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1、山东东省城市基本面分 析 及重点城市市场场情 况 山东区域前策产品 部 房地产产市场场情 况 城市基本面情况 品牌开发发商进进 驻驻 情况 1 2 3 4 城市进进入建 议议 目 录录 页页 01. 房地产产市场场情 况 十七地市商品房销售 额 十七地市房地产均价 十七地市房地产销产销 售 额额 青 岛 济 南 淄 博 潍 坊 临 沂 烟 台 济 宁 威 海 德 州 菏 泽 滨 州 聊 城 泰 安 枣 庄 东 营 日 照 莱 芜 十七地市2016年商品房销销售额额环环比分析 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 从十七地市2016年商品房销售额环比分析来看，共 有4个城市2
2、016年销售额环比下降，分别为聊城、 枣 庄、东营以及日照；共有五个城市2016年销售额 环 比上升比例超过全省平均水平，分别为青岛、济 南、 烟台、威海以及莱芜。 2015年-2016年全省销销售情况与各城市销销售占比分析 2016年 排名 地区 2016年商品房 销销售金额额（亿亿元） 占比 2015年商品房 销销售金额额（亿亿元） 占比环环比 1青岛221330.4%135624.8%63% 2济南181624.9%114821.0%58% 3淄博4836.6%3786.9%28% 4潍坊4105.6%3646.7%13% 5临沂4045.5%3586.6%13% 6烟台3685.0%2
3、715.0%36% 7济宁3304.5%3035.6%9% 8威海2022.8%1322.4%53% 9德州2002.7%1773.3%13% 10菏泽1542.1%1372.5%12% 11滨州1472.0%1312.4%12% 12聊城1211.7%1582.9%-23% 13泰安1161.6%1122.1%3% 14枣庄1021.4%1332.4%-23% 15东营1021.4%1542.8%-34% 16日照981.4%1272.3%-22% 17莱芜260.4%180.3%42% 全省7293100%5458100%34% 十七地市房地产销产销 售均 价 按照碧桂园成本测算，按保证项
4、目利润率10%的前提之下，成本合 算为4960元/平米，在城市均价低于4960元/平米的城市，不列入重 点考察城市。山东十七地市中有十四个城市需重点关注。 从房价环比来看，除东营外，其他城市2016年房价环比上涨，共 有 6个 城市房价环比上涨超过10%，其中济南位列榜首。 排名城市 2016年平均房价 （元/平米） 2015年平均房 价（元/平米） 环环比 1青岛123581077814.7% 2济南11948906731.8% 3烟台7312648712.7% 4泰安640161084.8% 5日照618561031.3% 6东营60356100-1.1% 7淄博5939534411.1%
5、 8威海562851828.6% 9济宁562853435.3% 10聊城546951645.9% 11德州5100444914.6% 12滨州5033443213.6% 13临沂501248842.6% 14莱芜496546945.8% 15潍坊476944876.3% 16菏泽461643157.0% 17枣庄445841367.8% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% 15000 10000 5000 0 十七地市2015年-2016年商品房销销售价格环环比分 析 青岛 济南烟台泰安日照东营 淄博威海济宁聊城德州滨州临沂莱芜 潍坊菏泽 枣 庄 2016
6、年平均房价（元/平米）2015年平均房价（元/平米）环 比 02.城市基本面情况 基础数 据 基础础数据统计统计 (市辖辖区 ） 城市名称 投资环 境因子 GDP（亿元）及增速（%）第三产业 占比（%）全社会固定资产 投资额 （亿元 ） 社会消费品零售总额 （亿元 ） 2013年2014年2015年 2013年2014年2015年2013年2014年2015年2013年2014年2015年 GDP增速GDP增速GDP增速 东营583.312.9%0.013.1%682.13.4%47.7%48.8%50.7%2332.132708.203084.68585.56659.06728.05 淄博2
7、956.09.5%3124.05.7%3188.02.0%39.3%40.6%42.5%2078.502402.602731.601547.101739.501949.70 临沂1377.412.2%1460.46.0%1549.46.1%42.3%43.3%44.9%2431.602826.003219.201781.002008.402235.00 日照1047.610.2%1113.710.2%1152.53.5%42.8%43.8%44.3%778.8916.31045.40476.20535.98603.87 济宁985.411.0%1098.611.5%1210.710.2%42.
