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1、目 录一、物业设备设施的发展现状和趋势2二、物业工作滞后的原因21、物业设计、建造、管理缺乏良好的衔接22物业设备的服务理念还没有真正的竖立起来33、缺乏高素质设备工程管理人才3三、物业设备设施的技术经济分析31、加强管理，降低运营成本32、减少损耗，提高能效31）提高系统能效42）充分利用能源43）提高投资节能4四、如何搞好物业环境的品质管理41、IAQ的评价方法和评价目标41）主、客观评价相结合的综合评价52）IAQ等级的模糊综合评价52、改善物业环境品质的途径5搞好小区物业设备设施管理的措施与途径摘 要：分析了物业设备设施管理的现状。认为科学、规范的物业设备设施管理是一个从管理品质入手,
2、减少营运成本、不断提高服务质量的过程。从管理经济学角度对如何搞好物业设备设施管理,提高物业环境品质,提出了措施。关键词：物业公司；物业设施设备；管理一、 物业设备设施的现状和发展趋势物业设备与设施，包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气等。一般意义上的物业设备管理，侧重于现场管理，着眼于有故障的设备，把各种设备能正常运行作为工作目标，主要是在物业管理过程中对上述设备进行维护保养，具有“维持”的特点。随着网络技术的运用和建筑智能化的推进，信息化的现代设备更快地进入各种建筑，物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重将越来越大，“维持”意义
3、上的管理，已不适应物业智能化、信息化的要求。有的物业公司认为，大楼或者小区建成后，招聘一些空调工、水电工、电梯工让设备运行起来就行了，这样的管理会出现如能耗高，设备损耗加速，室内环境品质恶化（典型如空气品质）、自控不能实现等诸多问题。国外在80年代末90年代初，将物业设施管理定义为“从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动”，将其视为新兴行业，并认为“这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理人员提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断得到资产提升，为社会提供一个安全舒适的工作场所并为环境保护作出贡献”。现
4、代物业由于采用了自动化设备和先进的信息通讯与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备等信息，更有利于物业的经营管理并表现出以下的变化趋势：1）管理目标，从维护保养的传统管理上升到寻找服务品质与服务成本的最优化管理；2）管理范围和时间，从着眼解决当前发生问题的物业和单独追求物业的物质寿命周期，扩大到关注全部物业设备的预防性维护和关注物业的经济寿命周期以及设备更新改造所需的知识与技术；3）管理部门，从单一的维护部门发展到由多部门交叉、协调、组合的复杂管理系统。二、 管理工作滞后的原因1、物业设计、建造、管理缺乏良好的衔接在安装、调试、验收的过程中，设计人员较少参与具体工作，对设施建
5、成后是否能实现和保证设计要求，缺乏监管。建设方在进行物业设备施工时往往过多考虑如何减少工期、节约投资，不注意如何给将来使用、管理设备时带来便利，设备的安装调试，也较少考虑各种设备集成后的协调与匹配。物管部门通常是在物业建造后期或建成以后，才开始介入、接管验收，缺乏预先对工程的跟进和对系统的熟悉。特别是安装有智能设备的一些物业，工程系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，却匆匆赶着验收、评奖，不管智能设备是否能在运营过程中真正起到应有的作用。2、 物业设备的服务理念还没有真正的竖立起来 一些物业管理人员认为，制药设备设施无故障，能正常运行就行了；不少物业公司认为，对物业设备设施的管理就是“维持运转“
6、。这种认识的偏差，导致许多大楼空调过冷过热，电梯时开时停，管道跑冒滴漏现象时有发生。不能认识到物业设施管理服务的对象是人而不是物，只有良好的物业环境品质（即各种物业设备设施的运行效果），才是物业设备管理工作的最终目标。3、 缺乏高素质设备工程管理人才自控、网络、通讯、视频等各种现代化设备进入物业管理范畴后，随着物业设施综合程度的不断提高，系统集成工作越来越重要，管理方法也日趋复杂，表现出了较强的独特性。目前，高素质的物业设备管理人才匮乏，招聘合适的物业工程管理人员较困难，凭经验、凭设备等低水平管理方式还普遍存在。各种类型的物业设备管理，无论是内容、方法、技术都还没有跟上物业发展的需要，尽管国家
7、已经出台智能建筑标准，但在各地理解和应用上各种不同，还存在不少误区。三、 物业设备设施的技术经济分析1、加强管理，降低运营成本 设备或系统从诞生到报废的整个周期所需要的费用总和，即寿命周期成本（LCC），包括规划设计与建筑费用和报废处置费用等3个部分，它往往数倍于传统意义上的设备购置费用和使用费等。考虑寿命周期内利率的影响后，将各项费用累加就可得到投资初期时可比的LCC值。将LCC值除以设备的使用寿命（即使用年限），则得到每一年的运营成本（EUAC）。在相同使用效果的条件下，EUAC值越小，系统和设备的经济效益越高。物业管理的主要目的就是在提供优质服务品质的前提下，最大限度的降低EUAC。降低
8、运营成本的途径：一是在设备选型中选用最低EUAC值的设备和系统；二是加强设备运营过程中的管理，对系统和设备采用节能技术措施，降低设备日常运营费用，延长寿命。只要因采取这些措施所增加的投资可在寿命周期内回收，其方案就是可行的。我们提倡物业设备于设施不应只考虑第一次投资额，要为降低和控制设备系统寿命周期内的全部着想，为有利于物业设备管理，提高物业服务水平着想，最终使物业各方受益，这便是运用LCC概念进行技术与经济比较的意义。2、减少损耗，提高能效1）提高系统能效物业设备设施是在设计、选型阶段，往往考虑将能效比较高的设备作为首选。但任何单机器设备集成的系统都有相互匹配、相互协调以实现最大能效比的问题
9、。因此，在选型过程中，既要注意设备在单机满负荷状态下的能效比，以及单独运行下的特性，也要注意设备在系统中部分负荷下的能效比，还要注意系统的季节能效比；既要考察新机组的能效比，也要考察机组在使用过程中能效比的衰退减速和磨合后能效比的稳定程度。其次，还应注意系统的组成和结构。由于物业系统的范围将随着智能化水平的提高而得到扩大，水、暖、点、讯等均可形成小系统，但它们在智能化物业中又被集合成了一个更大的系统，各专业系统间联动的效率也十分重要。另外，由于个专业系统有时也需要加以扩展，因此系统形成的设计和选择切实有效的节能措施也至关重要。如高层给水系统上行上给和上行下给的的结合，单立管排水系统的具体实现，
10、给排水系统会派出中水系统、饮用水直供、雨水、海水的利用等。2）充分利用能源物业设施管理概念，已从单纯的抑制需求、减少能耗转变为提高能量效率，以降低对用户的服务品质来实现节能。参考文献1程大章,沈晔，智能建筑与物业设施管理，2001。2林少培,智能居住小区的规划与设计.中国电力出版社，2003。3付小平,杨洪兴，安大伟.中央空调系统运行管理.清华大学出版社，2001。致谢本论文是在方兰导师指导下完成的。导师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向方兰导师致以崇高的敬意和衷心的感谢！ 学生：张庆梅 二零一零年 四月 十五日
