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1、 市场分析 PART 1 上海新建商品房市场分析 价量走势 供求情况 各区供应情况 相关政策 价量走势 2007年成交价格为9285元/平方米，与2006年的8635元/平方米相比增长7.5。 而08年12月份成交均价为8720元/平方米，价格有所下降。 2007年至2008年2月份全市成交量为3480万平方米，其中08年12月为260万平 方米，较07年同期367万平方米下降29%。 2007年至08年2月全市商品房合计供应量约为2742万平方米，成交量约为3480万 平方米，供求比约为1：1.3，呈供不应求态势。 供求情况 各区商品房供应情况 2007年全市新建商品房供应量最多的三个区域依
2、次为宝山区、闵行区、浦东 新区。青浦区为113.8万平方米，位列全市各区中游。 土地税收政策土地出让金收支两条线管理 央行连续加息2007年全市央行5次上调商业银行人民币存贷款利率，5年以上贷 款利率由年初的6.84%上调至目前的7.83%，利率上调幅度超过14%。 房贷新政实施新政要求，已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上 住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 政策的相继出台最明显的是影响到供需双方的心理预期，观望期延长，整 体价格预计将有所回落。 相关政策 市场小结 2007年商品房供应、成交及成交价格在前三个季度呈现稳步上扬的态势， 但第四
3、季度由于受到宏观调控信号的影响，相关指标均出现大幅下滑。 预计2008年上半年在受到调控政策的持续影响，供应会相对偏紧，成交量 继续萎缩，均价也将小幅回落。 上海独栋别墅市场分析 价量走势 供求情况 价量走势 2007年全市独立别墅成交价格为18073元/平方米，较2006年全年成交价格 16398元/平方米上涨10%;合计成交量约为153万平方米,较06年全年118万平方米 上涨30%。其中08年1-2月份成交均价为16613元/平方米，较07年同期15120元/ 平方米上涨10%；成交量约为6.3万平方米，较07年同期12万平方米下跌48%。 供求情况 2007年全市独立别墅合计供应量约为
4、71万平方米，成交量约为153万平方米，供求 比约为1：2.1，呈供不应求。2008年1-2月份，全市独立别墅供应量约为4.9万平 方米，成交量为6.3万平方米，市场继续保持良好的销售势头。 上海联排别墅市场分析 价量走势 供求情况 成交面积段统计 成交单价段统计 成交总价段统计 价量走势 2007年至08年2月全市联排别墅成交价格为10738元/平方米，较2006年9125 元/平方米上涨18；成交量方面，全期共计成交131万平方米，其中08年12月 份成交量位10.4万平方米，较07年同期9.2万平方米上涨13。 2007年至08年2月全市联排别墅合计供应量约为85万平方米，成交量约为13
5、1 万平方米，供求比约为1：1.54，供不应求。其中2008年1-2月份全市联排别墅合 计成交306套，位列前三的区域分别是：松江区（99套），南汇区（52套），青浦 区（20套）。青浦区成交的楼盘为顺弛蓝湾、康桥水乡和合生朗庭。 供求情况 成交面积段统计 从上表我们可以看到，全市联排别墅成交较好的面积段主要集中在220-240平方 米、200-210平方米和180-190平方米区间，三者比例合计占总量的46.7%，为目 前市场上较受欢迎的联排面积户型。 成交单价段统计 07年-08年2月全市联排别墅成交价格段主要集中在8000-10000元/平方米区间，占 成交总量的26.2%；价格高于10
6、000元/平方米的单价段合计占总量的41.1%，另外 单价小于6000元/平方米的占总量的11.7%。 成交总价段统计 07年-08年2月全市联排别墅成交总价段最为集中的是140-180万元区间，占总量的 25.5%；其次为180-220万元价格区间，占总量的18.1%；总价大于340万、220-260 万区间及100-140万总价段处于第三档次，分别约占总量的12%；300-340万元价格 段所占比例最小，只有5.1%。 市场小结 2007年至08年2月全市商品房成交价格为9243元/平方米，合计供应量约为2742万 平方米，成交量约为3480万平方米，供求比约为1：1.3，呈供不应求状。
7、2007年至08年2月全市联排别墅成交价格为10738元/平方米，合计供应量约为85万 平方米，成交量约为131万平方米，供求比约为1：1.54，呈供不应求状。 面积段在220-240平方米、200-210平方米和180-190平方米区间内房型为目前市场 上较受欢迎的联排面积户型。 全市联排别墅成交价格段主要集中在6000-10000元/平方米区间。 全市联排别墅成交总价段最为集中的是140-180万元区间。 预判： 由于目前别墅用地已经停批，作为别墅衍伸产品的联排别墅在市场供不 应求的状况下，具有良好的发展前景。 竞争区域市场分析 板块楼盘分布图 独栋别墅成交信息统计 联排别墅成交信息统计
8、典型案例分析 板块简介 徐泾镇徐泾镇 青 浦 区 青浦徐泾板块作为上海老牌的别墅供应区，开发近二十年 。 目前周边已有美国、新加坡等多所外国学校和档次较高的娱乐休闲场所。 徐泾未来规划是都市型工业、房产和与之相配套的商贸、商务业的发展定位推进 城市化进程。 楼盘分布图 大豪山林别墅 15858元/ 本 案 金水湾宝邸 13000-14000元/ 观庭 19945元/ 高富丽源 16000-17000元/ 大华云庭 15000-20000元/ 楼盘分布图 中海翡翠湖岸 15622元/ 绿地国际山庄 17785元/ 恒联名人世家 21890元/ 合生朗庭园 15000-17000元/ 流水云墅 1
