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1、1. 城市面分析 | 湖州各区域城市价值（经济、人口） 区域 行政 归属 宏观经济面 城市发展定位城市规划GDP 人均 GDP 常住 人口 产业 城镇以 上单位 从业人 员 吴兴 区 湖州 建设充满人文魅力 的宜居宜业城区 打造具有区 域影响力和 辐射力的绿 色智造基地 和绿色创新 发展之城 547亿元 增速 8.3% 9.69万 元 79万 纺织 业、建 材业、 制造业 以及竹 产业 28.1万 南浔 区 高端服务功能，休 闲、生态度假区 接轨上海、 文旅引领、 体翼联动 427亿元 增速 7.6% 7.74万 元 55万 纺织 业、旅 游业 9.4万 吴兴区城市规划、经济、人口、收入、产业
2、均优于南浔区。 长兴县 德清县 吴兴区 南浔区 备注：数据来源湖州统计年鉴 本案 1 3 125 4 2 6 7 8 9 10 序号学校区域强弱 1仁皇山小学仁皇山强 2爱山小学强 3湖州市凤凰小学凤凰开发区一般 4塘甸小学太湖度假区一般 5湖州月河小学老城区强 6龙泉小学一般 7湖州市东风小学强 8文苑小学强 9湖州师范附属小学强 10飞英小学一般 11新风实验小学教育集团西南校区西南强 12织里实验小学织里强 13南浔实验小学南浔强 14湖州师范学院南浔附属小学一般 东部新区特色商贸中心 南浔特色商贸中心 南太湖旅游特色商贸中心 西南 商圈 老城区 商圈 万达 商圈 西南特色商贸中心 中央
3、商务商贸集聚区 商圈商业体体量状态 老城区商圈 东吴银泰城10万房开业 爱山广场12万方开业 天际外滩广场6.5万方在建 新城吾悦广场20万方在建 嘉汇商业中心5万方在建 信业仁皇悦12万方在建 西南商圈 佳源广场27万方2020年开业 红星美凯龙12万方开业 万达商圈万达广场14万方开业 南浔商圈广弘新天地5.5万方在建 1. 城市面分析 | 湖州各区域城市价值（配套资源） 教育资源集中在吴兴市区，且学区资源较强；商业配套吴兴老城区配套较多，吴兴西南为新兴商业、南浔大型商业较少。 11 13 14 教育资源商业资源 本案 本案 1. 城市面分析 | 湖州各区域城市价值（交通资源） 吴兴区域依
4、靠湖州站、湖州东站承担宁杭，湖嘉乍沪铁路，湖苏沪城际，衔接上海、苏州、嘉兴； 南浔区域依托南浔站、沪渝高速，衔接上海、吴兴、苏州。 湖州站(待扩建，承担宁杭，商合杭，宣杭铁路，湖嘉乍沪铁路，湖苏沪城际，湖 杭二线城际铁路运行) 湖州东站(在建，承担湖苏沪高铁及湖嘉乍沪铁路运行) 南浔站(在建，承担湖苏沪高铁及南浔-桐乡-海宁城际铁路运行) 湖苏沪城际铁路 湖州东站 南浔站 湖州站 5.5km 7.0km 新南浔孔雀城 本案 项目通过新区二路-二环南路-京福线，15分钟可达湖州市区老城区。 项目经过长深高速1小时20分钟可达杭州市中心 申嘉湖高速 长 深 高 速 沪聂线 沪渝高速 新南浔孔雀城
5、本案 二 环 路 鹿山枢纽 南浔互通 成交量价：2019年1-5月保持供求平衡，3月市场回暖，5月份供不应求；2019年1-5月成交91万，同比降低33%；成交均价 12614元/，同比增长8%；流速1655套/月。 去化周期：截至目前吴兴区短期库存311万，2019年2月之后存量开始下降，截至5月底去化周期14.5个月。 数据来源：房管局，数据截至2019.5.28，存量去化周期以6个月去化量计算 吴兴区2018年成交282万， 2018年4-6月市场火爆，成交大幅上涨，同比增长20%，成交均价12091元/，同比增长21%，流速2136套/月 2. 房地产面分析 | 湖州各区域房地产市场（
