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1、一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 德赛集团德赛集团 第一工业区改造项目第一工业区改造项目 规划评价及定位案规划评价及定位案 深圳雅玛 2008年7月31日 1 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 2 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是
2、不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 3 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 4 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 5 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了
3、大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 拥揽最令人激越的都市动线 年轻时尚阶层的活动领域 交通枢纽地段、市场前景倍受青睐 6 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 项目界定 本项目是位于老城区的、中小规模的 、区位优势明显的项目。 n占地:4750平方米 n建面:41600平方米 n容积率:4.0 n建筑层数:16 7 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始
4、时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 单体住宅 小户型公寓与 小户型住宅 商务写字楼 区位优势明显，邻近黄瑭电脑城，商业氛围逐渐 形成；周边无纯写字楼供应，市场竞争空缺； 全小户型反应良好，消费者不断壮大； 项目区位及配套、规模 ？ 项目可发展物业方向哪种物业类型在实现利 润最大化的同时，其风险最低？ 市场供应量及市场特征； 项目规模及地块形状、所处资源；？ ？ 8 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？
5、最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 中高档单体楼市场竞争分析 璟辉豪庭光耀橙子云天华庭五星国墅园 项目规模 占地面积:5522平方米 总建筑面积:42101平方 米 总建筑面积:30000 平方米 占地面积:6343.14 平方米 总建筑面积:44387 平方米 占地面积:4450平 方米 总建筑面积:46907 平方米 综合容积 率 7.656.912.5 销售均价起价2680元/5700元/m24800元/m2 创新点复式产品 客户本地客户 白领阶层，以年轻 人为主 本地客户+深圳客 户 本地客户+深圳客 户 销售状况一般一般一般一般 核心卖点 1、地段+环境 2、欧式建筑 1、
6、产品 2、地段+配套 3、开发商品牌 1、地段 2、开发商品牌 1、区位、配套 评价 位于老城区，坐享市政 配套； 品牌实力，交通便 利，户型创新度高 地段好，户型较好 周边发展潜力大， 区域价值高 市场特征： n区域市场单体楼较 多，市场竞争激烈 ； n项目规模较小，不 具备营造良好居住 环境的条件； n容积率较高：5； n多以区位及配套作 为项目卖点； 本项目自身特 性不具备开发 中高档住宅的 竞争优势 9 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的
7、理由。 写字楼市场竞争分析 大隆商业广场华阳大厦隆生商业广场世贸中心 概况 1栋20层，总面 积29414 1栋24层，总面积 27393 1栋23层，总面积 60000 1栋42层、总面 积是11000 卖点 惠州金色商务 CBD投资王牌 写字楼,商务无国 界， 7/10空中花园纯商务智能化甲 级写字楼 物业配套 13层交通银行1-6层为天虹商场 ，7-9层规划为餐 饮 18层 商业 价格5000元/ 租金35元/ 50元/平米，300 平米起租 5800元/ 物管物管公司物管公司物管公司物管公司 智能设备宽频接入、名牌 电梯 日立电梯 奥的斯电梯 三菱高速电梯 销售状况一般较好一般一般 主
8、要客户 深圳广州等地分 公司电子、通信 业等。 地产、建筑、咨询 、贸易企业 保险、地产、咨 询顾问等企业 中意人寿、惠州 开发企业、IT企 业、实业公司类 市场特征： n江北及麦地河南岸总 供应量超过30万平米 ； n市场供应量较大，同 质化竞争明显； n市场销售缓慢； n市场需求特征不明显 ，消费压力较大； 为规避市场正面竞争 ，本项目不宜主打造 商务写字楼 10 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析
