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1、专题研究及产品建议报告之一： 区域市场动态研究专题 研究目的：通过区域市场动态研究，进一步验证、调整项目总体产品建议 研究对象：竞争区域内在售及潜在住宅项目 研究内容： 追踪市场动态变化 区域竞争环境分析 竞争区域产品供需特点 结合市场现状及潜在竞争环境进行综合分析 基于对本项目竞争区域现状及潜在市场环境的分析研究，对本项目总 体户型面积配比进行调整。在本专题研究中所涉及的住宅产品类型包括舒 适、标准、紧凑户型及区域市场供应中存在的低密度产品。其中紧凑户型 产品的市场研究在“酒店式公寓及小户型项目市场研究专题”中仍将进一步 分析。 2 泰达城版块竞品泰达城版块竞品 老城厢版块竞品老城厢版块竞品
2、 综合分析综合分析 3 泰达城泰达城整体规划整体规划 A1 R1 R2 R3 R4 R5 海河上游三岔河口泰达城地块地处红桥区，南开区 和河北区三区交汇处。 泰达城项目位于三岔河口，地块被子牙河南运河环 抱,是海河的起点。 四至范围：东至子牙河，南至南运河，西至赵家场 大街，北至西青道快速路。 占地面积85.1公顷，建筑面积150万平米。 R1国泰恒生住宅项目 R2泰达广洋“金领国际”住宅项目(06年10月开盘) R4泰达万通“上游国际”住宅项目(未开盘) R3欢乐港大型综合公建区 A1堤岸休闲区 R5高端住宅 赵 家 场 大 街 南运河北岸线 子 牙 河 南 岸 线 西青道沿线 泰达城项目
3、红桥区 河北区 南开区 4 金领国际金领国际 开发商：天津泰达广洋置业有限公司 代理公司：天津同鸿房地产经纪有限公司 坐落地点：河北大街南运河北路泰达城R2地块 建筑形式：高层板楼、塔楼 建筑层数：22、28、29、32层 占地面积：6万平米 建筑面积：18万平米 容积率：3 绿化率：50% 总户数：1000余户（一期500户） 一期开盘时间：2006-9-28 入住时间：2008年10月（一期） 车位比：1：1 （中央3万平米花园地下一层车 库21000平米） 物业公司：上海永琪物业 物业费：2元/平米（包括电梯） 金领国际金领国际 5 项目根据地形环境，规划为围合项目根据地形环境，规划为围
4、合 式高层住宅小区。式高层住宅小区。 全高层建筑，全高层建筑，将高层建筑错落布将高层建筑错落布 置，将每一个窗户都朝向南运河置，将每一个窗户都朝向南运河 景观、小区中心花园及远方。景观、小区中心花园及远方。 每幢建筑互不遮挡，有效地满足每幢建筑互不遮挡，有效地满足 了日照条件，并形成富有韵律的了日照条件，并形成富有韵律的 城市景观。城市景观。 围合而成的的围合而成的的3 3万平方米中央公园万平方米中央公园 西南为南运河环抱西南为南运河环抱 关键词： 围合 水景 线条感 规划规划 6 平面采用户户全明，独立的餐厅，完备的储藏空间，动静分区明确，房间面积配比平面采用户户全明，独立的餐厅，完备的储藏
5、空间，动静分区明确，房间面积配比 合理，采用合理，采用两梯三户、两梯四户两梯三户、两梯四户的单元形式。的单元形式。 立面通过弧线处理柔化外檐线条，取得立面通过弧线处理柔化外檐线条，取得周边水景与建筑精神气质的统一周边水景与建筑精神气质的统一。 产品产品户型户型 周边水景与建筑精神气质的统一 弧形景窗 全明设计 7 户型面积套数比 两居99-134平米45.6%（288） 三居153-172平米17.6%（88） 产品产品户型配比（一期）户型配比（一期） 舒适两居和三居为项目主力户型舒适两居和三居为项目主力户型 *目前一期500套房中，已推出376套房源， 尚有124套不明确户型面积 8 销售销
