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1、中 天 名 园(三期)年度销售策略纲要中天名园三期住宅总共推出402套房源,总面积3.2万平方,截止至10月31日,共去化53套房源,面积0.4万平方,总销1500万左右,销售情况并不理想。一、 面积配比:房型面积区间套数比例合计比例1/1/144.4944.5113232.84%13232.84%2.5/2/173.7473.976616.42%16841.79%95.7296.3110225.37%3/2/1104.79110.485112.69%5112.69%3/2/2112.65174.23%5112.69%117.51117.56348.46%402100.00%402100.00
2、%分析:1、 本次中天名园三期推出户型以中小户型为主,符合目前市场去化主流,其中一房推出132套,占总比例32.84%,两房送空中花园168套,占总比例41.79%,一房和两房总比例占总比例的74.63%。2、 两房送空中花园户型分为紧凑型的74,和较舒适的96,适合客户需求范围更广,便于客户选择。3、 三房两厅两卫面积控制在120以下,很好的控制了房源的总价。二、 推广:1、 开盘:(96折)本案自07年下半年开始对外公布,由于各种原因,延至今年7月5号开盘,开盘三栋住宅402套全部推出,开盘共去化35套,分析原因,主要由于07年年底,人民东路的改建,造成道路堵塞,车辆无法自由进出,其次售楼
3、处位于人民东路南大门旁,由于修路及紫缘大酒店的建造,可见度极低。客户对项目位置抗性较大,造成大量客户流失。2、 8 9月份(98折)8月初取消开盘优惠96折,恢复普通优惠98折,开盘之后,由于天气原因,加之折扣取消,来人量急剧减少,世界经济危机,客户持币观望气氛较为严重,成交量几乎为零,3、 10月份(30套一口价3500)10月初,人民路大致完工,道路状况良好,借机推出一口价3500特惠房30套,特惠房以中低楼层为主,多选取9F以下户型。各种户型都有涉及。本次活动去化情况相对较好,去化近20套,去化主要以44、96的户型为主。4、 11月份11月初,取消一口价活动,恢复98折优惠。三、 去化
4、分析:A. 整体去化分析:楼号可售户数去化户数去化比例351343626.87%3613410.75%371341611.94%合计4025313.18%分析:1、 目前为止,整体去化13.18%,去化比相对较低,下阶段去化任务严峻。2、 35#、36#户型完全一样,但是有一定差价,去化程度明显有差异,可集中去化35#,之后视市场情况重新制定36#价格。3、 37#个户型去化比较均衡,主要集中在9F以下,主要是上月一口价活动中去化。B. 户型去化分析:楼号44.4944.5173.7473.9795.7296.31104.79110.48112.65117.51117.56合计35#18125
5、13636#0001137#743216合计1871682253比例33.96%13.21%30.19%15.09%3.77%3.77%100.00%分析:1、 从户型去化来看,去化房源主要去化以44(18套,占比例34%)、96(16套,占总比例30%),两户型去化占总比例64%,虽然占去化比例较高,但是此2种户型存量也是最大的,后期去化目标艰巨。2、 44,从客户需求来看,主要冲着低首付,低总价、低月还款额,目的主要为投资。3、 96客户,主要冲小三房,高实用率,低总价,目的主要为自用。C. 楼层去化分析:楼号1-4F5-8F9-12F13-17F合计3517838363600101375
6、83016合计22167853比例41.51%30.19%13.21%15.09%100.00%分析:1、 从楼层来看主要去化为18F,占总去化比例72%。2、 中低楼层价格相对实惠,而且本案客户其中较大一部分客户之前住的是私房,对现在的高楼层抗性较大。3、 之前的一口价活动对楼层的去化范围也有一定的影响。四、 本案优、劣势优势:1、 本案一、二期已经完美交付,大量业主入住,装修,拥有大量老客户资源,本案一、二期客户对本案认可度较高。2、 小区环境优美,较周边所有楼盘环境,具有明显优势。3、 人民路改造结束,环境优美,道路形象较好。4、 周边居住量较大,生活配套已基本完善。劣势:1、 小区直接竞争喜盈门已经现房销售,且价格具有较大诱惑。2、 周边新开楼盘较多,且位置相对较好,凸显本案位置劣势。3、 公交线路较少,出入不方便(主要原因)。4、 配套商业目前主要还是以装修建材为主,自身配套商业不足,人气缺乏。建议:1、 与本案配套超市联系,尽快使超市开张,带动周边商铺人气,形成新的商业氛围,吸引人气。2、 与公交公司联系,增加降子路、人民路公交线路,降低客户位置抗性。3、 针对1、2期老客户做各类营销活动,增加现场人气及来人量,增加老带新几率。4、 售楼处更换地址。3