6、吴兴区） 成交量价：2018年9月之后市场下行明显，2019年3月市场有所回升；2019年1-5月成交24万，同比降低56%；成交均价 10233元/，同比增长10%；流速381套/月。 去化周期：截至目前南浔区短期库存108万，截至5月底去化周期15.4个月。 数据来源：房管局，数据截至2019.5.28，存量去化周期以6个月去化量计算 南浔区2018年成交107万，同比增长15%，成交均价9603元/，同比增长24%，流速733套/月 2. 房地产面分析 | 湖州各区域房地产市场（南浔区） 板块 2018年2019年1-5月 存量 （万 ） 去化 周 期月 2019 年流 速 套/月 成交
7、 面积 成交 均价 成交 面积 成交 均价 老城区36.9 1170 0 8.0 1471 1 37.315.6131 仁皇山 新区 43.9 1486 5 16.7 1465 4 62.917.2244 西南板 块 45.6 1068 1 16.8 1090 1 44.812.1317 东部新 城 85.9 1236 9 20.1 1371 1 61.513.4328 凤凰开 发区 13.3 1395 0 4.6 1550 4 20.618.584 湖东新 区 10.5 1478 8 -20.524- 太湖度 假区 31.2 1117 6 9.7 1224 8 47.818.4130 南浔区
8、107960325.9 1020 5 10815.4419 湖州板块价格图 本案 仁皇山板块 14654元/ 凤凰开发区 15504元/ 太湖度假区 12248元/ 老城区 14711元/ 西南板块 10901元/ 湖东新区 15000元/ 南浔 元/ 成交量方面：本案所处西南板块，2018年成交量46万和月均流速，排名第三，均价10681元/，属于吴兴区最低价格； 去化周期：截至2019年5月，本案所处西南板块去化周期12.1个月，为湖州市区市场各板块最低。 2. 房地产分析 | 湖州各区域房地产市场（各板块） 织里 元/ 数据来源：房管局，数据截至2019.5.28，存量去化周期以6个月去
9、化量计算 吴兴区：客户以本地地缘内生客户为主，占比80%，其次为湖州 市省内进城客户 南浔区：本地地缘内生偏少，以分销带动销售，苏州和上 海外溢客户50%，省内进城5% 80% 2. 房地产面分析 | 湖州区域成交客户来源特征 吴兴区市场以地缘内生为主，客户基数大，购买力持续；南浔依赖上海外溢客户，受到市场波动影响大。 70% 地缘内生 刚需 备注：数据来源房管局 新区二路 夹山路 二环南路 申嘉湖高速 二 环 西 路 三环西路 京 福 线 长深高速 公园一路 本案 交通：项目处于湖州吴兴区西南板块，周边路网成熟，到老城区驾车仅需15分钟，交通便利；对外还有长深高速和申嘉湖高速通往杭州、嘉兴
10、配套：周边配套逐步完善，教育医疗商业齐全。 志和中学 湖州市中医院 湖州第四医院 湖州中心医院 中原百盈广场 爱山广场 志和中学 景景皋亭山景区 景景 规划公园 在建佳源广场 本案 新风实验小学教育 集团西南校区 3.5km 3. 项目分析| 项目内部交通配套 碧桂园 翡翠湾 碧桂园 钻石湾 汎港 润和 恒大御 峰 待出让 宅地 同建大 诚首府 天河理 想城 待出让 宅地 新风实 验小学 景瑞西 西那提 公园 佳源广 场 红星美 凯龙 金湖人 家 星汇半 岛一期 星汇半 岛二期 得力浅 水湾 志和中 学 阳光海岸 粮油市场 五金市场 建材市场 清河家园 新风实 验小学 汎港润 园二期 汎港润
11、园一期南太湖 科创中 心 物流产 业园 南太湖 科创中 心 祥生 郡悦 双渎 家园 谢家 港 谢家 港 大家映 荷府 碧桂园 地块 规划 商业 规划 住宅 夹山漾 小区 规划 住宅 规划 住宅 本案 3. 项目分析| 项目内部 产业区 产业区 产业区 产业区 产业区 地块名称：七里亭单元XN-01-02-04G号地块 成交日期： 2019/4/30 性质：住宅 亩数：50亩 容积率：2.0 计容面积：6.6万 土地总价：3.2亿元 楼板价：4835元/（折 合4933元/ ） 溢价率：23.1% 竞得者：碧桂园 备注：配建社区用房1200 西南板块长深高速东西侧，开发基本进入尾声，后续可出入宅
