南京房地产市场解读与预测报告易居

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1、易居中国 克而瑞信息技术有限公司 南京公司 二九年一月 2008年南京房地产市场解读及预测 第一部分、房 地产宏观背景 国家宏观经济及政策背景 南京宏观经济走势情况 南京房地产开发投资情况 基本框架： 第二部分、南京 2008年房地产市 场现状分析 土地市场 商品住宅市场 第三部分、南京 未来房地产市场 走势预测 未来宏观基本面预测 周期理论下的房产走势基本预测 未来房价走势预测 第一部分 背景 二 三 南京宏观经济走势情况 南京房地产开发投资情况 一 国家宏观经济及政策背景 经济基本面不支持房地产行业短期回暖 GDP增速四年来 首次跌破10% 投资增速略有回 升、出口继续下 滑 居民收入增长

2、减 缓 一季度GDP增长速 度为10.6%，二季 度降至10.1%，第 三季度GDP骤降至 9.0，为4年以来 首次降至个位数， 经济增长下滑势头 愈发明显。 前三季度，全社 会固定资产投资 116246亿元，同 比增长27.0%。 前三季度，出口 额为10741亿美 元，同比增长 22.3%，增速回 落4.8个百分点。 2008年前三季度 ，城镇居民人均 可支配收入 11865元，同比 增长14.7%，扣 除价格因素，实 际增长7.5%，比 去年同期下降5.7 个百分点。 国家宏观经济及政策背景/经济基本面 政策重心转向抵御国际经济衰退冲击 扶持房地产成为保经济增长重要一环 在国际经济环境进

3、一步恶化的背景下，扩大国内投资、增加居民 实际收入以促进内需也就成为我国当前抵御出口减速给宏观经济 造成冲击的主要手段。 政策重心转向 抵御国际经济 衰退冲击 十七届三中全会上提出，将采取灵活审慎的宏观经济政策。11 月 5 日召开的中国国务院常务会议进一步明确了未来一段时间内我 国将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，会议上同时明 确提出了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，据初步匡 算，十项措施将在 2010 年完成 4 万亿元的投资。 十年后重提积 极的财政政策 和适度宽松的 货币政策 国家宏观经济及政策背景/政策面 11月份,我国国房景气指数为98.46，比10月份回落1.22

4、点，比去年同期回 落8.13点,这是该指数连续第12个月回落。国房景气指数在从08年 3 月份迄今 的 20 个月里，呈现出倒 V 字型的发展走向。 国家宏观经济及政策背景/市场信心面 第一部分 背景 二 三 南京宏观经济走势情况 南京房地产开发投资情况 一 国家宏观经济及政策背景 2008年1-3季度南京市完成地区生产总值2781.60亿元，按可比价计算，比 上年同期增长13.0%。虽然高于全国水平，但与前几年增幅相比，有明显的下 滑。 南京宏观经济/GDP走势增幅有所下滑 2008年1-11月，全市城市居民人均可支配收入达到21330.80元，比去年同期增 长13.7%。今年以来，全市消费

5、品价格指数在年初高位开局后逐步回落，涨幅从一季 度的8.3%、上半年的8.1%，降至1-11月的6.5%。 南京宏观经济/居民购买力人均可支配收入涨幅趋稳，物价逐步回落 最近国家出台了贷款利率下调、准备金率下调等政策，宏观调控政策有所放宽。 08年11月末金融机构贷款余额达到7324.06亿元，比年初增长15.6%，贷款规模比去年 同期多出1025.9亿元，比10月末增加165.86亿元。11月份全市金融机构存款余额出现 增高，11月末为8569.94亿元，比上月末增加186.09亿元，比年初增长20.1%。储蓄存 款2439.46亿元，比上月末增加55.42亿元，比年初增长21.3%。 南京

