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1、房地产投资环境评估报告房地产投资环境评估报告 山东临沂市区 上海策海房地产营销策划有限公司 市场部 2007年11月 目录 一、引言一、引言 二、城市经济社会发展二、城市经济社会发展 三、城市规划与开发建设三、城市规划与开发建设 四、房地产投资开发回顾四、房地产投资开发回顾 五、近期土地交易剖析五、近期土地交易剖析 六、近期楼市成交行情六、近期楼市成交行情 七、板块市场扫描七、板块市场扫描 八、典型项目解析八、典型项目解析 九、消费者问卷调研九、消费者问卷调研 十、结论十、结论 一、引言一、引言 “ “杨家有女初长成，养在深闺人未识杨家有女初长成，养在深闺人未识！” ” 命题A.城市发展的天时
2、、地利与人和 临沂:山东南部地区(鲁南五市)经济增长极,呼之欲出 天时:长三角、环渤海产业升级与转移 长三角、环渤海以及京沪经济走廊经济紧密程度日益加强，山东省经 济规模在全国排名日益靠前，济南、青岛所组成的城市地区经济实力日 益强大，辐射功能增强，产业转移步伐加快，而位于京沪经济走廊的鲁 南地区则成为产业转移的理想地区，临沂迎来最佳历史发展机遇。 地利:临沂区位条件 京沪线经济带中段，两大都市圈辐射范围，但半径较远 。 地利:临沂区位条件 山东省经济版图中“金三角”的一个极点，鲁南五市之龙头的强力竞争者 。 临沂市现辖兰山、罗庄、河东3 个区和郯城、苍山、莒南、沂 水、蒙阴、平邑、费县、沂南
3、 、临沭9个县，共计1022.7万人 。 人和: 1000万人口大市 人和:历史人文环境 以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵气 。 命题B.城市投资价值决定房地产投资价值 城市形象提升 2006中国投资环境百佳城市 国家统计局城市社会经济调查司（对全国287个地级以上城市依据 2005年城市基本情况统计年报资料，从“区位及自然环境”、“经济 环境”、“市场环境”、“人力资源环境”、“基础设施环境”、“社会 服务环境”、“综合安全环境”等方面进行综合测评） 中国120个城市竞争力排行榜政府效率单项奖榜首 2006年，第四届中国投资环境论坛（世界银行） 2006跨国公司眼中最具投资
4、潜力的中国城市 2006年8月，中国城市竞争力论坛（社科院经济所、中国经营报社 ） 产业发展及房地产投资 经过20多年的发展，临沂批发市场不断发展壮大，现有服装、化工、建 材、五金等各类专业批发市场60余处，总营业面积600多万平方米，经营 摊位4.6万个，从业业人员员10万余人，日客流量达30多万人次，年商品交易 额达400多亿元，市场综合效益连续16年居全国同类市场前列，成为鲁、 苏、豫、皖地区最大的商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心 。 1.商贸流通业发展迅速，“北方义乌”日益壮大 2.外来房产开发者份额逐渐扩大 目前已有15家市外投资者来临沂兴办房地产开发企业，市外企业全年办
5、理开发经营许可项目12个，开发项目建筑面积88万平方米，占市区开发 项目面积总量的41%；投资总额18亿元，占市区开发项目投资总额的43% 。 二、临沂经济社会发展二、临沂经济社会发展 表1.临沂全市GDP历年增长情况 2003年以来,临沂经济加速发展，高出全省平均水平2个百分点。 表2.临沂市在山东省的经济地位 排名城市GDP总量增长率排名城市人均GDP 1青岛3206.58亿15.71东营80572元 2烟台2402.10亿17.02威海54741元 3济南2185.09亿15.73青岛40082元 4潍坊1720.88亿16.54淄博39170元 5淄博1645.16亿15.85济南37
6、035元 6济宁1456.09亿16.46烟台36955元 7东营1450.31亿17.07莱芜22983元 8临沂1404.86亿16.38滨州22405元 9威海1368.53亿15.99枣庄20483元 10泰安1012.17亿16.510潍坊20010元 11德州1003.38亿16.411德州18243元 12聊城839.45亿17.312泰安18074元 13滨州829.02亿17.413日照18066元 14枣庄757.88亿16.414济宁17976元 15菏泽537.68亿17.115聊城14727元 16日照505.87亿16.916临沂13639元 17莱芜287.29亿
7、16.117菏泽6041元 人均水平较低，但经济总量位居全省第8，在鲁南5市中中居前列。 表3.城镇人均可支配收入及年增长率 2002年开始,临沂城镇居民收入水平快速上升，07年1-3季度高达20%以上。 表4.农民人均纯收入及年增长率 2004年开始,临沂农民收入水平飞速上升，07年1-3季度也有接近20%的增长 。 三、城市规划与开发建设三、城市规划与开发建设 规划区范围 规划区总面积：1962.93平方公里 行政区域：兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区 人口规模 近期（20052010）：145万人 远期（20102020）：200万人 城市建设用地 近期（20052010） ：
8、168平方公里 远期（20102020） ：219平方公里 远景（2020年后） ：300平方公里 3.13.1城市规模城市规模 3.23.2城市功能定位城市功能定位 （1）临沂市的政治、经济、文化中心 （2）鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一（区域性中心城市） （3）区域性交通枢纽、区域性商贸中心 （4）工业城市（机械、化工、食品加工、建材、纺织业） （5）历史文化名城、滨水生态、宜居城市 3.33.3城市空间结构城市空间结构 旧市中心 （兰山） 卫星城 （罗庄+高新区） 卫星城 （河东+经开区） 新行政文 化中心（ 南坊） 3.43.4城市功能分区城市功能分区 （1）兰山城区片： 城市的经
