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1、珠三角经济经济 圈房地 产产 市场场 研究 C 目 录录 O N T E N T S 01宏观观背景研 究 02房地产产与宏观观要素关系研 究 03房地产产行业发业发 展空间间及机会研 究 04结结 论论 宏观观背景研 究 第 一 章 宏观观背景分 析 宏观观背景分析主要从区域合作及整体规规划、经济经济 容量及发发展态势态势 、人口总总量及支付能力三个方面展开，旨在 分 析珠三角区域内城市的宏观观要素是否对对房地产产行业业具有支撑力 区域合作及整体规规 划 区域合作背景 区域未来规划 经济经济容量及发发展态态 势势 GDP总量 三产结 构 消费品零售总额 人口总总量及支付能力 人口规模 人均可
2、支配收入 支撑力 宏观背景分析框架 区域合作及整体规规划 评价区域是否具备竞 争优势 ，同时经济 圈内城市之间是否具备协 同性 经济经济容量及发发展态势态势 评价城市是否具备较 强的造血功能，城市发展是否具备良好的可持续 性 人口总总量及支付能力 评价城市人口总量及居民是否具备较 强的支付力水 平 珠三角区域整体规规 划 构建现代产业 体系 增加自主创新能力 着力解决民生突出问题 、 区域协调发 展 市场经济 体制 着力加强与港澳合作 珠三角区域以广州和深圳为为核心，以广东东省的广州、深圳、珠海、佛山、江门门、东东莞、中山、惠州和肇庆庆市 为为 主体。构建现现代产业产业 体系；增加自主创创新能
3、力；着力解决民生突出问题问题 、区域协调发协调发 展；市场经济场经济 体制 ；着力 加强与港澳合作这这五个方面是区域规规划的核心内容 珠三角城市分布 探索科学发展模式实验 区 深化改革先行区 扩大开放的重要国际门 户 世界先进制造业和现代 服 务业 基地 全国重要的经济 中心 产品层次总体偏低，竞争力不强 传统发 展模式能耗大，环境污染问题 突出 ， 难以持续 城乡区域发展不平衡，空间利用效率不高 社会事业发 展相对滞后 行政管理体制亟待改革 战战 略 定位 规规划 核 心 内容 面 临临 挑 战战 珠三角三大经济经济 圈 珠三角一体化，需要由分解为为更小的区域协协作来推进进。这这是三大经济经
4、济 圈的划分逻辑逻辑 所在。广佛肇、深莞惠和 珠 中江经济经济 圈，的打造，是珠三角一体化的操作步骤骤。三大经济经济 圈的一体化从基础设础设 施尤其是交通的对对接入 手。 珠三角将充分利用整体条件，优优化空间间布局和资资源配置，提高珠三角整体竞竞争力和辐辐射带动带动 力 广佛肇经济经济圈 在珠三角三大经济圈中，广佛肇经济圈规 模 最大，经济圈将以广州中心城区为核心 ，以 佛肇为副中心。广州承担广佛肇经济 圈高端 服务职能；佛肇承载引领经济 圈全 面均衡增 长的综合服务职能 珠中江经济经济圈 珠中江经济圈南连澳门，北 接 广佛都市区，东通香港， 西承 粤西地区，扼西江黄金 航道出 海口，是广东省
5、的重 要门户和 珠江三角洲地区的 重要一极 深莞惠经济经济圈 深莞惠将全方位安排“公路畅通、轨道加速 、 港口提质、民航增效、换乘便捷、物流提 升、 公交跨市、管理协调、交通智能”九大 工程， 为保障建成全国重要经济中心和全球 先进制造 业及现代服务业基地 推进进珠江三角洲区域经济经济 一体化： 打破行政体制障碍，创创新合作机制， 优优化资资源配置 以交通基础设 置一体化为切入 点 基础设置共享 产业发 展合作共赢 公共事务协 作管理一体化 到2020年，实现实现 区域经济经济 一体化和 基 本公共服务务均等化 2017年2月4日，经经李克强总总理签签批，国务务院印发发全国国土规规划纲纲要（2
6、0162030年），其中对对国土空 间间 开发发、资资源环环境保护护、国土综综合整治和保障体系建设设等作出总总体部署与统统筹安排。到2030年，要求国土空 间间开 发发格局不断优优化，整体竞竞争力和综综合国力显显著增强，并将影响未来15年中国城市格局 全国国土规规 划 京津冀、长长 三 角、珠三角 目标建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主， 严 格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口 向周 边区域有序转移 长长江中游和成 渝城市带带 适当扩大建设用地供给，提高存量建设用地利用强度，完善基础设 施和公共服务，加快人口、产业集聚，打造推动国土空间均衡开发 、 引领区域
7、经济发 展的重要增长极 其他有影响力 的城市圈 未来目标建成具有重要影响力的区域性经济中心，带动周边地区 加 快发展 城市圈内：开发集聚区加快一 体 化进程 整体布局：挖掘更多有价值的城 市群和中心城市；重工业将西移， 东部环境将持续改善 全国国土规规划-珠三角中心城市规规 划 根据国务务院印发发的全国国土规规划纲纲要（20162030年），对对于具体城市圈，目标标将珠江三角洲地区建设设 成为为具有世界影响力的城市群，中心城市深圳和广州的土地政策以盘盘活存量用地为为主，严严格控制新增建设设用地 ， 统统筹地上地下空间间，引导导中心城市人口向周边边区域有序转转移，深圳通过过招拍挂途径出让让的土地
8、非常有限， 大量 的土地供应应来源于城市更新（旧改）项项目。 -100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 0 200 400 600 1000 800 1200 1400 1600 2005 年 2006 年 2007年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014年 2015 年 2016 年 2017年 2018 年 广州住宅用地成交规划建筑面积(万 ) 广州同比增速 深圳住宅用地成交规划建筑面积(万 )2 深圳同比增速 广州、深圳住宅用地成交规划面积变 化 情况 继续继续 萎