6、宏观经济/金融支持流动性具备 第一部分 背景 二 三 南京宏观经济走势情况 南京房地产开发投资情况 一 国家宏观经济及政策背景 2008年1-11月房地产开发投资额达到453.93亿元，相比去年同期增长8.6，增速 比上个月下降6个百分点，增幅低于江苏省的水平，低于去年同期水平（34.6）。投 资增幅连续回落，表明持续低迷的市场会逐步减弱开发商投资的力度。在较长一段时 间，房地产开发投资增幅将继续回落。 南京房地产开发投资/总体投入资金增幅情况 2008年1-11月住宅开发投资保持高速增长，同比涨幅达到25，高于去年同期水 平；办公投资增幅上涨，同比增长11.2%；商业投资的增幅较为稳定。住宅

7、投资依然是 主流，占到81。 南京房地产开发投资/房地产主体分析 南京各项房产先行指标继续保持增长，1 -11月住宅施工面积达到2991.46万平方米， 同比增长10.8%，低于去年同期增幅（12.2% ）；累计竣工面积为528.64万平方米，同比 增长70.3%。但从今年以来走势看各项先行 指标的同比增幅下行趋势明显，未来这种趋 势将继续。 从施工面积与竣工面积之比看到，呈现 不断下滑的趋势，截至11月为5.65，远低于 去年同期水平(8.7)，表明开发企业市场信 心不足，放缓开发进度。 南京房地产开发投资/施工、竣工面积分析 l 1、国家宏观经济基本面不支持房产回暖，但房产、金融等政策正在

8、逐步放宽。 l 2、南京宏观经济各项指标保持增长，但有所减缓，同时居民收入增幅减慢、物价高 企一定程度上弱化购房需求。金融政策的逐步放宽，货币流动性初步具备。 l 3、通过南京房地产开发投资多种指标分析，南京房地产市场开发信心趋弱。 背景小结 一级市场（土地市场）二级市场（商品住宅为主体） l市场规模 l市场竞争情况 l楼面地价分析 l分布区域分析 l市场供销规模 l供求关系分析 l成交均价分析 l区域市场分析 第二部分、南京2008年房地产市场现状解析 2008年1-12月土地成交380.49万平米，同比下降60.6%；同期土地单价有所 回落，1-12月平均每亩单价236.66万/亩，较08

9、年下降10.2%。 土地市场/市场规模缩量显著 08年以来土地竞拍十分冷淡，市场竞争程度明显下降，流标5块，底价成交54 幅，仅5幅溢价成交，而去年同期溢价成交幅数占比接近50%。 土地市场/市场竞争情况分析竞拍冷淡 2007年“地王”不断涌现，楼面地价不断攀升。但进入2008年土地市场交易冷 淡，楼面地价开始回落，全年平均楼板价为1949元/平米。 土地市场/楼面地价走势理性回落 2008年江南八区土地出让面积占一半以上，但随着郊区化趋势的加快，江宁、 江北土地出让所占比例越来越高，未来江南八区、江宁、江北将呈现“三分天下” 的趋势。 土地市场/区域分布 地块名称拍卖时间 挂牌楼面 地价 成

10、交楼面 地价 地价涨幅 （） 开发商房地产市场反映 万科光明城市地块 （2003G30) 2003-8-11685210625万科 市场尚处于培育期，该地块的出让基本奠定未来河西 高档定位的基调。 宋都美域地块 (2004G09) 2004-6-251917215612.5宋都市场信心充足，成交价格破五进六。 融桥中央花园地块 （2006G32） 2006-9-192124295239融桥 05年河西基本无土地出让，并且经历05年国八条洗礼 ，市场出现调整。而该地块的出让正是标志河西摆脱 低迷进入快速发展的通道，房价高涨，成交价格破七 望八。预此同时，河西正是提出房价破万的口号 仁恒江湾城地块

