《江苏镇江中浩国际广场食尚街市场研究及商业定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏镇江中浩国际广场食尚街市场研究及商业定位报告（207页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、镇江中浩国际广场 食尚街 -市场研究与商业定位报告,上海润南投资咨询有限公司 2008年8月,敬呈,目录,宏观环境分析 商业零售市场分析 项目分析 消费者调研 商家访谈 餐饮业市场研究 项目定位 租售策略 财务分析,研究目的和方法,市场调查 政府访谈 高层研讨 案头分析 数学建模,目标分解,研究方法,研究目的,通过宏观市场、中观区域和微观项目研究，明确本项目的市场定位,通过对消费者调研数据的分析，明确目标客群,通过厂商访谈，确定业态和业种配比,保证镇江中浩国际广场项目商业定位策划的顺利完成,研究思路图,项目启动和前期准备,镇江宏观零售市场概况,项目辐射区域分析,消费者调研,商家访谈,竞争项目分
2、析,零售物业,住宅,项目商业定位,主题概念,功能组合,业态/业种配比,供应分析,需求分析,定位研究,宏观分析,中观分析,微观分析,其他,项目分析,租金则算,财务分析,目标客群,租售模式,目录,镇江宏观环境分析 宏观经济发展概况 城市规划及政策导向,镇江概况,地理位置:镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3848平方公里，占全省374。其中，市区1081平方公里。 行政区划:镇江市现辖丹阳市、句容市、扬中市3个市，市区设丹徒、京口、润州和新区(省级经济开发区)，全市有67个乡镇、10个街道办事处 2007年底.镇江市总人口已经
3、达到268.78万人,其中市区人口116.5万，地区生产总值已达1213亿元。,镇江,芜湖,常州,无锡,南通,苏州,上海,南京,马鞍山,扬州,镇江所处的长江三角洲是我国目前 经济实力最强、产业规模最大的地区,增长源泉,长三角经济圈,珠三角经济圈,环渤海经济圈,动力机制,产业特色,出口拉动型,投资拉动型,内需拉动型,民资主导型,外资推动型,国资主导型,高科技-知识密集型,轻纺-劳动密集型,重化工-资本密集型,地区生产总值（GDP）,镇江市近几年GDP,江苏省近几年GDP,数据统计显示，镇江市地区生产总值从2001年的505亿增长到2007年的1213亿，年平均增长15，高于江苏全省的年平均增长速
4、度,数据来源：镇江市统计局,人口总量,数据统计显示，镇江市近几年来人口增长趋势平缓，五年来人口净增长仅1.7万人,数据来源：镇江市统计局,产业结构,数据来源：镇江市统计局,第三产业比重是反映一个地区经济发展程度的重要指标，虽然近几年镇江第三产业产值快速增长，但是所占整个GDP比重并不高（上海为55%），由此看出镇江第三产业还有很大的发展空间,社会消费品零售总额,数据来源：镇江市统计局,数据统计显示，镇江市在过去几年社会消费品零售总额一直保持持续稳定地增长，并且增速越来越快，直接表明镇江市居民的生活水平和购买力提高，零售市场发展前景良好,固定资产投资与房地产投资,数据来源：镇江市统计局,数据统计
5、显示，镇江市固定资产投资与房地产投资近几年增长势头强劲。2007年，镇江市固定资产投资总额已达到558亿，过去五年年均增长27%，房地产投资总额已经从01年的14.2亿增长到07年的84.3亿，房地产投资占固定资产投资比重达到15.1,人均年收入,数据来源：镇江市统计局,数据统计显示：镇江市人均年收入从2002年的13198元增长到2007年的27025元，年均增长率为15.1%，已经达到中等发达国家水平（超过3000美元）,人均可支配收入,2007年江苏省人均可支配收入排名,数据来源：镇江市统计局,在过去五年中，镇江市人均可支配收入年平均增长15，人民生活水平显著提高，2007年底，镇江市人
