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1、1 全球七大CBD核心模式及12个案例分析 (麦肯锡出品） 2 全球7个CBD模式和12个具有代表性的案例 CBD模式 金融保险中心 全国性总部 地区性总部 高科技中心 公司服务中心 博览中心 政府中心 案例 p加纳利码头（伦敦） p陆家嘴（上海） p拉德方斯（巴黎） p柏林新城（柏林） p丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市） p奥斯汀市区（德州，奥斯汀市） p香港数码港（香港） p堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市） p汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威） p拉斯维加斯（美国） p莫尼黑会展中心 p堪培拉（澳大利亚） 全球CBD 模式 资料来源：文献检索、麦肯锡分析 3 国际上
2、七个CBD模式的实践和经验给武汉 CBD的建设带来重要的启示 案例主要经验 加纳利码头（伦敦） 陆家嘴（上海） 在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间 的 本地需求 依赖于行政指令，带来场地需求 拉德方斯（巴黎） 柏林新城（柏林） 以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家 通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明 丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市） 通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象 奥斯汀市区 （德州奥斯汀市） 香港数码港 （香港） 利用当
3、地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业 期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业 德增长减缓，数码港项目未获成功。 堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市） 利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期 汉诺威Fair Grounds （德国，汉诺威） 拉斯维加斯（美国） 莫尼黑会展中心 利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览 通过独特的博彩定位，吸引参展商 政府将机场迁往别处，并投资86.5亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量 堪培拉（澳大利亚）利
4、用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心 备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司 资料来源：文献检索；麦肯锡分析 4 建设一流的中央商务区是一个极大的挑战 ，尤其是处在竞争激烈的环境中 各大中央商务区都面临着巨大的挑战 案例经验 多克兰/加纳利码头 经过15年建设获得很大成功，但过程中主 要开发商曾经破产 拉德方斯建设需要40年 柏林新城建筑不错，但入住率比预期低 丹佛CBD 受当地经济，尤其是石油工业的影响，几 经起伏 德州奥斯汀 原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因 该行业衰退而受影响 勘萨斯市中心非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁 汉诺威 是成功的会展中心
5、，但面对竞争必须不断 挣扎 堪培拉 成功的政府办公中心，但现在需要向商业 方向拓展 众多中国城市都在兴建中央商务区 中央商务区投资额（亿人民币） 北京朝阳120 上海陆家嘴 （即将竣工） 1.135 广州珠江新城50 深圳福田中心区15 大连中山N/a 成都N/a 郑州50（基础设施） 资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析 “我国国内也有不少城市要建设CBD， 确实过热” 柯焕章 北京城市规划院院长在“北京 CBD新闻发布会”上的发言 5 案例分析得出的主要结论 u金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求 w全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量
6、的办 公空间需求 w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散 w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动 w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅 游景点取胜 w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功 6 全球CBD模式中最为突出的是金融保险中 心 u位置/规模 w位于市中
7、心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块 u入驻企业 w主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所 、律师事务所等），可能包括证券交易所 w基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限 u空间/服务特点 w高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区 w严格的技术设施要求，如：三层电源保护 w大型楼面，供大型企业扩展业务所用 u功能组合 w包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等 u建筑 w通常为现代建筑，包括标志性建筑 u形象定位 w“天之骄子” 举例： 伦敦多克兰区/加纳 利码头 纽约华尔街 东京新宿区 上海陆家嘴 芝加哥内环 香港中环 资料来源：文献检索、麦肯锡分析 7
8、加纳利码头是国际领先的、根据规划而建 立的CBD 加纳利码头的主要特点 u位置/规模 距离伦敦城5公里 占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里 u入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司租用 u空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面 u功能组合 加纳利码头：商务占95%，零售占5% 多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱 乐设施 u建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼 u形象定位：伦敦领先的现代化金融区 资料来源：文献检索 8 加纳利码头在发展过程中结合远景目标和 当前机遇 *1英镑=12.05人民币(2002年6月3日) 资料来源：专家访谈