11、（ 2006G72） 2006-12-271957341674.57仁恒 当年的地王，首幅百轮竞拍地块，从此南京进入土地 市场的“地王”时代。河西房价上涨进入提速阶段。 万科金域缇香地块 （2007G16) 2007-4-62861546691.07万科成交价格破八望九，河西房价价值预期进一步提高。 仁恒黄山路项目（ 2007G53） 2007-10-244503686152.38仁恒 成交价格破九望万。07年成交的三叉河地块，更具“地 王”风采，但属于河西北片，其对比不具分析意义。 建邺区梦都大街188 号地块（2008G16） 2008-06-25488248820五矿 成交价格与08年4

12、月成功破万，但于6月又跌出万元。 G16的底价成交和G17的流标极大打击市场信心，大部 分楼盘打出9899折的优惠价格，一家楼盘特价房降 至8000以下。进入下半年河西房价进入调整期。 建邺区滨江大道以 东（2008G17） 2008-06-253980流标 典型地块的拍卖 规模萎缩 土地市场 冷清与商 品住宅市 场低迷形 成螺旋式 互动 竞拍冷淡 楼板价回落 典型地块遇冷 土地市场小结 第二部分、南京2008年房地产市场现状解析 一级市场（土地市场）二级市场（商品住宅为主体） l市场规模 l市场竞争情况 l楼面地价分析 l分布区域分析 l市场供销规模 l供求关系分析 l成交均价分析 l区域市

13、场分析 商品住宅市场/往年回顾宏观经济及政策交相呼应的历史 房地产市场受经济基本面、政策影响都非常显著，05年的国八条导致了大约半年时间的 调整期，但由于经济基本面的向好，房地产迅速回暖；06年虽然出台国六条，但政策作用基 本被向好的基本面抵消，市场持续高速发展；07年四季度的房产政策调整，导致房产市场进 入调整期；随着08年经济基本面的恶化，市场调整力度加大，但政策虽然放松，但依然无法 扭转市场的颓势。 进入2008年，市场持续低迷，开发商投资热情降低，推盘节奏减慢，1-11月全市上市面积为 712.23万平方米，与去年同期相比下跌21.0%；其中江南八区上市量为265.6万平米，与去年同

14、期上市量基本相当。 从月度走势看，上半年全年上市高峰在3月，大多数开发商在为传统旺季4、5月做准备；与 上半年类似，下半年全市上市高峰出现在传统“金九银十”的9月，也是本年的峰值，为89.8万 平米；临近年末，部分开发商业绩压力，11月上市量达到74.6万平米，12月上市量有所回落。 商品住宅市场/市场规模上市萎缩显著 进入08年，购买力相对弱化，未来预期看空，市场弥漫观望情绪，市场交易低迷，2008年南 京的商品住宅成交面积为459.2万平方米，与去年同期相比下跌53.7%，其中江南八区成交面积 为171.2万平米，较去年同期下降54.2%。 从月度走势看，全市销售面积走势基本呈现“一波三折

15、”的走势：自春节以来，销售量逐 月上升，在6月达到55.15万平米；自7月开始，市场陷入4个月的低迷期，“金九银十”不在； 直到年末，开发商普遍降价与政策放宽的叠加效果初显，11、12月的成交量有所回升，分别为 40.7、65.3万平米，其中12月成交量是全市最高点。 商品住宅市场/市场规模销售不足去年一半 供求关系供过于求矛盾持续加剧，市场 存量消化压力持续增大 南京住宅市场供求关系同样经历了供不 应求向供过于求转变的过程，尤其是进入 08年，市场逐步进入供过于求的态势，大 部分月份供应量均超过了市场成交量。从 市场累计可售量来看，存量规模呈现增加 的趋势，截至12月全市总可售量达到 552.14万平米。 从去化周期来看，11月前继续呈现快速 攀升的局面，截至11月底达到17.2个月， 12月份市场去化周期稍微下降，为15.7个 月，未来消化压力依然巨大。 商品住宅市场/供求关系分析买方市场基本形成 成交价格全市价格持续调整，江南八 区依然处于高位 2008年南京的商品住宅成交均价为6152 元/平米，同比上升14.4%，其中江南八区成 交均价为9658元/平米，