9、6000-17000元/ 独栋别墅成交信息统计 楼盘基本信息统计 板 块 案名占地面 积 建筑面 积 容积率绿化率总户 数 物业 费 装修情 况 面积范围总价范围建筑风 格 徐 泾 板 块 大华云庭180000900000.5603102.9毛坯159349187221现代简 约 金水湾宝 邸 1000001100001.1351801.5毛坯194250155200欧式 高富丽源31000220000.740754.5毛坯232271293343海派 赵 巷 板 块 合生朗廷 园 130000910000.7404661.8毛坯175216182225意大利 流水云墅240000120000
10、0.5401443毛坯202297207305澳洲 西郊湖岸116000580000.5502212.8毛坯202227219246美式 联排别墅成交信息统计 联排别墅成交信息统计 楼盘价格统计 板块案名开盘日期全期均价07年均价近半年均价目前市场报价 徐泾 板块 大华云庭2005/91155611792118001500020000 金水湾宝邸2007/48634863496061300014000 高富丽源2004/121383312642120001600017000 赵巷 板块 合生朗廷园2006/81028710397125411500017000 流水云墅2006/91021010
11、257110001600017000 西郊湖岸2005/4987510835134271600018000 楼盘销售速度统计 板 块 案名 纳入网 上销售 套数 成交套数销售率 月均 成交 强销期 集中成 交 月均成交 徐 泾 板 块 大华云庭19618795%6 2007年4月、5月 、6月 86套29套 金水湾宝邸11410289%102007年7月、8月51套26套 高富丽源645281%12005年1月、3月23套12套 赵 巷 板 块 合生朗廷园22319487%102007年711月份125套25套 流水云墅13413198%72007年6月、8月72套36套 西郊湖岸148145
12、98%52007年6月、7月52套26套 典型案例分析 开发商：大华集团 物业地址：徐泾镇徐盈路158弄1号 产品类型：独栋、双拼、联排 交房标准：毛坯 占地面积：18万平方米 建筑面积：9万平方米 容积率：0.5 绿化率：60 总户数：310套 主力面积：159349平方米 主力总价：187221万元/套 开盘日期：2005年9月 纳入网上销售套数：196套 销售套数：187套 销售率：95 成交均价：11556元/平方米 月均去化套数：6套 物业管理费：2.9元/平方米/月 大华云庭 2007年至今大华云庭联排别墅成交均价为11792元/平方分米，月均去化套数为7套。 大华云庭 开发商：上
13、海振威投资发展有限公司 物业地址：徐泾中路1558号 产品类型：独栋、联体、叠加 交房标准：毛坯 占地面积：10万平方米 建筑面积：11万平方米 容积率：1.1 绿化率：35 总户数：180套 主力面积：194250平方米 主力总价：155200万元/套 开盘日期：2007年4月 纳入网上销售套数：114套 销售套数：99套 销售率：87 成交均价：8000元/平方米 月均去化套数：10套 物业管理费：1.5元/平方米/月 金水湾宝邸 2007年至今金水湾联排别墅成交均价为8634元/平方分米，月均去化套数为10套。 金水湾宝邸 开发商：上海高富房产发展有限公司 物业地址：沪青平公路1505号
14、 产品类型：双拼、联排 交房标准：毛坯 占地面积：3.1万平方米 建筑面积：2.2万平方米 容积率：0.7 绿化率：40 总户数：466套 主力面积：232271平方米 高富丽源 主力总价：182225万元/套 开盘日期：2004年12月 纳入网上销售套数：64套 销售套数：52套 销售率：81 成交均价：13833元/平方米 月均去化套数：1套 物业管理费：4.5元/平方米/月 2007年至今高富丽源联排别墅成交均价为12642元/平方分米，月均去化套数为0.8套。 高富丽源 开发商：上海三象房产发展有限公司 物业地址：青浦赵巷新城镇乐路199弄 产品类型：联排 交房标准：毛坯 占地面积：1
15、3万平方米 建筑面积：9.1万平方米 容积率：0.7 绿化率：40 总户数：466套 主力面积：175216平方米 主力总价：182225万元/套 开盘日期：2006年8月 纳入网上销售套数：223套 销售套数：194套 销售率：87 成交均价：10287元/平方米 月均去化套数：10套 物业管理费：1.8元/平方米/月 合生朗廷园 2007年至今合生朗庭园联排别墅成交均价为10397元/平方分米，月均去化套数为9套。 合生朗廷园 开发商：上海青池房地产开发有限公司 物业地址：嘉松中路6633弄 产品类型：双拼别墅 交房标准：毛坯 占地面积：24万平方米 建筑面积：12万平方米 容积率：0.5
16、 绿化率：40 总户数：144套 主力面积：202297平方米 主力总价：207305万元/套 开盘日期：2006年9月 纳入网上销售套数：134套 销售套数：131套 销售率：98 成交均价：10210元/平方米 月均去化套数：7套 物业管理费：3元/平方米/月 流水云墅 2007年至今流水云墅联排别墅成交均价为10257元/平方分米，月均去化套数为7套。 流水云墅 开发商：上海绿地云峰置业有限公司 物业地址：嘉松中路6453号 产品类型：独栋、联排、双拼 交房标准：毛坯 占地面积：11.6万平方米 建筑面积：5.8万平方米 容积率：0.5 绿化率：50 总户数：221套 主力面积：202227平方米 主力总价：219246万元/套 开盘日期：2005年4月 纳