8、7%43.6%44.4%2256.02615.02891.01475.91664.11704.5 聊城224.310.1%255.39.4%277.88.8%45.6%46.5%46.4%1511.11833.12100.8820.8924.71060.2 诸城642.711.4%705.49.6%746.58.1%34.0%35.8%37.9%293.8358.9410.1134.2141.1170.0 泰安728.97.7%785.07.7%851.88.5%52.4%53.6%54.8%1981.801072.902618.241053.801188.101331.60 城市名称 市场容
9、量因子供求关系 商品住宅成交面积（万）商品住宅成交金额（亿元）商品住宅成交均价（元/） 商品房住宅施工面 积（万平米） 房地产开发投资额 （亿元） 销售额/ 投资额 销售面 积 /施工面 积 销售面 积 复合增长 去库存周 期 2014年 2015年2016年2014年2015年 2016年2014年2015年2016年2014年2015年2014年2015年 东营196.1208.699.2104.9117.255.8534956195630341480.6163.171.30.780.430.0615 淄博418.36464.8442.1240.3271.12266.55744583360
10、28628.32417.99236.2221.311.201.110.1117 临沂403.23 342.55567.8209.09173.67292.6518350705153969.32898.6362.4363.910.800.38-0.1516 日照68.3472.4268.0744.0544.19159.4644761035946378.12499.9278.2587.11.830.140.068 济宁145.31 129.83162.8887.4570.3395.996023541758501281.86990.7143.42199.90.480.13-0.1112 聊城109.6
11、3134.3123.152.0267.0158.66474549904765612.3674.263.6769.460.840.200.2312 诸城73.584.399.8135.440.341.6481647814168474.8435.8740.634.61.200.190.1515 泰安173.2 186.34117.41102.19126.0373.159006763.28 6226.411497.91727.28143.1162.10.450.110.0813 基础础数据统计统计 (市辖辖区 ） 基础础数据统计统计 (市辖辖区 ） 城市名称 潜在需求 人均GDP（元/人）城镇人口数
12、量（万） 人均销售面积（/ 人）城镇化率（%） 城镇居民人均可支配收入（元/ 人） 2013年增速2014年增速2015年增速2013年2014年2015年 2014年2015年2013年2014年2015年2013年2014年2015年 东营57599.5-6.85%66710.5 15.82%8067920.94%67.367.74 62.832.893.3266.46%68.48%74.32%3329436182.537908 淄博79638.816.86%87319.619.64%89495.122.49%226.12227.57 286.591.841.6265.31%65.7167
13、.26%315153353433793 临沂51544-4.80%545005.7%559352.6%184.9199.32052.021.6751.30%54.30%55.30%275113034531195 日照750447.13%793535.70%817653.0%96.4997.45 99.530.700.7369.1269.4370.62250252747026850.5 济宁67516-2.90%730468.19%777046.38%102.34110.16 113.541.321.1470.1271.2172.87273333005031473 聊城316238.71%283
14、92-10.20%312108.36%41.756.47 55.821.942.4158.7962.862.71261242838330796 诸城5898610.20%644969.34%679115.29%60.2461.39 64.041.201.3255.20%56.60%58.10%213722378831599 泰安428688.00%470079.66%507027.86%1021071191.621.5753.76%55.03%57.04%282013071521377 基础础数据统计统计 (市辖辖区 ） 城市名称 可支配收入/房 价比 地价/房价 销售面积/ 城镇人口 人均G
15、DP复合 增长 房价复合增长 人均GDP复合增长/ 房价复合增长 土地单价（万元/亩）楼面地价（元/） 2014年2015年2016年2014年2015年2016年 东营6.7520%332%18%3%799.596.4113.49489571124 淄博5.7917%162%6%2%2175.8169.7181.11224.81118.61043.1 临沂6.1519%167%4%0%-14108.73143.39149.2877.3935.6988.9 日照4.4025%73%4%-4%-1148.2243.1223.11056.31437.21482.7 济宁5.8122%114%7%-
16、1%-5160180190146012851269 聊城6.1719%241%-1%0%-383.4109.2137.5494.9683.8905.3 诸城6.6112%132%7%-7%-191.4127.558.7441.6881.5485.8 泰安3.1621%157%9%3%3109.5204.4221.8850.21234.21306.8 基础础数据统计统计 (市辖辖区 ） 城市名称 审验 高单价楼盘销 售额住宅项目排名前3-5位项目成交金额知名开发 商进入情 况，单盘 年销售额 2016年2014年2015年2016年 TOP1TOP2TOP3TOP1TOP2TOP3TOP1TOP2TOP3TOP1TOP2TOP3TOP4TOP5 东营 东营理想 之城6.2亿 东营 万达 广场2.09 亿 大海鑫庄 国际1.88 亿 南郊花园 7.28亿 东营 万达 广场6.31 亿 中南世纪 锦城5.6亿 东营 万达 广场6.34 亿 金湖新城 5.19亿 东营 恒大 黄河生态 城4.52