9、、文献检索 设定方向 应对金融挑战 恢复与成功 阶段1：1981-1991 阶段2：1991-1993 阶段3：1993-至今 多克兰区60%的土地多年未开发 地区人口减少，失业率居高不下 此前的重建计划以失败告终 全球经济衰退 伦敦办公楼供应过剩 新开通的多克兰区轻轨故障频频 经济复苏带来市场需求，使 强大开发商需加速开发和建 筑项目 撒切尔政府积极支持多克兰区的 重建计划 1991年，大楼竣工可供入驻随着金融服务业与兼并活动 的增加，对办公楼的需求远 远超过了供给 1981：政府建立多克兰区开发公 司（LDDC） 1982：建立创业地区 1987：Olympia&York(O&Y)与 政府
10、签约,将加纳利码头建成国际 性金融中心(投资360亿人民币*) 1991:O&Y与政府签约共同投资 建造地铁延伸段(投资48亿人民币 ) 1991:开发商为吸引支柱商家（瑞 士信贷第一波士顿、摩根斯坦利 、 奥美广告），承诺支付其当前租 约 1992：O&Y破产后，银团接管加 纳利码头开发工作 1993：多克兰区高速公路和隧道 竣工 1995： O&Y重新购回加纳利码头 O&Y积极寻求金融商家入 驻，并大规模加速开发 1998：多克兰区开发公司在加 纳利码头即将完工时宣告散散 1999：地铁延伸段竣工 挑战 机遇 关键举措 9 伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素， 积极采取相应的具体举措克服
11、自身缺陷 资料来源：文献检索、麦肯锡分析 伦敦的内在因素 金融保险中心模式 的关键成功因素： 采取的关键步骤 伦敦早已成为世界金融中 心，顶级公司正寻求扩展 空间 早已具备发达的国际交通 枢纽 加纳利码头依水而建，毗 邻伦敦市中心，环境独特 本地的金融行业的规模相当 大，并且需要高素质的办公 空间 顶级质量办公空间，而且价 格具有竞争力 著名的支柱商家 交通便捷 具有吸引力的地理 位置， 良好的形象定位 开发商建造优质现代办公 楼，以满足公司不断变化 的需求，租金水平约为伦 敦城的50% 说服并以承担未完租约的 方式鼓励瑞士信贷第一波 士顿、摩根斯坦利及其其 它顶级公司迁址入驻 政府和开发商联
12、合建造地 铁延伸段，推动地区发展 政府对社区开发进行投资 ， 开发商建造住宅、零售及 其它高质量的楼盘，改变 形象 10 陆家嘴的主要特点 u位置/规模 位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里 u入驻企业：主要企业包 括 上海证券交易所 中国银行上海总部 汇丰银行 其他主要国内、跨国金融机构 u空间/服务特点：约300万平方米的高级办公场地 IT需求高 u功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店 u建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑 u形象定位：“中国新世纪的金融中心” 资料来源：文献检索 11 陆家嘴是由政府的政
13、策和投资从零开始发 展起来 陆家嘴的内在因素 金融保险中心模式 的关键成功因素： 采取的关键步骤 中国金融行业发展迅猛 全国最佳的机场交通枢纽 上海已经是领先的商业中 心，江岸的地理位置十分 有吸引力 本地的金融行业的规模相当 大，并且需要高素质的办公 空间 顶级质量办公空间，而且价 格具有竞争力 著名的支柱商家 交通便捷 具有吸引力的地理 位置， 良 好的形象定位 中央政府规定所有国外的 金融机构在此注册 开发商建造的高档房产价 格低于浦西 建立了上海证券交易所， 以发放人民币执照等吸引 了汇丰银行等金融机构 政府建造了两座大桥和两 条隧道连接浦西 土地的销售收益再投资于 改善基础设施和公共
14、空间 ； 政府大力宣传陆家嘴的形 象 12 案例分析得出的主要结论 w金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的 内在需求 u全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办 公空间需求 w区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的 经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸 引大型的本地企业和全国企业的地区总部 w高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对 比较分散 w企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起 来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动 w展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅
15、 游景点取胜 w政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间 w所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府 支持才能取得成功 13 全国性总部式CBD往往位于国家的经济或 政治中心 u位置 w靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心 u入驻企业 w国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例 w行业种类较多 w有很多可能入驻的“支柱商家” u空间/服务特点 w高档办公区，服务要求较高 w部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感 w大型楼面 u功能组合 w包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动 u建筑 w通常为现代建筑，包括标志性建筑 u形象定位 w“全球公司的巨轮” 举例： 巴黎拉德方斯 （ La Defense） 纽约曼哈顿 芝加哥洛普区（ Chicago Loop） 资料来源：文献检索 14 拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集 的CBD 拉德方斯的主要特点 u位置/规模 距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.6平方公里，总占地面积达7.5平方 公里 u入驻企业 共有3，600家公司 50%为外国公司 26%全球前50大公司的总部 70%法国前20大公司的总部 IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、ELF等 u空间/服务特点 建筑物规模大且技
