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1、房地产开发企业土地增 值税相关税收政策 主要内容： n政策概述 n征管流程 n清算政策 第一部分：土地增值税政策概述 政策情况-法律依据 n1993年12月，国务院发布了中华人民共和 国土地增值税暂行条例，决定自1994年1月 1日起在全国开征土地增值税。 n1995年1月27日中华人民共和国土地增值税 暂行条例实施细则 政策情况-纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土 地使用权、地上建筑物及其附着物并取得 收入的单位和个人。 政策情况-征税对象 n 土地增值税的征税对象是转让国有土地使 用权、地上建筑物及其附着物所取得的增 值额。 政策情况-计税依据 土地增值税按照 纳税人转让房地产
2、 取得的增值额计算 征收。 纳税人转让房地 产所取得的收入减 除规定扣除项目金 额后的余额，为增 值额。 土增税暂行条例第三、四条 增值额=收入扣除项目金 额 政策情况-税率 n增值率 =增值额扣 除项目金额 n超率累进 n应纳税额 =增值额*税 率-扣除项目 金额*扣除 率 增值额未超过扣除项目金额 50% 税率为 30% 扣除率 0 增值额超过扣除项目金额50% 未超过扣除项目金额100% 税率为 40% 扣除率 5% 增值额超过扣除项目金额 100%未超过扣除项目金额 200% 税率为 50% 扣除率 15% 增值额超过扣除项目金额 200% 税率为 60% 扣除率 35% n第二部分：
3、土地增值税征管流程 纳税地点-北京特殊规定 n关于同意调整本市国内单位土地增值税纳税地 点有关问题的批复 京政函199888号（京地税 二1999324号转发） n自1999年1月1日起，凡在本市转让在京单位房地 产的国内单位，由原向房地产座落地的地方主管 税务机关申报纳税，改为向转让项目的企业核算 地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的 地方税务机关申报纳税。 征管流程-项目登记 n北京市地方税务局关于加强房地产开发项目土 地增值税管理若干问题的通知 京地税地【2009 】105号 n房地产开发企业应自取得立项批准文件之日起30 日内，到房地产开发企业法人机构税务登记地主 管税务机关办理
4、土地增值税项目登记手续。 n房地产开发项目登记内容发生变更的，应自变更 事项发生之日起30日内向主管税务机关申报办理 变更项目登记。 征管流程-项目登记-注销 n房地产开发项目有下列情形之一的，应在符合条 件之日起30日内填写土地增值税项目注销（恢复 ）登记申请审核表，向主管税务机关申请项目注 销手续： n（一）项目已清算并整体转让； n（二）项目已清算并全部销售完毕； n（三）项目已全部自用或出租一年以上； n（四）主管税务机关认为房地产开发项目应注销 的其他情形。 返回 征管流程-预征税款-预征率 n 北京市住房和城乡建设委员会北京市财政 局北京市地方税务局关于贯彻落实国家有 关部门房地产
5、市场宏观调控政策有关问题 的通知（京建办【2010】677号） n2010年11月15日发布。 征管流程-预征税款-预征率 n 自2010年10月1日起，房地产开发企业销售商品 房取得的收入，按如下标准预征土地增值税： （一）房地产开发企业销售经济适用住房、限 价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征 土地增值税。 （二）容积率小于1.0的房地产开发项目，按照 销售收入的3%预征土地增值税。 （三）其他房地产开发项目，按照销售收入的 2%预征土地增值税。 征管流程-预征税款-差别化预征率 n北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设 委员会关于进一步加强房地产市场调控有 关税收问题的公告(北京市
6、地方税务局公告 2011年第5号) n2011年03月17日发布。 征管流程-预征税款-差别化预征率 n对房地产开发企业销售商品房取得的收入 ，按如下规定实行差别化土地增值税预征 率： 征管流程-预征税款-差别化预征率 n（一）房地产开发企业按照政策规定销售 各类保障性住房取得的收入，暂不预征土 地增值税 。 n 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购 的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对 象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住 房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。 征管流程-预征税款-差别化预征率 n（二）房地产开发企业销售新办理预售许 可和现房销
7、售确认的商品房取得的收入， 按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率 。 容积率小于1.0的房地产开发项目，最低 按照销售收入的3%预征土地增值税。 征管流程-预征税款-差别化预征率 预计增值率 预征率 预计增值率50% 2% 50%预计增值率100% 3% 100%预计增值率200% 4% 200%预计增值率 5% 预计增值率匡算公式：（预售价格预售面积-项目成本）项目 成本100% 项目成本 = （土地成本+建安成本）（1+间接费用率） 间接费用率暂为30% 注：容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税 。 征管流程-预征税款-差别化预征率 n（三）房地产开发
8、企业销售在本公告发布 之前已办理预售许可和现房销售确认的商 品房取得的收入，仍按照北京市住房和 城乡建设委员会北京市财政局北京市地方 税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产 市场宏观调控政策有关问题的通知（京 建发2010677号）中确定的土地增值税 预征率执行。 第三部分：土地增值税清算政策 清算政策-文件依据 n房地产开发企业土地增值税清算管理办 法（京地税地200892号 ） n北京市地方税务局转发国家税务总局关 于印发土地增值税清算管理规程的通 知（京地税地2009267号 ） 普通住宅优惠政策 n纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未 超过扣除金额20%的,可免征土地增值税 ； 清算政策