9、济中心和商贸物流中心、历史文化名城核心区； （2）罗庄城区片： 城市主要工业基地，以能源、建材、化工、纺织、工业 和高新技术产业为主体； （3）河东城区片： 城市的航空港和大型物资集散中心，以仓储转运、批发贸易 大型基础设施基地和滨水居住区为主体； （4）南坊新区片： 城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心、教育研发中心 休疗养基地和大型居住区； （5）经济开发区片： 对外贸易加工基地，以省级经济开发区为主体，建成为日照港 连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地 3.53.5 近近 期期 开开 发发 重重 点点 南坊新区、兰山北部地区、经济技术开发区及高新区为近期开发重点 。 经济技术
10、开发区 （物流加工贸易 ） 新行政文化中心 （南坊新区） 兰山北部区 （商贸物流） 高新技术开发区 （加工制造业） 3.53.5滨河风光带建设滨河风光带建设（南段）（南段） 3.53.5滨河风光带建设滨河风光带建设（中段（中段 ） 3.53.5滨河风光带建设滨河风光带建设（北段）（北段） 四、近年房地产开发投资回顾四、近年房地产开发投资回顾 表1.房地产投资总额及年增长率 2001年以来，房地产投资平稳增长，2006年度投资规模达到50亿元。 表2.住宅投资及所占房地产投资比重 住宅投资比重在05、06年度大幅度上升，06年度住宅投资达到37.3亿元 。 表3.商品房施工、竣工及销售面积 施工
11、、竣工、销售面积稳步增长，总体供求关系基本平衡。 表4.商品房价格走势 从2002年开始商品房价格平稳增长，但增长幅度呈现逐年下降态势。 五、近期土地交易深度剖析五、近期土地交易深度剖析 表1.土地成交区域分布（2007年01-10月 ） 2007年1-10月市区土地成交面积超过500万平方米； 兰山成交量最大，南坊及经济开发区紧随其后。 表2.土地成交用途结构（2007年01-10月 ） 住宅用地占47%，商业综合达到26%，所占比重明显有所上升。 表3.各区域土地成交价格（2007年01-10月 ） 市区土地成交均价约60万元/亩，兰山最高，达到120万元/亩 。 表4.各用途土地成交价格
12、（2007年01-10月） 住宅用地成交均价约52万元/亩，商业综合约58万元/亩，商住混合约74万元/亩。 表5.主要成交地块列明细（兰山、罗庄区） 表6.主要成交地块列明细（南坊新区） 表7.主要成交地块列明细（河东、经济开发区 ） 六、近期楼市成交行情六、近期楼市成交行情 表1.商品房新增供应与成交情况（2007年1-6月 ） 上半年销售面积达到128万平方米，增长明显，但供求关系基本平衡 。 表2.商品房分月成交情况（2007年1-6月） 各月份成交量的波动幅度较大，平均每月成交在1500套左右。 表3.二手房成交情况（2007年1-6月） 指标数据增长 登记套数宗 交易面积万平方米
13、交易金额亿元 二手房增长速度明显，但成交量远小于商品房成交量，价格水平较低 。 表4.经济房建设与交易（2007年1-6月 ） 经济房销售约9万平方米，远小于商品房规模。 表5.房屋价格变动情况（07年08月） 指标同比上涨环比上涨 房屋销售价格.6 住宅类商品房价格. 经济适用房价格 0 .0x 普通住宅价格.x 高档住宅价格.x 非住宅类商品房价格.x 二手房销售价格. 总体价格增长幅度平缓，但高档住宅价格增幅较大。 七、板块市场扫描七、板块市场扫描 罗庄 板块 南坊 板块 河东 板块 城西板块 滨河板块 城中板块 大致范围：大致范围： 沂州路以西，蒙山大道以东，陶然路以北，涑河以南区域；
14、 区域环境：区域环境： 临沂主城，商业配套完善，人口、居住密度、商贸最为集中； 楼市特点：楼市特点： 商品房住宅价格位列第二梯度，各单位自建家属区占有较大比例； 代表楼盘：代表楼盘： 富城IBIH、河畔花园、中侨阳光濠庭、馨园小区、美多商务花园等 ； 供求关系：供求关系： 楼盘供应过少，无法满足消费者的需求； 客群特征：客群特征： 城中原住民客户为主，同时受到九县及大批外来人员的追捧；首次 置业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广。 5.15.1城中板块城中板块 项目名称物业类 型 占地面积 （万平米 ） 总建筑面积 （万平米） 入市时间主力户型销售均价（ 元/平方米） 阳光高第高层5122
15、006年9月两室两厅3050 御园金顶高层242005年8月三室两厅3400 凌云花园高层1.54X 三室两厅2880 盛世华庭高层1.56.82007年6月二室两厅3000 锦园高层13.62006年11月三室两厅3200 锦绣蓝山小高层16.7242007年底待定3500 联安现代城41510X三室两厅X 表1.主要代表项目概况 受地块制约，板块内以10万平米以下的小规模楼盘为主 项目名称物业类型户型面积（m2）比例 阳光高地高层40-5010% 114-11825% 135-16060% 御园金顶高层5020% 150-16050% 170-30030% 凌云花园叠拼/高层12020% 130-14050% 20030% 锦园高层13725% 16550% 17420% 表2.代表项目户型面积配比 受规划政策影响,本板块内90%以上的住宅为高层,以三居室为主力， 并配以一定比例的两室两厅一卫，但区域内小户型十分热销。 项目名称起价均价顶价 阳光高第260030503300 凌云花园246028803480 盛世华庭280030003500 锦园278032003800 台北新城260032003700 冠蒙时代256027002890 表3.代表项目价格水平 销售均价为2950 元/平米左右，在价格上相对滨河板块优势明显。 大致范围：大致范围： 沂河右畔，以滨河大
