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1、宏观环境关键战略要素的占位 社会环境任务环境信息来源 主要包括与整个企业环 境相联系的技术、经济 、文化、政治法律四方 面的力量。这些要素与 力量之间存在着相互作 用的关系 任务环境泛指能够直接影响 企业主要运行活动或为企业 主要运行活动所影响的要素 及权利要求者集团，如：股 东、客户、供应商、竞争对 手、地方社团、政府部门、 金融机构等。 信息分许主要是一个非正式的过程，它在 很大程度上依赖于分析者个人的主观价值 判断。需要大量的有关资料，这有赖于众 多的信息来源渠道，如：用户、供应商、 银行家、咨询顾问、公开及非公开出版物 、个人观察调查、上级领导、下级员工、 同级伙伴等。 通过对这些信息
2、的加工整理，及时给出关于 企业外部环境情况的综合分析报告，建立适 当的企业战略管理信息系统 所谓宏观环境研究其实是对房地产行业或行业内单个企业的外部环境的研究，外部环 境是对房地产行业外部的政治环境、社会环境、技术环境、经济环境等的总称。 政治环境 社会环境 技术环境 经济环境 宏观 环境 行业生 命周期 产业结构 市场结构 与竞争 市场需求 状况 微观 环境 产业内战 略群体 成功关键 因素 。 从宏观环境对行业的影响是否直接来区分又可分为一般环境和具体环境两大类 一般环境 具体环境 指能影响某一特定社会中一切企业 的宏观环境，对行业的影响比较间 接 具体环境是指能更直接地影响某个 企业的微
3、观环境 政治环境 社会环境 技术环境 经济环境 宏观 环境 国家的方针政策、法令法规，国内 外政治形势的发展状况 人口、居民的收入或购买力，居民 的文化教育水平等 与本行业有关的科学技术的水平和 发展趋势 宏观经济形势、世界经济形势、行 业在经济发展中的地位以及企业的 直接市场等。其中，企业的直接市 场是与企业关系最密切、影响最大 的环境因素。具体包括销售市场、 供应市场、资金市场、劳务市场等 政府作为管理者和国有土地所有者的代理人，对房地产市场的影响巨大 房地产业立法建制时间不长，其间不断被打断、干扰，政策未能升级为法律 现状 中国房地产市场与政策联系十分紧密 管理部门执法者与立法者合二为一
4、 问题 政策作用大于法律作用 政出多门，政策多变 前后不一，互相矛盾 政策制定和出台透明度低 目前存在的这些问题使得政策研究与贯彻困难较大 中国的房地产政策包含三个层面，一是公共政策二是产业政策三是宏观调控政策 公共政策 产业产业 政策 宏观调观调 控政策 住房保障体系政策 包括产业发展的基本技术政 策、内部组织政策以及与国 民经济其他产业之间的关系 根据国民经济风险承受程度， 货币供应量大小与国民经济增 长速度和市场运行发展阶段现 状调整的政策 公共政策 产业产业 政策 宏观调观调 控政策 政策周期短，随时调整 调整周期较长，相对稳定 保障民生，保持稳定 现阶段宏观政策关注焦点是信贷资金的流
5、动和规模 期间的出现的关于入选产业振兴计划 保障房体系建设和稳定房价的总思路 房地产行业运行和经济运行的关联 房地产行业发展是周期性的 理论上讲是经历复苏阶段、发展阶段、危机阶段、萧条阶段等循环过程 行业发展水平在周期循环中不断提高，合理价格平稳上升 目前我国房地产起步时间晚，发展时间短，在划分上分为启动阶段、快速发展阶 段、平稳发展阶段、衰退发展阶段 按照一般周期规律，房地产行业和市场迟于宏观经济复苏，早于宏观经 济繁荣，整体来看，房地产市场周期与宏观经济周期基本同步 经济增长速度能够反映房地产行业的发展状态 宏观经济 增长GDP房地产发 展概况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定 大
6、于8%高速 人均GDP也是判断行业发展水平在发展阶段所处的地位 阶段启动阶 段快速发展平稳发 展衰退发展 人均GDP（美 元） 800300030004000400080008000以上 部分概念 1、GDP（国内生产总值）：一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终 产品和提供劳务的市场价值的总值。在经济学中，常用GDP共同来衡量该国 或地区的经济发展综合水平通用的指标。 2、 M0、M1、M2： q 我国现阶段也是将货币供应量划分为三个层次，其含义分别是： q M0：流通中现金，即在银行体系以外流通的现金； q M1：狭义货币供应量，即M。企事业单位活期存款； q M2：广义货币供应量，即M
7、1企事业单位定期存款居民储蓄存款。 q 在这三个层次中，M。与消费变动密切相关，是最活跃的货币； q M1反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标，流动性仅次于 M。； q M2流动性偏弱，但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况，通 常所说的货币供应量，主要指M2。 q M1反映着经济中的现实购买力；M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购 买力。 货币的流动性增加，将缓解众多行业的缺少资金危险，也将积极的促进各行业投资 的活跃,也客观上为房地产等行业的活跃埋下了种子； 例：中国09年上半年的M2指数： 3、CPI、PPI 消费者物价指数(Consumer Price
8、Index)，英文缩写为CPI，是反映与居民 生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨 胀水平的重要指标. 即我们吃的、喝的、用的，与人民生活密切相关的消费品价格参 考指标。典故：今年CPI涨幅连续9个月超过3%的警戒线，其中有4个月超过6%，11月 份的CPI涨幅更是创下6.9%的新高。国家统计局局长谢伏瞻日前表示，预计今年全年 CPI涨幅4.5%至4.6%，总体上属于温和通胀。 CPI： PPI： 生产者物价指数（PPI）：生产者物价指数主要的目的在衡量各种商品在不 同的生产阶段的价格变化情形。是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变 动程度的指数，是反映某一时期生
9、产领域价格变动情况的重要经济指标，也 是制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。 例：中国09年上半年的CPI、PPI指数 两项指数的持续低位运行， 是国家制定当前刺激政策的 重要依据 4、固定资产投资 是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。固定资产再生产过 程包括固定资产更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。新的企业 财务会计制度规定：固定资产局部更新的大修理作为日常生产活动的一部分，发 生的大修理费用直接在成本中列支。 例：中国09年上半年的CPI、PPI指数 09年上半年在投资等的拉动下，固定 资产投资增幅明显，拉动GDP明显。 5、进出口总值：反映进出口活跃
10、程度指数。 行业关键词： 1、房地产投资额 2、房屋新开工面积 固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。固定资产再生产过程包括固定资产 更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。 按照现行统计制度规定：全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造、国有单位其他投资、城镇集体经济单 位投资、房地产开发投资、零星固定资产投资，城镇私营、个体经济投资，城镇和工矿区私人建房投资和农村 固定资产投资 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在 本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日
11、期为准。 3、70个大中城商品住宅价格指数 房屋价格指数是通过调查房屋销售价格而编制的价格指数 从进入房地产市场的渠道看，房屋销售价格包括商品房销售价格、公房销售价格 和私房销售价格三部分 我国包括“中房指数”在内的十余种房地产指数，均存在着编制理论不完善和实 际操作不规范等问题。 70大中城市商品住宅价格指数表示指发改委采用抽样调查方法，在对70个大中 城市市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后 对样本进行较长时间的跟踪调查的结果。 楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就是每平方米土地价格 与建筑物容积率之间的比值。 其计算公式如下： 楼面地价=土地总价/总建筑面积土地单价/容积率
