001年的1.78亿元，发展到2003年的4.63亿元，增幅达160%。餐饮业虽然营业额逐年上升，但在社会消费品零售额中所占比例（平均占5.7%）仍低于全市平均数（全市2004年1-10月社会消费品零售额中，餐饮业占11.8%），有较大上升空间。（2）商业
13、各主要业态、业种分析大型百货业。由于按照国际上百货店连锁化趋势实施了战略调整，大型百货业的经营档次有了提升，适应了区域内中高档消费群体的需求，预测2005年销售额同比增幅将达18.69。大卖场。由于该业态以其宽松的购物环境和低廉的商品价格为竞争武器，“十五”期间，在我区有极大的发展，占据了零售业较大的市场分额。但从2005年的经营业绩看，在本区域已呈饱和态势。数码电器类。由于区域功能定位为“知识杨浦”，区域内正逐步聚集起具有知识创新特色的现代服务业；由于“三区融合、联动发展”理念的深入，大型数码广场立足本区，不断挖掘区域內各高校对数码电器类的消费潜力，因而预测2005年其增幅将达94以上。汽车
14、（含汽车配件）销售业。受汽车销售大环境不景气的影响，2005年区域内汽车销售额预计比去年将有大幅的下滑。与浦东、闵行、普陀、闸北等区域比较，杨浦的汽车整车销售业区位优势不及上述各区，预计今后的业绩也不会有较大增长。餐饮业。营业额持续保持增长，随着区域内现代服务业集聚区的建设，商务楼的启用，餐饮市场将有较大发展前景。4. 存在问题和差距（1）现代服务业集聚度和能级较底。与上海其它中心城区相比，杨浦区现代服务业在设施规模、质量能级、业态种类、功能集聚度等方面存在一定的差距，尤其缺乏具有较强影响力和辐射力、鲜明个性特色的标志性集聚区。（2）居民选择性消费难以得到满足。目前杨浦区能够提供集购物、娱乐、
15、健身、休闲、社交、教育、体验为一体的现代综合消费场所较少，相对集聚的个性化的专业店和专卖店群规模较小，无法满足消费者日益增长的选择性消费、品牌消费和综合性消费需求。（3）区域吸引购买力较弱。比较上海9个中心城区商业发展状况，杨浦区社会消费品零售总额和吸引购买力指数分别低于上海北部各区和周边区域。（4）商业和其他产业协调发展不够。现代商业的内涵和外延均有很大的拓展，与其它产业融合发展趋势越来越明显。目前，杨浦区商业与商务、商业与旅游、商业与知识园区和创业园区之间，尚未达到协调发展，有待进一步加以研究解决。（5）政府调控商业服务业的方式和手段有待创新。行政许可法实施后，政府以规划、政策、信息发布为主要手段，引导商业发展的新机制有待完善，包括发展思路、监管方式、人才支撑等在内的政策环境有待改善。三、“十一五”杨浦商业发展的环境和相关因素1 宏观环境和机遇外部环境日益趋好，发展空间和平台更为宽广。随着上海筹办2010年世博会、商业全面对外开放，上