9、n未来市场供应量大， 仅麦地-河南岸总供应 量就在3000多套左右 ； n容积率相对较高，一 般4.5，采光通风要求 较低； n规模相对较少，周边 配套齐全； n市场供应量相对大、 需求增速明显 楼盘名地理位置项目情况点评 云天华 庭 演达一路、石湖 路、南岸路交汇 处 占地面积25878.74 建筑面积168067.69.由四栋 高层组成 蓄客2个月有余,目前才 售出27张卡 丽格国 际公寓 惠州市江北文明 一路政府东侧 占地面积16180，AB座组成 ，660户 形象拔高,价格适中,扩 大客户群体,好产品不泛 真正懂得欣赏的人 瑞嘉大 厦 江北凯摈斯基酒 店旁 目前处于销售期,截止到6.7
10、日 开盘,目前销售率37% 地段+概念是该项目突围 的核心元素 五星园 墅园 演达路与石湖路 较汇处 占地4450,建面46907,为一 单体楼 产品创新度不足,走低门 槛路线 曼哈顿 广场 麦岸路20号，毗 邻都心地王 占地面积4200, 总建筑面积35380 由3幢塔楼组成，两幢21层，一 幢15层 3层以上为酒店公寓 纯粹小户型. 市场特征： 市场需求量大， 处于滞销状态。 11 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 本项目同物业类型的
11、综合比较 物业类型中高档住宅写字楼小户型公寓与小户型住宅结论 项目优势不明显区位、配套区位、配套具有写字楼、公寓的优势资源 竞争程度小户型公寓和住宅尚未出现真正 的激烈竞争 销售均价4300左右5000以上3500左右好质素的公寓可以卖到写字楼的 价格 销售情况正常普遍遇阻力偏小户型抢手小户型卖的很火爆 风险住宅来源于CLD，写字楼来源于 CBD 结论：建议本项目走1+2路线,既功能模糊化,泛化,定位于SOMO路线 12 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢
12、?说说你的理由。 13 13 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 SOMO 是什么？ n顺应市场潮流， SOMO应运而生: Sole Operation, Multi Ownership 独立产权，共同经营 -不动产价值共赢解决方案 n表现为多业主经营型服务公寓/套房酒店 /套房办公 （Service Apartment, Suite Hotel, Suite Office) 14 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背
13、囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 SOMO 项目产品形式 n以SOMO为主题的服务公寓/套房酒店/ 套房办公 Service Apartment, Suite Hotel, Suite Office n具有良好的自用性，还能吸引以长期租 户为主，短期租户为辅的商务消费者； n兼具办公、居住、交际、休闲等功能; n提高城市中心物业的复合使用效率。 15 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？
14、最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 SOMO 产品核心要素 n品牌餐饮：提供快捷舒适的饮食场 所，完善项目功能，使项目具有更 便捷的交流空间。 n健身会所：打造健康的社区文化， 满足使用者对健康休闲生活方式的 追求 n不动产代理商：协助业主对房产进 行使用权或产权上的交易，从而体 现物业投资获利的价值。 16 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 SOMO客户群 n销售对象- 具有一定投资意识， 并具有投资实力的置业者。 n物业使用
15、市场- 短期或中期的物业租赁 者，可商用、可居住，对物 业使用功能要求较高。 17 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 SOMO 业主使用类型 投资收益 业主将物业委托管理公司出租经营获得年 度客房利润，并可获得管理公司赠送的每年 约定天数的免费入住权。 有限自用 业主在免除支付统一经营管理费用的前提 下，每年可享用不超过固定天数的入住权。 完全自用 业主完全自用所购SOMO物业（每年扣除 固定维修期 ），无利润分成，需缴纳基本的 管理费用
16、。 18 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 19 SOMO 推动现代化 的生活方式 SOMO以成品房、精装修为基本标准，为置业 者提供生活便利和工作方便，让置业者有更 多时间享受生活、获得收益。 SOMO的项目都配备24小时餐饮服务，专设特 色的健体项目和会所，为业主、租户提供丰 富的休闲生活。 SOMO采用酒店式物业管理，提供酒店式服务 ，适应现代都市生活的快节奏和商务客人的 高效率。 19 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，
