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1、目 录一、万科基本情况介绍2二、行业与发展环境介绍3三、万科偿债能力分析43.1短期偿债能力分析43.1.1营运资金分析 43.1.2流动比率分析 43.1.3速动比率分析 53.1.4现金比率分析 53.2长期偿债能力分析 53.2.1资产负债率分析 53.2.2权益乘数分析 63.2.3产权比率分析 63.2.4利息保障倍数分析 63.3偿债能力趋势分析 73.4 偿债能力行业对比分析 7四、偿债能力分析总结 9万科A(000002)偿债能力分析一、万科A(000002)基本情况介绍万科企业股份有限公司（股票代码：000002，以下简称“万科”）1984年5月创立于中国深圳，以房地产为核心
2、业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的地产蓝筹股。1988年进入房地产领域，同年发行股票2800万股，资产及经营规模迅速扩大。1991年开始发展跨地域房地产业务，同年发行新股，A股在深交所挂牌交易，是首批公开上市的企业之一。1992年，确定以大众住宅开始为核心业务，进行业务调整。1993年，4500万股B股发行并在深交所上市，募集资金主要用于房地产开发，核心业务突显。1997年和2000年，共增资配股募集资金10.08亿元，实力增强。2002年和2003年发行可转换公司债券34.9亿元，进一步增强了公司的资金实力。2009年在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获
3、得全球住宅类开发企业第一名。截止2010年末，公司业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的46个城市市场。2010年公司全年实现新开工面积1248万平方米，相比年初计划的855万平方米增长46%，公司的销售规模首次突破千亿元，全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。2010年，万科A（000002）率先成为全国第一个年销售额超千亿元的房地产公司，这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的
4、总和。公司在企业领导人王石的带领下，万科A（000002）通过专注于住宅房地产开发，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓 “万文化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内！万科公司2010年年志2010年2月4日，公司与上海环境能源交易所，中国质量认证中心签约，2010上海世博会万科馆自愿减排行动启动，万科馆成为世博会首个自愿减排展馆。2010年3月26日，万科公益基金会与腾讯公益慈善基金会共同发起的名为“零公里行动”系列公益环保行动正式启动。2010年3月29日，住房和城乡建设部科技发展促进中心与公司签署战略合作框架协议
5、，共同促进住宅行业走向低碳发展之路2010年4月19日，世博会万科馆与广东馆、广州馆、深圳馆、潮府馆五个广东省的展馆在世博园区内举行集体剪彩仪式，万科馆2049准备迎接首批游客。2010年5月22日，包括王石在内的“零公里行动”南坡登山队全体队员成功登顶珠峰，并将世博旗帜带上峰顶。2010年9月20日，上海世博会万科馆日。2010年11月26日，公司与北京市住建委、房山区政府签署北京市绿色建筑主题公园建设战略合作框架协议。2010年12月3日，公司公布销售公告，截止12月1日公司2010年累计实现销售金额1000.6亿元，万科成为国内房地产行业首个销售额超过千亿元的公司。二、行业与发展环境介绍
6、房地产行业属资金密集型行业，总的来说，它是一个进入门槛较低，具有较大的利润空间，行业技术壁垒相对比较匮乏的行业。具有投资大、风险高、周期久、供应链长等特点。从目前看，城镇化和新农村建设，经济的快速发展，较大的人口基数将保证房地产市场的长期向好，而人民币升值，宏观经济政策的走向，通货膨胀，房价的非理性上涨都将成为房地产行业的潜在风险，企业应结合自身实际，采用实用的市场策略，避免过度扩张，确保充足的现金流，降低负债。货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格，提高房地产开发企业的利润。为了遏制房价过快上涨，2010年中
7、央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年。调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国