12、地有限，最新成交地块为4月30日碧桂园竞的七里亭单元XN-01-02- 04G号地块；项目板块内有较多小区和产业区，后续必定有刚需和置换需求。 长 深 高 速 地块名称：湘几漾单元XN-03-02-08B号地块 成交日期： 2018/2/26 性质：住宅 亩数：58亩 容积率：2.0 计容面积：6.9万 土地总价：3.0亿元 成交楼板价：4345元/ 溢价率：0% 竞得者：东渡国际 地块名称：湘几漾单元XN-03-02-02H地块 成交日期： 2018/3/29 性质：住宅 亩数：79亩 容积率：1.8 计容面积：9.5万 土地总价：4.6亿元 成交楼板价：4823元/ 溢价率：30.2% 竞
13、得者：旭晟置业 成交楼面价上涨2.3% 恒大御峰（在售） 开盘时间：2018.10.17， 24层高层(2T4)：104/113/126（三房），140/149（ 四房）； 近期：1、成交量：5月110套，4月成交104套（1-3 月月均55套），4-5月相比1-3月月均上涨111%； 2、高层精装成交价格：5月均价1.31万元/（4月均价 1.24万元/），上涨6% 同建大诚首府（在售） 开盘时间：2019.1.10， 11层高层(2T4)：86/89/109（三房），124（四房） 叠拼：139/172； 近期：1、成交量：5月101套，4月成交136套（1-3月月 均33套）， 4-5月
14、相比1-3月月均上涨259%； 2、高层毛坯成交价格：5月均价1.26万元/（4月均价1.21 万元/），上涨4%； 叠拼价格：5月均价1.8万元/（4月均价1.72万元/） ，上涨5%； 东渡玺悦（待售） 占地：38000 楼面价：4345（2018-2-26） 建面：68000（总524户） 容积率：1.8 开盘时间：预计2019.8 物业类型：14/18/20层（2T4）、叠拼 户型面积：高层99（三房），129/139（四房），叠拼150 价格：预计高层毛坯11000元/，叠拼预计1.6-1.8万元/ 销售情况：待售 户配：高层392套（其中9983套，12983套，13936套） ；
15、叠拼132套 汎港润和（在售） 开盘时间：2018.4， 11-18层高层：89/108-113（三房），128/141（四房 ） 近期：1、成交量：5月150套，4月成交159套（1-3月 月均21套）， 4-5月相比1-3月月均上涨638%； 2、高层精装成交价格：5月均价1.01万元/（4月均价 0.97万元/），上涨4% 碧桂园钻石湾（在售） 开盘时间：2018.9.18， 11-18层高层(2T2)：高层100/107（三房），124（四房 ） 叠拼：165/262 近期：1、成交量：5月40套，4月成交30套（1-3月月均 26套）， 4-5月相比1-3月月均上涨35%； 2、高层精装成交价格：5月均价1.21万元/（4月均价1.19 万元/），上涨2% 叠拼价格：上叠毛坯1.5万/，下叠毛坯1.8万/ 湖州东站 7.6km 6.6km 竞品中5月均价环比4月上涨2-6%，4-5月成交量相比1-3月上涨100-650% 湖州市政府 本案 4. 竞品分析| 成交情况 项目物业类型 开盘时间户数户型户型面积总套数 单价 元/ 总价（万元 ） 推售套数去化套数去化率领证库存未领证库存总库存备注 恒大御峰 24层高层 2018.10 1452户 3房1卫104168套精装1326913784套84套100%084 797套车位
