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1、1谨呈： 南方出版传媒股份有限公司 “南方传媒广场” 项目可行性研究报告2019 年 11 月 14 日目录3第一章总体说明11.1 项目说明11.1.1 项目名称11.1.2 项目主办单位11.1.3 项目地址21.1.4 地块规划条件31.1.5 建设内容31.2 研究目的41.2.1 编制背景41.2.2 编制范围51.2.3 主要结论5第二章宏观市场环境82.1 中美贸易战82.2 一带一路发展122.3 粤港澳大湾区建设132.4 琶洲规划定位162.4.1 琶洲区位162.4.2 琶洲整体规划定位162.4.3 琶洲各板块规划172.5 琶洲产业发展192.5.1 互联网+计划19
2、2.5.2 发展战略举措202.5.3 产业发展基础202.6 琶洲交通规划202.7 琶洲宏观发展小结22第三章物业市场研究243.1 办公物业市场243.1.1 广州写字楼物业市场243.1.2 琶洲写字楼物业现状特点253.1.3 琶洲写字楼客户特点273.1.4 琶洲入市写字楼租赁/销售情况283.1.5 琶洲写字楼未来供应323.1.6 写字楼物业发展研判343.2 商业物业市场353.2.1 广州商业物业市场353.2.2 琶洲商业物业现状特点353.2.3 琶洲入市商业租金/售价水平363.2.4 琶洲商业未来供应373.2.5 商业物业发展研判39第四章项目本体分析404.1
3、项目地块概况404.2 项目四至条件414.3 项目交通条件414.3.1 区域交通资源414.3.2 项目周边交通环境424.4 景观资源分析434.5 周边项目分析44第五章项目发展定位455.1 项目机遇与优势455.2 项目劣势与挑战455.3 项目总体定位465.4 物业组成和比例46第六章项目建设方案496.1 建设前提496.1.1 客群结构高质量发展496.1.2 周边竞品差异化发展496.1.3 智能环保可持续发展496.2 项目建设方案506.2.1 设计理念506.2.2 结构方案516.2.3 电梯方案526.2.4 幕墙系统536.2.5 节能绿建546.2.6 暖通
4、系统556.2.7 给排水系统556.2.8 电气系统566.2.9 消防系统566.2.10 智能化系统576.3 项目设计方案评价58第七章项目开发计划60第八章投资估算与融资方案628.1 测算依据与假设628.2 总投资测算对比说明638.3 测算基础参数678.4 项目建设投资概算678.5 项目建设期资金需求和开发进度688.6 筹资来源688.7 建设期资金需求及用途表68第九章项目财务测算709.1 测算分析前提709.1.1 租售价格预测709.1.2 测算价格区别对比779.1.3 出租率及价格水平预测表789.2 项目测算与实施路径809.2.1 方案一：全部自持运营，等
5、额本息还贷809.2.2 方案二：全部自持运营，偿还利息及部分本金889.2.3 方案三：销售 30%写字楼还贷，其余自持运营939.2.4 方案盈利能力对比分析989.4 敏感性分析（方案三）999.4.1 建安成本影响因素999.4.2 租售价格影响因素1009.4.3 财务净现值敏感性分析100第十章项目风险及应对策略10210.1 项目风险10210.1.1 市场（租售收入）风险10210.1.2 资金风险10210.2 应对策略10310.2.1 调整商业面积10310.2.2 委托国际专业物管公司，提升物业管理能力10310.2.3 拓宽融资渠道，做好融资规划103第一章总体说明1
6、.1 项目说明1.1.1 项目名称南方传媒广场（广东省企业投资项目备案证名：广州国际文化中心）。1.1.2 项目主办单位项目投资主体单位：南方出版传媒股份有限公司（股票简称：南方传媒，股票代码：601900）。公司于 2009 年 12 月 28 日工商注册成立，注册资本 6.5 亿元，是广东省出版集团以主要经营性资产和业务发起设立的股份制公司。2016 年 2 月 15 日，南方传媒正式在上海证券交易所挂牌上市，是广东省级文化产业第一股。南方传媒以图书、报刊、音像制品、电子出版物、网络读物、框架媒体和其它媒介产品的编辑、出版、代理、批发及零售，书报刊印刷、包装装潢印刷、印刷物资销售、出版物进
7、出口、版权贸易为主要业务。南方传媒编辑出版了一大批社会和经济效益俱佳的精品力作，是国家教材重要出版基地之一，是国家新闻出版“走出去”先进单位。南方传媒将以“文化守望者，知识摆渡人”为职业使命，以登陆国内资本市场为契机，转变经济发展方式，谋求科学发展，逐步突破现有业务格局，做强主业、做大产业、做优企业，优化班子、专业、员工三支队伍，建设数字、物流、印务三大产业基地，构建图书、报刊、数字、发行、印务、投资六大业务平台，打造中国最具活力和成长性的出版传媒企业；以资本运作为支撑，开创全媒体、多业态商业模式，积极拓展与南方地区出版集团的战略合作， 倾力打造立足广东、面向全国、辐射海外的强势出版传媒企业，
