《商品房买卖合同介绍销售员课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房买卖合同介绍销售员课件（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版副标题样式 *1 商品房买卖合同 相关内容介绍 l省住房和城乡建设厅 李国忠 l二一一年十月 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 主要内容主要内容 一、合同法概述一、合同法概述 二、商品房买卖的特点二、商品房买卖的特点 三、商品房买卖合同的条款介绍三、商品房买卖合同的条款介绍 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊
2、，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l一、合同法概述 l1、合同及合同法的概念 l合同：又称契约，其本质是一种合意或 协议，是平等主体的自然人、法人或其 他组织之间设立、变更、终止民事权利 义务关系的意思表示一致的协议。 l合同法：是调整平等主体之间的关系的 法律，主要规范合同的订立、效力、履 行、变更、转让、终止、违反合同的责 任等问题。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l2、合同法的调整范围 l物权关
3、系：物权法 l身份关系：人格权法、婚姻 法 、收养法、继承法 l债权债务关系：合同法， l在物权法之前出台，调整对象是有 关民事权利义务关系方面的法律规 范。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l3、合同法的基本原则：六个原则 l民法的基本原则，也是合同法应当遵守的 基本原则 l(1)当事人平等原则：合同当事人的法律 地位平等，一方不得将自己的意志强加于 另一方。 l(2)合同自由原则(契约自由原则)：合同 当事人依法享有自愿订立合同的权
4、利，任 何单位和个人不得非法干预。 l(3)公平(正义)原则：当事人应当依据公 平合理的原则确定各自的权利义务。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l(4)诚实信用原则：当事人在行使合同约 定的权利、履行合同义务当中应当诚实守 信。 l(5)公序良俗原则：当事人在协商订立合 同、履行合同当中，应当遵守法律、法规 ，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序 ，损害社会公共利益。 l(6)合同严守原则：依法成立的合同，对 当事人具有法律约束力，当事
5、人应当依照 约定履行义务，不得擅自变更或解除。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l4、合同的订立 l(1)合同的形式：书面形式、口头形 式和其他形式，法律、行政法规规 定应当采用书面形式的应当采用。 l(2)合同的订立程序：采取要约和承 诺的方式进行。当事人意思表示真 实一致时，合同即可成立。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢
6、？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l要约：希望和他人订立合同的意思表 示，该意思表示应当具体确定，并且 表示经受要约人承诺，要约人即受该 意思表示约束。 l承诺：受要约人同意要约的意思表示 。 l要约与要约邀请：要约邀请是希望他 人向自己发出要约的意思表示，如商 业广告，拍卖公告，招标公告等，寄 送的价目表等，均是要约邀请。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l(3)合同的内容：当事人的名称 或者姓名和住所；标的；数量 ；质
7、量；价款或者报酬；履行 期限、地点和方式；违约责任 ；解决争议的方法等。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l5、合同的效力 l合同一般自订立之日起生效，法律、 行政法规规定应当审批或者登记的， 自批准或者登记之日起生效。 l合同生效的三个条件：一是当事人具 有相应的民事行为能力；二是合同的 意思表示真实；三是合同内容不违反 法律和社会公共利益。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就
8、刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l合同法鼓励当事人交易的达成，一般 不依据合同的条款不全而认定合同无 效。对于合同条款不全，依照法律、 行政法规的规定仍然不能确定的，可 以由当事人事后补充，或者按照当地 的交易习惯或者当事人之间的交易惯 例来确定。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l合同法实施后，法院认定合同无效， 只能依据法律、行政法规，不得以地 方性法规、规章为依据
9、确认合同无效 。无效合同自始没有法律效力，合同 部分无效的，不影响合同其他条款的 效力。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l合同无效的情形： l（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合 同，损害国家利益。 l（2）恶意串通，损害国家、集体或者 第二人的利益。 l（3）以合法形式掩盖非法目的。 l（4）损害社会公共利益。 l（5）违反法律、行政法规的强制性规 定。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静
10、，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l6、合同的履行 l(1)合同履行：指合同各方当事人按照 合同的约定，全面履行各自的义务， 实现各自的权利，使各方的目的得以 实现的行为。 l合同履行是该合同具有法律约束力的 首要表现。 l(2)合同履行的原则：一是全面履行原 则，即当事人按照合同约定全面履行 各自的义务。二是诚实信用原则。根 据合同性质、目的和交易习惯履行通 知、协助和保密义务。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那
11、个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l7、合同的变更、转让和终止 l(1)变更：当事人对已经发生法律效力 ，但尚未履行或者尚未完全履行的合 同，进行修改或者补充所达成的协议 。需当事人协商一致，法律、行政法 规规定变更合同应当办理批准、登记 手续的，依照其规定。 l(2)转让：指合同一方将合同的权利、 义务全部或部分转让给第二人的法律 行为。如开发项目转让。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l(3)终止：当事人之间根
12、据合同确定的 权利义务在客观上不复存在。合同终 止的原因有：债务已按照约定履行、 合同解除、债务相互抵消、债权人免 除债务、债权债务同归一人、法律规 定或者当事人约定终止的其他情形 。 l8、违约责任 l(1)概念：是指当事人任何一方不履行 义务或者履行合同义务不符合约定的 而应当承担的法律责任。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l(2)承担违约的方式： lA、继续履行 B、赔偿损失 lC、给付违约金 lD、定金罚则：给付定金的一方不履
13、行 约定的债务的，无权要求返还定金， 收受定金的一方不履行约定的债务的 ，双倍返还定金。 l定金金额不得超过主合同标的额的20% 。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l9、合同争议(纠纷)的解决 l(1)和解：是指合同纠纷当事人在自愿 友好的基础上，互相沟通、互相谅解 ，从而解决纠纷。 l(2)调解：是指合同当事人对合同所约 定的权利、义务发生争议，经过协商 后不能达成和解协议时，在第三方主 持下，通过对当事人进行说服，促使 双方互相作
14、出适当的让步，平息事端 ，自愿达成协议，以求解决纠纷。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l(3)仲裁：是指当事人双方在争议发生 前或争议发生后达成协议，自愿将争 议交给仲裁机构作出裁决，并负有自 动履行义务的一种解决争议的方式。 裁决作出后，当事人就同一纠纷再申 请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁 委员会或者人民法院不予受理。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要
15、扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l(4)诉讼：是指当事人依法请请求人民 法院行使审判权，审理双方之间发生 的合同争议，作出有国家强制保证实 现其合法权益，从而解决纠纷的审判 活动。当事人如果未约定仲裁协议， 只能以诉讼作为解决争议的最终方式 。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l二、商品房买卖的特点：起草本合 同必须研究的问题 l1、只发生权属的转移，不发生标的 物位置上的变动：不可移动性
16、、不 动产，权属转移标志占有、收益、 处分的权利转移 l2、标的物是特定物品：唯一性和不 可替代性，其他房屋和现金、财产 都不能替代 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l3、卖方必须是具有资质的房地产开 发企业：特定企业、特定商品 l4、标的物往往表现为期货 l预售占大多数 l5、房价款支付方式多分期付款与抵 押贷款 l6、商品房买卖合同与前期物业管理 紧密相联，前后呼应。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 l三、商品房买卖合同的条款介绍 l1、说明：该部分是对文本的简要介 绍，包括文本的性质、商品房的定 义、备案要