6、售成交分析成交分析 备注:现阶段推售:金领花园2-4号楼，5号楼,小计6.3万平米 成交面积：项目在06年10月、07年3月，出现了两次成交面积“双峰值”，与项目的销售节点相吻合。 成交套数：两极跳高，旺销阶段成交在40套左右，月均成交26套； 成交价格：均价7500元/平米（7200-8300元/平米），没有任何优惠措施 低价入市、小步拉升，价格幅度在500元/平米左右，价格攀升幅度8.5%。 9 目录成交套数成交均价成交面积面积区间总款区间成交回款 两室二厅13772601389698-13472-98万100,886,919.64 三室二厅2175473352153-172115-130
7、万25,296,552.73 阶段成交汇总1587315.7917248126,183,472.37 月均成交26 单套成交面积109 单套成交房款798,630 备注:现阶段推售:金领花园2-4号楼，5号楼,小计6.3万平米 两居成交套数远大于三居，中小户型倍受青睐。 两居：总款集中在70-100万之间，均价 涨幅9.5%，二居为畅销户型； 三居：总款集中在115-130之间，均价 降幅0.7%；三居为滞销户型； 二居畅销价格拉升三居滞销高开低走 月均成交26套，成交 单套面积：109平米 ，房款80万左右,阶 段成交均价7315元/ 平米 二居三居 06年10月均价6896 7560 20
8、07年3月均价7550 7510 价格幅度9.5%-0.7% 销售销售成交产品成交产品 两居户型明显畅销，销售均价7315.79元/平米，且已实现9.5%的价格增长 10 购买动机：购买动机： 环境环境包括周边自然环境、社区规划环境和人文环境包括周边自然环境、社区规划环境和人文环境 改善居住改善居住居住升级居住升级 家庭结构：家庭结构： 年龄年龄30-5030-50岁之间岁之间 家庭结构家庭结构三口之家为主（部分两口家庭以养老型需求为主）三口之家为主（部分两口家庭以养老型需求为主） 职业构成：职业构成： 私营企业主、三资企业高级员工以及政府高级公务员、企事业单位与垄断行业私营企业主、三资企业高
9、级员工以及政府高级公务员、企事业单位与垄断行业 中的中级管理者占成交客户中的主力；兼有部分游离和偶得客户。中的中级管理者占成交客户中的主力；兼有部分游离和偶得客户。 客户客户 11 项目点评 开发商：南方开发商的北方第一项目。 位置特点：地理位置优越，但区域配套尚不成熟；虽属城市中心区但行政划分为 虹桥区（天津旧有贫民聚集区），本地购买人群对此有一定抗性；景观、交通优 势在泰达城地块较优 项目以舒适型产品为主，以居住改善性客户为目标客群。 金领国际金领国际 12 开发商： 天津泰达万通房地产开发有限公司 位置:红桥区天津市三岔河口泰达城 河北大街与新三条石大 街交口 景观规划：Planning
10、 Design 荷兰MVRDV事务所 物业取费标准：2元/平米/月 总占地：111500平方米 总建筑面积：281000平方米 容积率：2.76 绿化率：35% 总套数：1800 户 主要特点：高层为主，有部分别墅 车位数：1：1 开盘日期：2007-6 交房日期：2008年底（一期） 万通上游国际万通上游国际 13 万通上游国际万通上游国际 建筑形式：别墅、高层 高层为32层板式高层 别墅为2-3层联排别墅 点评：多个城市广场为居住者创造了相 互沟通，交流的空间氛围。通过高层住 宅，Row House和Patio House相结合 ，配合社区商业，形成多功能融合。新 都市主义的设计理念原有城