6、均可支配收入达到16750元，在江苏全省排名第五,旅游收入与游客数量,2007年江苏省旅游收入排名,统计数据显示，镇江市近几年来旅游收入增长迅速，过去五年年平均增长29.5%，2007年旅游收入达到153.9亿，占GDP总量的12.7 是2001年的3.6倍，在江苏全省排名第六。2007年国内游客达到1590万人次,数据来源：镇江市统计局,结论,面临国内、国际经济相对平稳的发展环境，镇江不仅保持并延续了较快的经济发展速度，而且产业结构进一步升级，大力实施科教兴市、港口型经济、城市化、双轮驱动和沿江开发等发展战略，坚持走集聚吸纳、富民优先、改革创新和特色发展之路 。在保持原有开放型经济的优势下，
7、城市化速度进一步加快，城乡现代化水平进一步发展，人民生活水平进一步提高。 但是镇江在发展过程中也面临不少挑战，经济发展方式和产业结构还有待优化，在取得经济飞速发展的同时，土地、资源和环境的硬约束也在不断地影响着未来经济社会的发展，土地作为不可再生的稀缺资源直接影响着产业转换的空间，由于城市的扩张、人口的膨胀、生态环境的变化，构建资源节约型和环境友好型社会任务繁重,目录,镇江宏观环境分析 宏观经济发展概况 城市规划及政策导向,镇江规划纲要,根据镇江市十一五规划纲要， 到2010年，地区生产总值力争翻一番，年均增长13.5%以上；人均地区生产总值突破60000元；财政总收入翻一番，其中地方一般预算
8、收入超过100亿元，年均增长17%；规模以上工业销售收入翻一番以上，突破3000亿元，占全市工业总量的80%以上；全社会固定资产投资五年累计3400亿元，年均增长18%；社会消费品零售总额达到430亿元左右，年均增长14%。,苏州规划纲要,镇江十一五规划纲要,“十五”以来，镇江经济总量成倍扩大。地区生产总值和人均地区生产总值分别由2000年423.3亿元和15887元增长到2005年的871.7亿元和32597元（按常住人口为29534元），年均增长13.4%和13.1%，均实现五年翻番。财政总收入由32.4亿元增长到118.4亿元，增长2.6倍。全社会固定资产投资由141亿元增长到404.8
9、亿元，增长近2倍，五年累计完成投资1300亿元 当前，镇江正进入从全面小康向基本现代化迈进的关键时期，处在经济结构转型升级、开放型经济加速提升、城乡发展进一步融合的重要阶段。未来的镇江力争到2010年达到世界中等收入国家和地区的平均水平，成为长三角重要的副中心城市、先进制造业基地和重要港口城市、世界文化名城和风景旅游胜地,港口和航道,市域客运枢纽,国铁线网规划,市域公路网络规划,市域过江通道,区域内实现辖市区至镇江主城区半小时、行政村至辖市区半小时车程。合理调整站场布局，建设以中心城市为依托、与路网布局相协调、符合专业化分工和协作的站场体系,力争建成镇泰过江通道，加快推进五峰山过江通道前期工作
10、，争取早日开工建设,市域水运系统规划，构建“两纵四横”骨干航道网。,建成京沪高速铁路、沪宁城际轨道，完成京沪铁路（沪宁段）电气化改造，开工建设宁杭城际轨道，加快推进镇江至南翔铁路的前期工作，启动宁镇扬城际轨道交通规划,镇江规划纲要综合交通规划,镇江规划纲要商贸流通业,依托特色产业和便捷交通网络，发展大型专业批发和零售市场，重点建设丹阳眼镜城、润扬国际工业品物流中心和镇江农副产品批发市场等。到2010年，培育12家年交易额超100亿元、23家年交易额超50亿元的大型专业市场 拓展商贸流通新业态，吸引知名批发、零售贸易企业和商业连锁巨头，来我市开设直销连锁网点或大型购物中心，大力推广连锁经营、电子
11、商务等现代流通组织形式和经营方式 根据城市功能区和人口分布，优化商业布局结构，形成大型超市、精品购物中心和便利购物点等多层次商业网点 到2010年，商贸流通业增加值占地区生产总值比重达到10%以上 ，全市服务业增加值在2005年的基础上翻一番以上，占地区生产总值达到40%以上,镇江规划纲要商业规划,镇江城市商业总体规划对该市商圈进行了定位，14个商业中心将遍布城市各个角落。按照规划，江苏镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系 一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商