9、缩缩 珠三角中心城市土地规划方向 盘活存量用地，严格控 制新增建设用地 一线城市严控人 口 建立一小时通勤圈 市区危棚简屋改造 污染较大的部分工 业 企业的迁建和调整 工业、商业、仓储 用 地盘活存量 深圳：陆域空间 拓 展，围海造地 数据来源：同策咨询研究部 经济经济 容量与发发展态态势势-GDP总总 量 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2015 年 2014 年 2013 年 2012 年 2011 年 2010 年 2009 年 2008 年 2007 年 2006 年
10、2005 年 2004 年 2003 年 2002 年 2001 年 2000 年 珠三角GDP总量区域GDP/全国GDP 珠三角GDP总量及全国占比 亿元 70000 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：珠三角（除广深）GDP=东莞、惠州、珠海、中山、佛山、江门、肇庆GDP之和 ； 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 广州实际 GDP增速 珠三角（除广、深）
11、实际GDP增 速 深圳实际 GDP增 速 全国实际 GDP 增速 广州、深圳及珠三角（除广深）实 际 GDP增速与全国增速对比 从2005年开始珠三角地区GDP总总量占全国的比重持续续下降，2014年降至9.1%的低谷后有所回升。增速方面 广 东东全省水平领领先全国，广州和深圳两城尤甚 深圳 东莞 惠州 珠海 中山 佛山 广州 江门 肇庆 0 0.02 0.04 0.06 0.08 0.1 0.12 0.14 经济经济 容量与发发展态态势势-GDP总总 量 区域内广州和深圳传统传统 强经济经济 城市地位毋庸置疑，珠三角传统传统 的经济经济 强市东东莞和佛山经济经济 增速放缓缓明显显， 经济经济
12、 增长长陷入瓶颈颈期，肇庆庆、惠州、珠海和中山尽管经经济济GDP总总量小，但随着区域一体化的推进进，产业转产业转 入和区域 交通一体化将进进一步推动动GDP上行 珠三角城市2015年GDP及 近5年复合增长散点 0.02000.04000.06000.08000.0 10000.0 12000.0 14000.0 16000.0 18000.0 20000.0 2015年GDP（亿元） 近5年复合增长率 总量较大、复 合增长较 小 总量较大、 复 合增长较 大 总量较小、复 合增长较 小 总量较小、复 合增长较 大 1 2 3 1 传统传统 强经济经济 城市 广州、深圳从GDP总量和复合增速均
13、大幅领先于珠三角区域内其他 城市，是区域发展规划中的两个核心城市 2新晋强经济经济 城市 肇庆和惠州分别处 于“广佛肇”和“深莞惠”外围。GDP总量小 ， 但随着区域一体化的推进，产业转 入和区域交通一体化将进一 步推 动GDP上行，珠海和中山同样依托广深增速较快 4 经济经济 欠发发展城市 从GDP总量及复合增速来看，江门市呈现“双低” 4 数据来源：国家统计局， wind 3 经济经济增长长瓶颈颈城市 区域内东莞、佛山GDP总量较高，但复合增速放缓明显，经济 增 长 进入瓶颈期 经济经济 容量与发发展态态势势-三产结产结 构 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009
14、 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 第一产业 占 比 第二产业 占 比 第三产业 占 比 广州三产结 构 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 第一产业占 比 第二产业占 比 第三产业占 比 2005 年 2006 年 2008 年 2007 年 2009 年 2010 年 2012 年 2011 年 2013 年 2014 年 2015 年 第一产业 占 比 第二产业 占 比 第三产业 占 比 数据来源：国家统计局， win
15、d % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 广州主要以第三产业为产业为 主 导导 深圳第二、第三产业产业 共同主 导导 珠三角（除广深）以第二产业产业 为为 主导导 珠三角三产结产结 构呈现阶现阶 梯式分布，广州以第三产业为产业为 主导导，而深圳第二、第三产业产业 分布平均，第三产业产业 逐 步占 据主导导地位，其他城市仍以第二产业为产业为 主导导，客观观上珠三角三产结产结 构呈现现互补结补结 构 深圳三产结 构 珠三角（除广
16、深）三产结 构 经济经济 容量与发发展态态势势-三产结产结 构 珠三角经济 圈城市三产加权比 重 数据来源：国家统计局，wind 数据注释：城市三产的加权比重=2011-2015年产业（一产、二产及三产）GDP/2011-2015年总 GDP 城市第一产业产业第二产业产业第三产业产业 深圳0.0%43.3%56.6% 东莞0.4%46.9%52.7% 惠州5.1%57.2%37.2% 珠海2.5%51.7%45.6% 中山2.5%55.2%42.3% 佛山1.9%63.1%36.8% 广州1.5%33.9%64.4% 江门7.9%51.2%41.3% 肇庆19.9%40.5%40.0% 珠三角除广深外，东东莞、珠海及肇庆庆以二、三产业产业 并行为为主导导，其余城市均以第二产业为产业为 主要经济经济 支撑。由 于 以第二产业为产业为 主导导的城市仅仅能够够形成最初由产业带产业带 来的人口聚集效应应，未来亟需新一轮产业导轮产业导