11、市肌理的保 留,着力营造外松内紧的规划布局。 关键词： 错落 叠加 高密度 规划规划 14 动线较长 格局方正 项目立面项目立面 户型设计简约明快，高层产品力求兼顾户型设计简约明快，高层产品力求兼顾 城市景观与社区景观，低层彰显庭院情城市景观与社区景观，低层彰显庭院情 景和穿街过巷的亲切，由于建筑密度较景和穿街过巷的亲切，由于建筑密度较 高，高，为协调户型的功能性与舒适性，使为协调户型的功能性与舒适性，使 产品看起来平实有余而灵动感不足。产品看起来平实有余而灵动感不足。 产品产品户型户型 15 户型情况面积区间占比 一居61-66平米10（60套） 二居96-162平米25（150套） 三居1
12、21-163平米60（360套） 四居150平米左右5（30套） 7#楼 3#楼 5#楼 产品产品户型配比（首开）户型配比（首开） 首开区主力户型为131-163平米标准型三居室 16 认购情况： 07年2月份开始内部咨询及认购，一期推出的600套房，现认购率 约75% 二居产品销售情况不错，大三居及四居因总房款基数较大，销售 情况一般 对外报价均价8100元/平米 销售情况： 目前登记销售23套房，其中一室6套，两室7套，三室10套 成交均价：7119元/平米，起价：6145元/平米，最高价7903.11 元/平米 销售销售 项目刚开盘，定价策略典型低开高走，相信很快实现8100元/平米 两
13、居户型认购情况较好 17 区域划分： 以河北区、红桥区客户为主,同时南开客户占有很少比 例。 年龄划分：30-50。 家庭结构：2口或3口之家 职业特征：高校，外企 购买目的：居住为主，投资客为辅, 约占10% 置业次数：二次置业改善型占70% 客户客户 18 项目推广主题 项目点评 品牌地产：万通品牌优势明显。 位置特点：地理位置优越，但区域配套尚不成熟；虽属城市中心区但行政划分为 虹桥区（天津旧有贫民聚集区），本地购买人群对此有一定抗性 两种差异较大产品共处，一定程度上影响舒适度 项目以大户型产品为主，总价较高，购买阻力较大 目前入市价格较低，价格策略不明显，后期需动态跟踪 万通上游国际万
14、通上游国际 今天的未来社区。 泰达城，天津城市中心标志性主流生活住区， 时尚便利生活就在身边。 泰达城 上尚.生活 19 泰达城版块竞品泰达城版块竞品 老城厢版块竞品老城厢版块竞品 综合分析综合分析 20 老城厢板项目分布 天 津 富 力 城 中新 TOWN中堂 中新 11号公馆 静安 天津壹街区 中新 后现代城 隆桥 铜锣湾广场 中新城上城 学校 及商业 上投 10别墅 中央恋城 05年04年 启动 07年 持续放量 06年 放量 铜锣湾广场 商业住宅 富力城 住宅（大户型公寓） 后现代城 住宅（小户型公寓） 11号公馆 别墅商业 Town中堂 别墅 天津壹街区 公寓 中新城上城 住宅商业
15、中央恋城 住宅商业 规划4年基本成型的老城厢板块,度过了2年的开发 高潮后,06年进入全面的销售期,多个项目集中放量, 从区域板块的成熟及未来供应体量上看, 07年各项 目将继续放量. 21 开发商：天津静安地产有限公司 位置:南开区东马路与北城街交口 投资商：上海静安地产（集团）有限公司 上海申城房地产开发实业总公司 景观规划：英国著名的阿普金斯公司 物业管理公司：上海静安物业管理公司 物业取费标准：1.6-1.7元/平米/月 总占地：63000平方米 总建筑面积：210000平方米 容积率：3.2 绿化率：45% 总套数：1680 （一期692，首期推售318户） 主要特点：15幢高层 车位数：1000个左右 开盘日期：2006.8.23 交房日期：2008年6月（一期） 天津壹街区天津壹街区 天津壹街区天津壹街区 22 天津一街区楼座平面规划按地块形状布局，将地块东西向对半等分，以等分线为中心天津一街区楼座平面规划按地块形状布局，将地块东西向对半等分，以等分线为中心 ，北侧设计
