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1、一、 公司简介。万科企业股份有限公司（股票代码000002），成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业
2、品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续
3、六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利
4、润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进
5、行全方位客户满意度调查的住宅企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。 公司努力实
6、践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖最具爱心内资企业”称号。二、万科A公司2010年偿债能力指标的计算（一） 2010年万科A公司的短期偿债能力指标1、流动比率=流动资产流动负债= 1.58522、速动比率=(流动资产-存货)流动
7、负债=0.55683、现金比率=(货币资金+短期投资净额)流动负债=29.1683（二） 2010年万科A公司的长期偿债能力指标 1、资产负债率=(负债总额/资产总额)*100%=74.6861% 2、产权比率=(负债总额所有者权益总额)100%=282.931%3、有形净值债务率=负债总额/(股东权益-无形资产净值)*100%=297.0749%三、万科A公司2010年偿债能力的分析及评价（一）短期偿债能力的分析与评价短期偿债能力是十分重要的，当一个企业丧失短期偿债能力时，它的持续经营能力将受到质疑。因此，短期偿债能力分析是报表分析的第一项内容。根据2008年至2010年3年流动比率、速度比
8、率、现金比率的数据如下：年份指标201020092008流动比率1.58521.91491.7575速动比率0.55680.59120.4269现金比率29.168333.797430.94831、主要从以下四个方面着手分析：（1）流动比率分析通过计算可以看出，该企业流动比率为1.5852，比09年该企业流动比率1.9149降低了0.3297，下降了17.22%，相对于前面2年都低，说明该企业的短期偿债进一步降低了， 流动比率是衡量企业短期偿债能力的指标， 流动比率越高，企业的偿债能力就越强，债权人利益的安全程度也就越高。但是流动比率自身也存在一定的局限性，因为流动资产中包含有流动性较差的存货
9、，以及不能变现的预付帐款、预付费用等，使流动比率所反映的偿债能力也受到怀疑，流动比率的质量，我们仍然需要分析应收账款和存货的流动性。（2）应收账款和存货的流动性分析该企业应收账款1,594,020,000、存货133,333,000,000数额偏高。说明该企业应收账款和存货存在问题，需要进一步调整，增强企业偿债能力。（3）速动比率分析进一步评价企业偿债能力，要比较速动比率。万科A公司本年速动比率为0.5568，可以看出本年该企业偿还流动负债的能力不强，比上年有所下降，上年该企业速度比率0.5912，今年下降到0.5568，下降了0.0344，下降了5.82%，该速动比率相对于08年相对提高，但
10、对于09年来说却有所降低，这说明万科A公司的存货存在问题，企业偿债能务在下降。（4）现金比率分析万科A公司本年现金比率为29.1683，比上年33.7974下降了4.6291，下降了13.7%，现金比率反映企业的即时付现能力，就是即时可以还债的能力，现金比率高，说明企业的支付能力强，10年现金比率比09年下降，说明企业支付能力下降，但如果这个指标很高，也不一定是好事。它可能反映该企业不善于充分利用现金资源，没有把现金投入经营以赚取更多的利润。通过上述分析，可以得出结论：万科A公司主要问题出在应收帐款和存货过多，其占用较大。公司应加强对应收款的管理和加大对外拓展业务。2、同业比较分析通过万科A公
11、司2010年资料与金地集团比较分析。该企业实际指标值及金地集团实际值如下表：指标企业实际值金地集团实际值差额流动比率1.58522.1774-0.5922速动比率0.55680.7809-0.2241现金比率29.168341.8793-12.711（1）流动比率分析从上表可以看出，该企业流动比率实际值低于金地集团实际值，说明该企业的短期偿债能力不及金地集团实际值，差距有点大。为进一步掌握流动比率的质量，应分析流动资产的流动性强弱，主要是应收账款和存货的流动性。（2）应收账款和存货的流动性分析 从企业报表可以看出，该企业应收账款和存货过多。占用过大，企业就对应收账款和存货加强管理。（3）速动比
12、率分析从上表看，万科A公司本年速动比率略高于金地集团实际值，表明该公司短期偿债能力低于金地集团水平。而该指标所反映的短期偿债能力比流动比率更为准确，更加可信。（4）现金比率分析从上表看，万科A公司本年现金比率低于金地集团实际值，说明该企业用现金偿还短期债务的能力较低。通过金地集团材料的比较分析，可以得出这样的结论：2010年年末万科A公司的短期偿债能力低于金地集团水平。但是如同上述，万科A公司也同样存在问题，特别是应收账款问题，其占用较大，与金地集团实际值相比较差距大是主要矛盾。3、其他因素分析上述短期偿债能力指标，都是从财务报表资料中获取的。可一些在财务报表中没有反映出来的因素，也会影响企业
13、的短期偿债能力。例如增加偿债能力的因素有：可动用的银行贷款指标、准备很快变现的长期资产和偿债能力的声誉；减少偿债能力的因素有：未作记录的或有负债、担保责任引起的或有负债等。（二）长期偿债能力的分析与评价长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度。主要取决于企业资产与负债的比例关系，以及获利能力，而不是资产的短期流动性。长期偿债能力分析，有利于优化资本结构、降低财务风险；有利于投资者判断其投资的安全性及盈利性；有利于债权人判断债权的安全程度，是否能按期收回本金和利息。1、历史比较分析万科A公司2009、2010两年的各项指标如下：年份指标20092010差额资产负债率67.0017%74.68
14、61%7.6844%产权比率188.4252%282.931%94.5058%有形净值债务率203.4129%297.0749%93.662%（1）资产负债率分析万科A公司的资产负债率为74.6861%，相对于上年增加了7.6844%，该企业的资产负债率相对较高，资产负债率越高，反映了企业不能偿债的可能性大，这对企业的融资是不利的。（2）产权比率分析万科A公司的产权比率为282.931%，与上年产权比率188.4252%相比增加94.5058%， 所有者权益就是企业的净资产，产权比率反映的偿债能力是以净资产为物质保障的。但是净资产中的某些项目，如：无形资产、递延资产、待摊费用、待处理财产损益等
15、价值具有极大的不确定性，且不易形成支付能力。因此，在使用产权比率时，必须结合有形净值债务率指标，作进一步分析。（3）有形净值债务率分析万科A公司有形净值债务率297.0749%，与上年203.4129%增加了93.662%，为进一步评价企业长期偿债能力，要比较有形净值债务率。10年万科A公司有形净值债务率比上年高，说明企业长期偿债能力比上年减弱，财务风险明显增大。企业筹资能力虽然很强，但利用财务杠杆的风险很高。2、同业比较分析通过万科A公司2010年资料与金地集团比较分析。该企业实际指标值及金地集团实际值如下表：指标企业实际值金地集团实际值差额资产负债率74.686171.15273.5334产权比率282.931240.949441.9816有形净值债务率297.0749246.652850.4221（1）资产负债率分析从上表可以看出，万科A公司2010年资产负债率高于金地集团实际值，有一个较高的资产负负债率水平，说明该企业的长期偿债能力较差。公司采用的是开放型财务策略，推测公司可能财务风险较高，可能存在今后需要现金时的借款能力较差问题。（2）产权比率分析 从上表可以看出，万科A公司2010年产权比率