8、城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。凭借一笔先得的资金就可以获得利润的时代已经过去，只有那些转化资源效率最高，能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能成为最终的赢家。房地产行业的真正价值从来都不在于它的高收益率，而在于高成长性。它真正的魅力也不在于过去，而在于未来。三、万科偿债能力分析偿债能力是指企业偿还各种债务的能力。分析企业的偿债能力可以了解企业的财
9、务状况，揭示企业所承担的财务风险程度，预测企业筹资前景，为企业各种理财活动提供参考。3.1 短期偿债能力分析3.1.1 营运资本分析营运资金是指流动资产总额减去流动负债总额后的剩余部份，也称净营运资本，它意味着企业的流动资产在偿还全部流动负债后还有多少剩余。计算公式：营运资金=流动资产总额-流动负债总额万科公司营运资本分析表项目2008年2009年2010年流动资产113,456,373,204130,323,279,449205,520,732,201流动负债64,553,721,90368,058,279,849129,650,791,498营运资本48,902,651,30162,264
10、,999,60075,869,940,703分析：万科公司流动资产抵补流动负债后有一定剩余，说明公司具有一定的短期偿付能力。且2010年营运资本较2008年度、2009年度有较大程度的提高，表明公司可以用于偿还流动负债的资金越发充足，公司的短期偿付能力有所增强，短期流动性风险减少。3.1.2 流动比率分析 流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。计算公式：流动比率=流动资产流动负债万科公司流动比率分析表项目2008年2009年2010年流动资产113,456,373,204130,323279,449205,520,732,2
11、01流动负债64,553,721,90368,058,279,849129,650,791,498流动比率1.761.911.59分析：一般认为，流动比率应达到2.1以上较好，该指标越高，表示企业的偿付能力越强，企业所面临的短期流动性风险越小，债权人安全程度越高。万科公司2008-2010三个年度的流动比率均低于2.1，但是万科公司作为房地产企业存在存货比例较高的现象，且预收帐款等项目的不断增加，所以流动比率有所下降，表示万科公司短期偿付能力偏弱，面临短期流动性风险变大，债权人安全程度偏低。3.1.3速动比率分析速运比率，又称“酸性测验比率”，是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产
12、中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。计算公式：速动比率=（流动资产-存货）流动负债=速动资产流动负债万科公司速动比率分析表项目2008年2009年2010年速动资产27,557,676,67940,237,985,14372,187,274,155流动负债64553,721,90368,058,279,849129,650,791,498速动比率0.430.590.56分析：一般认为，在企业的全部流动资产中，存货大约占50%左右，所以，速动比率的一般标准为1：1较为合理，如果带动比率低于1：1，一般认为偿债能力较差。万科公司2008-2010三个年度的速动比率都远低于1：1这个标准，但是结合
13、流动比率和房地产行业的发展情况来看，万科短期偿债能力在行业中仍然保持不错的水准，低于1的速动比率并不能说明短期偿付能力差。3.1.4现金比率分析现金比率是指通过计算公司现金和现金等价资产总额与当前流动负债的比率，用来衡量企业即时付现能力。计算公式：现金比率=（货币资金+交易性金融资产） 流动负债100%万科公司现金比率分析表项目2008年2009年2010年资金总额19,978,285,93023,002,664,30237,816,932,912流动负债64,553,721,90368,058,279,849129,650,791,498现金比率30.95%33.80%29.17%分析：现金
14、比率可以准确地反映企业的直接偿付能力，现金比率越高，表明公司可以立即用于支付债务的现金类资产越多，一般认为这一比率应在20%左右，万科公司2008-2010三个年度的现金比率均超过20%，虽然万科公司2010年相比上一年度现金比率略有下降，但主要原因是本期的流动负债增加额较大，说明万科公司短期偿付能力很强，且直接支付能力不会有问题。3.2长期偿债能力分析3.2.1资产负债率分析资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标，同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。计算公式：资产负债率=负债总额资产总额100%万科公司资产负债率分析表项目2008年2009年2010年负债总额80,418,030,24092,200,042,375161,051,352,099资产总额
