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1、商业地产慎重发展后来营销策划机构后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！ 房地产开发商从被动适应需求到开始主动满足需求的转变过程直接演绎为商业房地产行业的超常规发展，暴富的示范效应使越来越多的资金在还没搞清楚何谓商业房地产的情况下急迫涌入了这个行业，各地的造MALL运动更是推波助澜，大江南北，十几万几十万的商业楼盘比比皆是，甚至不少县级市也造出了十几万的商业楼盘，大量商业房产成为烂尾甚至哀鸿遍野则同时造成了社会资源的大量浪费。是什么原因造成了上述这种状况呢？是我们违反了商业房地产开发的客观规律，没有用商业的眼光做商业房地产，或者说我们做的是非商业导向的商业房地产。具体反映在： 是什么原因造成了
2、上述这种状况呢？从根子上讲，是我们违反了商业房地产开发的客观规律，没有用商业的眼光做商业房地产，或者说我们做的是非商业导向的商业房地产。后来营销策划机构认为具体反映在： 一、政府规划部门人为设定的商业配套比例缺乏科学依据，开发商拿到一块地后不得不按照政府要求建设相应比例的商业面积，这种计划经济的土地开发模式从商业总量上造成了失衡。而要解决这个问题，政府部门是否也应该以市场为导向，至少在规划决策过程中请专业部门和机构对商业规划做科学的测算？ 二、 商业房地产的开发模式完全套用住宅开发的方式，盈利模式单一，开发全过程的各个环节（定位、规划、设计、建设、销售、招商、管理）完全围绕出售商铺而进行，而这
3、必然导致忽视商业经营，其结果是招商成为销售的附属品，老板只关心销售回款，并不真正关心商业经营。所以，开发商的精力主要用在项目的包装上，只要包装好，能把房子卖出去就完事大吉，至于商铺经营的死活则最多也只是“善后工作”而已。 三、许多楼盘的设计显然缺乏起码的商业常识，譬如现代商业对停车位的要求，这不仅仅是停车位数量问题，往往停车位与商场之间的空间连接也存在严重问题。再譬如进深、层高、电梯、库房、空调消防等等经常犯常识错误。而往往要进入招商阶段，商家提出相关需求时，才意识到问题的严重，亡羊补牢，成本巨大，动辄几十万甚至上百万。 四、一提及商业房产就是MALL，购物中心，体量巨大。事实上，商业房产的形
4、式是多种多样的，从根本上讲，它取决于商业业态的发展和需求。MALL只是商业业态组合中的一种，由于需要大量土地，一般位置不会太好，无论哪种商业业态的进驻都具有较大的风险。而商业房产本身的增值从根本上讲有赖于商业经营的效果，量化来讲，就是租金回报率。 五、规划的角度不是从商家的角度去定位，确定业态组合，确定商业体量和各业态配比，而是从房地产角度，从投资人角度，从建筑设计角度去做商业规划。而要做到用商业的眼光做商业房地产需要对商业有深刻理解，必须具备商业业态组合和体量估算的专业能力。 六、商业房产运作手段的单一。一般就是买地建楼卖铺，而商业房产的运作方式远远不止这些。譬如：可以买楼改造（扩建）卖铺或
5、买楼改造（扩建）卖铺+出租，而这种模式在宏观调控背景下应该有大量商机，由于是现房，可以招商在前，操作在后，风险要远小于买地自建模式；也可以与商家在商家看好的地方共同拿地开发，这种模式并非一定要找战略合作伙伴，可以根据具体项目而定，商家有此类需求，开发商何乐而不为。当然，还有许多其它模式。采用“住宅开发”模式，在信贷收紧，房价下降预期，卖楼花面临质疑的未来，路会越走越窄。 七、对于招商的本质缺乏正确的理解。招商过程其实是前期商业定位和业态组合的实施阶段，所以没有前期的定位和规划，实施就变的无从做起。招商是一门专业，它需要专业的知识，专业的流程控制，专业的租金控制和租户组合，专业的谈判技巧，需要有大量的商业渠道资源。招商是一个动态过程，招商成功不在于把客户招进来，而是不同商业业态能够相辅相成，能把商业做旺。只有招商成功才能说这个商业房地产项目前段取得了成功。 要解决商业房地产行业的根本问题首先要从解决增量做起，真正做到商业为导向，成功必将属于那些善于把握趋势，顺势而为的企业。后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！
