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1、 物业管理法律知识物业管理法律知识 第一节第一节 物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 业主与业主与 非业主使用人非业主使用人 一业主 国务院国务院物业管理条例物业管理条例第第6 6条条 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受接受物业管理企 业提供的服务服务； （二）提议提议召开业主大会会议，并就物业管理的有 关事项提出建议提出建议； （三）提出提出制定和修改管理规约、业主大会议事规 则的建议； （四）参加参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举选举业主委员会委员，并享有被选举 被选举权； （六）监督监督业主委员会的工作； （七）监督监督物业管理企业
2、履行物业服务合 同（通过 监督）； （八）对物业共用部位、共用设施设备和 相关场地使用情况享有知情权和监督权享有知情权和监督权； （九）监督监督物业共用部位、共用设施设备 专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管 理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设 施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规规 章制度章制度； （三）执行执行业主大会的决定和业主大会授权业主委 员会作出的决定决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用
3、； （六）法律、法规规定的其他义务。 二业主大会二业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，代由物业管理区域内全体业主组成，代 表全体业主行使本区域物业管理权利的表全体业主行使本区域物业管理权利的 组织。组织。 另一种形式另一种形式：业主代表大会：业主代表大会 一个物业管理区域成立一个业主大会一个物业管理区域成立一个业主大会 业主大会的职责：业主大会的职责： （一）（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；管理规约和业主大会议事规则； （二）（二）选举、更换业主委员会委员，业主委员会委员，监督业主委员业主委员 会的工作；会的工作； （三）（三）选聘、解聘物业管理企业；物业管理企业； （四）（四
4、）决定专项维修资金使用专项维修资金使用续筹方案，方案，监督实施实施 ； （五）（五）制定、修改制定、修改物业管理区域内物业共用部物业管理区域内物业共用部 位和共用设施设备的使用、公共秩序和环位和共用设施设备的使用、公共秩序和环 境卫生的维护等方面的规章制度；境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规六）法律、法规或者业主大会议事规则规 定的其他有关物业管理的职责。定的其他有关物业管理的职责。 三、业主大会会议 首次会议首次会议 有有 定期会议定期会议 三种形式三种形式 临时会议临时会议 （一）首次业主大会会议（一）首次业主大会会议 开会条件：开会条件： 1. 已交付
5、使用的物业建筑面积达到物 业管理区域建筑面积百分之五十 2. 百分之二十以上业主联名向街道办 事处、乡镇人民政府提出成立业主大会书 面要求 成立筹备组成立筹备组 符合前两款情形之一，街道办事处、乡镇人街道办事处、乡镇人 民政府民政府三十日内会同物业所在地的区、县人民政 府房地产行政主管部门指导指导、协助业主推荐产生 业主大会筹备组。 业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及业主代表、建设单位以及 街道办事处、乡镇人民政府代表街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成 ，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组 人数的百分之六十。 筹备事项筹备事项 1.确定确定首次业主大会会议召开时间、地点、 形
6、式和内容； 2.拟订拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案； 3.确认确认业主身份，确定确定业主在首次业主大会 会议上投票权数； 4.确定确定业主委员会委员候选人产生办法及名 单。 会议内容会议内容 1. 投票选举产生业主委员会委员； 2. 审议通过管理规约、业主大会议事 规则。 会议、决议有效条件会议、决议有效条件 业主大会召开召开：但应当有物业管理区域 内持有12以上人数及投票权的业主参加 。 业主大会作出决定决定，必须达到业主人数 1/2、所持投票权12以上通过。 w w 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 w w 改建、重建建筑物及其附属设施改
7、建、重建建筑物及其附属设施 应当经专有部分应当经专有部分占建筑物总面积三占建筑物总面积三 分之二分之二以上的业主且以上的业主且占总人数三分之二占总人数三分之二 以上的业主同意。以上的业主同意。 （二）定期会议（二）定期会议 组织召集：组织召集：由业主委员会负责 内容：内容： 1.听取业主委员会工作报告； 2.管理公约等的审议与修订； 3.物业服务企业的续聘、选聘、改聘； 4.重大维修等事项及专项维修资金使用、续筹方 案决定； 5.业主委员会换届与成员改选、补选； 6. 决定有关业主利益的其他事项。 （三）临时会议（三）临时会议 召开条件：召开条件： 1.20%以上业主提议； 2.发生重大事故或