9、-清算条件 n（一）纳税人应进行土地增值税清算的条 件 n1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目 。 n2、整体转让未竣工的房地产开发项目。 n3、直接转让土地使用权的项目。 n4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发 项目。 清算政策-清算条件 n（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行 土地增值税清算的条件 n1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地 产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售 建筑面积已经出租或自用的。 n2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕 的。 n3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后 ，认为需要办理土地增
10、值税清算的房地产开发项 目。 清算政策-收入的确定-范围 转让房地产的全部价款及有关的经济收 益 n货币收入 n实物收入-财产评估 n其他收入-专门评估 清算政策-转让价格的确定-货币收入 n已全额开具商品房销售发票的，按照发票所 载金额确认收入； n未开具发票或未全额开具发票的，以交易双 方签订的销售合同所载的售房金额及其他收 益确认收入： 销售合同所载商品房面积与有关部门实 际测量面积不一致，在清算前已发生补、退 房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 关于对有些房地产项目以租赁形式取得收 入是否作为房地产转让取得的收入问题 n根据中华人民共和国城市房地产管理法有 关规定，房屋租赁，是指房
11、屋所有权人作 为出租人将其房屋出租给承租人使用，由 承租人向出租人支付租金的行为。出租房 地产虽然取得了收入，但没有发生房地产 产权的转让，根据土地增值税政策规定， 不属于土地增值税征税范围。 北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问 题的通知（京地税地200373号）第五条 清算政策-扣除项目金额的确定 一、取得土地使用权所支付的金额 1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价 款，为土地出让金或实际支付的地价款 。 2 、纳税人为取得土地使用权，按国家统 一规定交纳的有关费用。 二、房地产开发成本 房地产开发成本的构成： -土地征用及拆迁补偿费、前期工程费 、建筑安装工程费、基础设施费
12、、公共配 套设施费、开发间接费用 。 1、土地征用及拆迁补偿费 是指在房地产开发过程中发生的征用土地 的征用费，拆迁地上、地下建筑物和附着物的拆 迁费用， 解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的补 偿费用支出等。 包括：土地征用费、耕地占用税、劳动力安 置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出 、安置动迁用房支出等。 支付拆迁补偿的不同方式 n1、货币安置 n2、用建造本项目房产安置回迁户 n3、建造项目以外异地安置 n房地产企业用建造的本项目房地产安置回 迁户的 n房地产企业用建造的本项目房地产安置回 迁户的，安置用房视同销售处理，按国 家税务总局关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题
13、的通知（国税发 2006187号）第三条第（一）款规定确认 收入，同时将此确认为房地产开发项目的 拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁 户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户 支付给房地产开发企业的补差价款，应抵 减本项目拆迁补偿费。 n开发企业采取异地安置 n开发企业采取异地安置，异地安置的房屋 属于自行开发建造的，房屋价值按国税发 2006187号第三条第（一）款的规定计算 ，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的 房屋属于购入的，以实际支付的购房支出 计入拆迁补偿费。 2、前期工程费 是指在房地产开发项目建造前所发生的 一些费用。包括规划、设计、项目可行性 研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通
14、一 平”或“七通一平”等支出。 3、建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑 安装工程费，以自营方式发生的建筑安装 工程费。 4、基础设施费 n是指房地产开发项目周围所需各项基础设 施建设发生的支出。 包括开发小区内道路 、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯 、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费 房地产开发中必须建造但不能有偿转让 的非营利性的社会公共事业设施发生的支 出。非营利性社会公共事业设施主要指： 物业办公用房、变电站、热力厂、水厂、 居委会、派出所、托儿所、幼儿园等。 。 公共配套设施的认定原则 n按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成
15、本 、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用 于非营利性社会公共事业的，其成本、费 用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予 扣除成本、费用。 6、开发间接费用 是指直接组织、管理开发项目发生 的费用，包括工资、职工福利费、折 旧费、修理费、办公费、水电费、劳 动保护费、周转房摊销等。 三、房地产开发费用 开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房 地产开发费用)，是指与房地产开发项目有 关的，包括： n销售费用 n管理费用 n财务费用 具体计算方法 n财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的，允许据实扣除，但最 高不能超过按商业银行同类同期贷款利率 计算的金额。其他房地产开发费用，按本 条(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内 计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息 支出或不能提供金融机构证明的，房地产 开发费用按本条(1)、(2)项规定计算的金额 之和的10%以内计算扣