12、贸区和牌湾商贸区等五大商贸区 四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心 九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资,镇江规划纲要各级商圈规划,1,2,6,3,4,5,8,9,10,11,13,14,12,7,市级商圈,区级商圈,居住区商业中心,黄山南路商圈（本项目所在区域）,目录,市场分析 商业零售市场总体概况 代表商业项目 总结,商业零售市场概况消费增长强劲,从2002年起，全市社会消费品零售总额进入了快速增长期，2007年达到331亿元，同比增长18.3，年平均增速14.7。2007年城镇人均可支配收入16775元，同比增长1
13、7.4%,年平均增长15.2%,增长势头迅猛,数据来源：镇江市统计局,商业零售市场概况批发零售业快速增长,数据来源：镇江市统计局,数据统计显示，镇江市批发零售业总额从2001年的89.8亿元增长到2007年的284.28亿，增长2.1倍，过去五年的平均增长率达到22.7%,商业零售市场概况餐饮业快速增长,镇江市统计部门数据显示，1997年市区餐饮业年销售额为7.74亿元，到2007年，已增长到41.8亿元，每年都以两位数的速度增长,数据来源：镇江市统计局,市场分析 商业零售市场总体概况 代表商业项目 总结,镇江商圈概况,镇江市唯一的市级商圈大市口商圈以及对本项目构成潜在竞争的区级商圈丁卯商圈,
14、大市口,丁卯商圈,本项目,电 力 路,解 放 路,丁 卯 桥 路,谷 阳 路,大市口商圈,镇江目前的第一商圈为“大市口”商圈，镇江的大型百货商场全部聚集在此，几个最大的家电连锁也云集于此。目前“大市口”商圈有逐步扩大的态势，将大润发超市区域也涵盖在内。第一商圈辐射范围很大，包含整个镇江市区以及镇江下属各县市，在市民心理有很强的标志性，是市民集中购物的首选，购物第一商圈地位不容动摇,大市口商圈主要商场,1,2,4,5,3,中 山 东 路,1,2,3,4,5,大润发,太和广场,镇江商业城,北京华联,第一楼街,6,6,苏宁电器,7,7,华地百货（在建）,大润发,大润发超市是镇江人气最旺的一个超市。地
15、理位置优越，每层面积为5000平米，内部布局科学合理，商品种类齐全。底层为餐饮和流行服饰，商铺租金较高，出租率几乎为100,北京华联,北京华联是镇江市开业较早的大型超市，开业之初客流量很大，但是在大润发开业后，受到一定影响。其内部购物环境，产品种类等均不如大润发，底层商铺档次及租金也与大润发差距较大。日常保持一定的客流量，经营情况比较好,主要连锁便利店,镇江主要连锁便利店有苏果超市，镇江旅游连锁超市，镇江万方连锁超市 其中苏果超市有25家分店，镇江旅游连锁超市有32家分店，镇江万方连锁超市有30家分店，遍布于镇江各区，包括下辖县级市 镇江连锁便利店多数多属于社区配套商业，经营面积多在30-80
16、平米，经营状况大都良好，且加盟店规模在逐渐扩大,镇江商业城,镇江唯一的中高档的百货购物场所，是镇江的龙头百货零售商场，在镇江市民心中的地位相当牢固。按销售额抽点方式收取租金，经营状况非常好，多年位居镇江百货零售业销售第一,太和广场,此项目前期定位为中档百货商场，但由于商场商铺拆分销售，导致后期经营管理混乱，商场招档次态参差不齐，经营形象较差，多为散户自由经营。地处镇江市最核心的商业地段，空置率却达到了30%以上,主要专业卖场,1,2,3,1,2,3,镇江市主要电器卖场集中在中山桥区域，以国美、苏宁和五星电器为主要代表，形成三足鼎立之势 其中国美在镇江下辖的丹阳、扬中各设有一家连锁店，苏宁在句容、丹阳和扬中各设有一家分店 欧尚，百安居等家居连锁卖场还未进驻镇江,步行街第一楼街,第一楼街总长约700米，占地4.43公顷，项目均为三层或四层框架建筑结构，还包括了一幢19层的酒店式公寓，08年初开业，招商工作进展缓慢