8、紧急事项须及时 处理； 3.业主大会议事规则或管理规约规 定的情形出现。 四业主委员会四业主委员会 业主委员会业主委员会： 业主大会的业主大会的执行机构执行机构。 业主委员会的职责业主委员会的职责 1.1.召集召集业主大会业主大会会议会议，报告报告物业管理的实施物业管理的实施情况情况； 2.2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签签订物业订物业 服务服务合同合同； 3.3.及时及时了解了解业主、物业使用人的业主、物业使用人的意见意见和建议，和建议，监督监督和和 协助物业管理企业履行物业服务合同；协助物业管理企业履行物业服务合同； 4.4. 督促督促业主、物
9、业使用人遵守管理规约，业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理协调处理物物 业管理活动中的相关问题；业管理活动中的相关问题； 5.5.配合配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好 物业管理区域的社区建设工作；物业管理区域的社区建设工作； 6.6.业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。 委员应具备的条件委员应具备的条件 1. 具有完全民事行为能力能力； 2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具 有较强的公信力公信力和组织能力； 3.遵守管理规约，履行业主义务义务，按时交纳 住宅专项维修资金和物业服务费用，无损 害公共利益行为； 4.本人及其近亲
10、属未在为本物业管理区域提 供物业服务的企业及其下属单位任职任职。 委员的产生委员的产生 业主委员会委员候选人候选人由业主联名推荐 、业主自荐等方式产生。 业主大会会议业主投票过半数当选。 可以连选连任。 委员资格终止委员资格终止 有下列情形之一，资格自行终止有下列情形之一，资格自行终止： 1. 因物业转让等原因不再是业主不再是业主的； 2. 因疾病等原因丧失丧失履行职责能力能力的； 3. 任职期间被依法追究刑事责任刑事责任的； 4. 本人以书面形式向业主大会或者业主 委员会提出辞职辞职的； 5.业主大会议事规则约定的其他情形。 业主委员会会议业主委员会会议 业主委员会会议按照业主大会议事规则规
11、规 定定定期召开召开。 经 1/3 1/3 以上业主委员会委员提议以上业主委员会委员提议或者业主委 员会主任认为有必要主任认为有必要召开 会议必须有过半数委员出席 作出决定必须经全体委员过半数同意，并在 物业管理区域的显著位置公布 业主委员会换届业主委员会换届 任期届满换届 不能顺利换届，业主可申请街道办协助 业主委员会经费业主委员会经费 业主委员会日常工作经费全体业主承担全体业主承担 经费的筹集、管理和使用由业主大会决业主大会决 定定 按季度公布公布使用情况，接受监督接受监督 五业主大会议事规则与管理规约五业主大会议事规则与管理规约 （一）（一）业主大会议事规则业主大会议事规则 指由业主经过
12、民主协商和表决通过，就业主 大会议事方式、表决程序议事方式、表决程序，业主委员会组成、成业主委员会组成、成 员任期及职务终止等事项员任期及职务终止等事项作出的规则约定。 是业主自治的规则（不得违反国家法律、法规 ，必须经过过半数业主表决通过。） （二）管理规约（二）管理规约 管理规约是规范和约束业主、使用人 、服务方权力义务与行为的共同制度约 定。 反映约定人共同意志和利益，具有 道德和法律的约束力。 有临时管理规约与管理规约 之分 管理规约内容管理规约内容 w 有关物业使用、维护、管理的约定 w 业主共同利益的约定 w 业主应当履行的义务的约定 w 违反规约应当承担的责任的规定 第二节第二节
13、 物业管理法律关系的主体之一物业管理法律关系的主体之一 物业管理经营人物业管理经营人 物业管理经营人：从事物业管理的企业或组织。物业管理经营人：从事物业管理的企业或组织。 需取得：经营资格：经营资格 管理服务资格管理服务资格 一物业管理公司的法律地位一物业管理公司的法律地位 （一）物业管理公司是企业法人 有一般企业法人的共同特征 （二）物业管理公司与业主和非业主使（二）物业管理公司与业主和非业主使 用人的关系用人的关系 总的关系总的关系：平等的民事法律关系平等的民事法律关系 （以合同的订立为基础：即合同关系）（以合同的订立为基础：即合同关系） 具体地说：具体地说： 与业主与业主：聘用聘用/ /
14、委托被聘用委托被聘用/ /委托、服务被服委托、服务被服 务的关系务的关系 与非业主使用人与非业主使用人：服务被服务的关系服务被服务的关系 二对物业管理公司的法律规制二对物业管理公司的法律规制 （一）物业管理企业的资质条件（一）物业管理企业的资质条件 三级资质：三级资质： 一、二、三级一、二、三级 资质要求： 1 1注册资本注册资本 2 2一定资质的管理、技术人员一定资质的管理、技术人员 3 3管理的物业类型管理的物业类型 4 4服务质量、收费方面的制度、标准服务质量、收费方面的制度、标准 5 5业绩等业绩等 （二）物业管理从业人员应具备的条件（二）物业管理从业人员应具备的条件 业务知识、工作经验、思想品德合格。业务知识、工作经验、思想品德合格。 建设主管部门建设主管部门：上岗培训考试 劳动部们有：劳动部们有：管理员、助理物业管理师考试 住建部、人事部住建部、人事部：注册物业管理师 第三节第三节 物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体 一建筑物的所有权类型一建