8、逐步发展成为中80国出版业的南方重要基地。项目代管单位：广东出版置业投资有限公司。公司为上市公司南方传媒的全资子公司。公司成立于 2009 年 7 月 1 日，前身为广东省出版集团数码文化港建设管理有限公司，2016 年 3 月 2 日，正式更名为“广东出版置业投资有限公司”。作为南方传媒文化物业板块的实体平台和实施主体，公司秉承南方传媒 “文化守望者、知识摆渡人”的精神，以“筑造城市文化标杆”为目标，以文化为主体， 物业为载体，商业为辅助，坚持存量挖潜利用与增量布局开发并重的总体发展方向，打通文化物业的投资开发、运营管理和资本运作三个关键环节，实现文化物业产业链和生态链的闭环运作，力争成为立
9、足岭南、走向全国的一流文化物业投资开发运营商。目前，公司承担着南方传媒旗下南方传媒广场项目、新华文化中心、南方传媒中心和广东国家数字出版基地等重点文化物业项目的开发、建设及管理工作，上述项目总投资超过 100 亿元。项目公司：广东南传广场开发有限公司；公司成立于 2016 年 4 月 25 日，注册资本 1000 万元，为法人独资的有限责任公司。1.1.3 项目地址项目位于广州市海珠琶洲西区 AH040245 地块。该区域共有 5 条轨道交通（现状 8 号线、在建的 18 号线、沿江 LRT 有轨电车已投入运行、新增规划 19 号线、规划 28 号线）。该区域与周边区域道路交通完善，南北向有华
10、南快速、猎德大桥，东西向有阅江路、新港东路、琶洲大道。项目地块呈四方形，形状规整，北临城市主干道双塔路，西靠城市干道的海洲路，南面为主街琶洲南大街，规划有骑楼步行街与有轨车站，东面为地块间的规划支路。1.1.4 地块规划条件1. 用地属性：用地性质为商务设施用地（B2），用地兼容性质为商业设施用地（B1）和文化设施用地（A2），用地面积为 7671 平方米；公共服务及市政设施配套为 1 处购书中心（3000 平方米）、1 处银行营业网点（300 平方米）、1 处平价餐饮（500 平方米）、1 处咖啡厅（200 平方米）、1 处公厕（70 平方米） 和 1 处充电桩；另外如配置员工宿舍，占地块计
11、容建筑面积比例不超过 15%，宿舍和公建配套只能在主导功能以外的建筑功能比例范围内配置。员工宿舍只租不售不可分割转让，允许在同一建设单位用地内部腾挪。2. 经济技术指标：建筑密度为 48%-70%；容积率15.6；计算容积率建筑面积119668 平方米，其中，地上计算容积率建筑面积116668 平方米；绿地率10%；建筑高度320 平方米（建筑室外自然地坪至建筑物最高点高度）。3. 综合交通规划要求：停车位数不少于 400 个，地下车库出入口需在建筑内设置。4. 建筑设计要求：须按要求设置建筑界面、骑楼空间、塔楼布局、地上地下公共广场和出入口；须设置连廊与通廊。预留地铁出入口、地下及二层或以上
12、楼层的连通接口。地块设计方案须与地铁、有轨电车相关设计方案及其出入口对接； 建筑风格、色彩、材质等须符合琶洲 A(西)区城市设计要求。1.1.5 建设内容项目占地面积 7671 平方米，拟建总建筑面积约 161870.8 万平方米，其中写字楼约 105942 平方米，配套商业约 13725.6 平方米（约 5000 平方米特色书店）。拟建地下 5 层，地上 60 层，主体建筑设计高度 320 米。项目由全球顶级设计单位美国 JAHN/FGP 担纲，联合 5 个国家和地区共 15 家顾问机构组建“设计梦之队”精心设计。设计方案灵感源自中国传统文化，秉承 “文化之峰”的设计理念，旨在弘扬文化、传承
13、文明、传播知识。建筑造型尤为 独特，54.5 米高的“山形”大堂，取意书山，书本厚度不一，堆叠至巅峰，形成宏伟的建筑入口门厅，视觉震撼，寓意“书山有路勤为径”。围绕书山这一主题， 项目露台采用中国古典建筑中的台阶设计手法，取意“书籍是人类进步的阶梯”。项目建筑设计风格现代、简洁、大气，追求典雅、稳重、大方，具有高品质、高 效率的特征。夜景设计与建筑语言高度统一，夜幕降临时为城市增添标志性光彩；41.5 米高的顶部多退台空中花园，无遮挡城市景观尽收眼底。项目定位为广州城市文化新标杆、粤港澳大湾区文化创意新高地和国际文化企业总部新集群。项目建成后，除出版集团、南方传媒进驻外，还将引进国内外知名文化
14、相关企业进驻办公。项目配套有超大体量的复合型特色品牌书店，将打造“永不落幕的南国书香节”、“新年读书会”等系列文化活动，为广大群众提供丰富多彩的公共文化服务，将成为琶洲西区（全球智慧城市示范区）一颗璀璨的“文化明珠”，也将作为粤港澳大湾区文化教育交流中心的载体，全面推动三地文化教育的互利合作，打造粤港澳文化产业集聚平台，承担加快对接国内外文化市场、促进文化产业高质量发展的历史新使命。1.2 研究目的1.2.1 编制背景1.2016 年 3 月 11 日，南方传媒通过公开竞拍方式底价取得项目地块。2.2016 年 5 月 16 日，项目公司聘请国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行对项目进行定位
15、策划等专业顾问服务。3.项目建设用地获拍至今，宏观及市场环境发生了较大变化，为考虑目前的宏观趋势、竞品项目入市、工程建设等多方面因素，本次报告经多次修改，论证项目财务可行性及提出建议。1.2.2 编制范围本报告站在2019 年第三季度的时间节点，着重就项目建设的背景和必要性、宏观市场环境、物业市场变化、建设自身条件、发展定位、工程建设方案、投资概算、项目财务测算、经济评价及项目风险与规避措施等进行回顾与分析研究， 并提出经济可行建议。1.2.3 主要结论1. 项目建设意义深远2018 年，习近平总书记对广东提出要实现“四个走在全国前列”、当好“两个重要窗口”的要求。站在新的历史起点上，广东在全国改革开
