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1、商社汇巴南项目 商业定位及价值实现策略 核心地段，具备价值基础 消费者的市场认可度高 消费者 新世纪百货的进驻吸引市场高端关注度 带动周边商业价值的提升，商家的进驻意向较强 商户 鱼洞商圈内推出的投资物业市场热度较高 投资者认可商圈价值 投资者 本项目属于中心商圈，毗邻核心项目的高价值物业 未来面世，必定会吸引消费者的留驻，商家的进驻，投资者的关注 价值认知 开发商目标 去化 快速变现，实现资金回笼 低风险 良好的后期经营，降低风险 NO.1 怎样实现去化？能产生多少利润？ NO.2 如何降低风险，实现价值最大化？是否存在其他变现方式？ 需要解决的问题： 解决思路 u结合开发商的目标及物业面临
2、的问题 四大策略实现开发企业目标 精准定位 差异化的定位 错位经营的理念 合理定价 合理的价格制定 实现去化 销售方式 科学的营销手段 吸引投资者 产品优化 产品优化及调整 满足商户进驻需求 达到开发商目标 解决问题 u通过精准的差异化定位，确保项目具备高价值基础以及未来良好经营的可能，吸引市场关注与认同； u通过合理价格制定，获得投资者的认同与追捧； u通过最具吸引力的销售方式，引爆市场，实现溢价与快速去化； u通过物业优化，实现项目价值的最大化； 目 录 Content 项目定位 销售策略 产品优化建议 价格策略 其他价值实现方式建议 项目定位 u项目定位 u项目业态布局 u项目商家组合
3、u项目机会点挖掘 u项目认知（案例分析 ） 项目认知 项目整体情况 项目区位：位于重庆市鱼洞新市街核心区 域，紧邻商社汇巴南购物中心，区位优势 及商业价值优越； 商业总建筑面积：约1.5万方 层数：地上5层 地下1层 商社汇 巴南购物中心 新市街 本案 下河路下段 下河路上段 农贸市场 家具卖场 滨江路 新农街 协信 购物广场 新市街板块 u项目区域优势明显，具备一定商业价值基础 u项目总体量较小，无法形成规模效应； u商业体量较小，业态丰富性受局限； 区域优势明显，体量较小，业态丰富性受限 项目认知 u巴滨路：全线建成，连接南滨路，巴南到解放碑仅20分钟车程。 u渝南大道：连接南岸区与龙州湾
4、片区；已经通车。 u轻轨2号线延伸段（新山村-鱼洞）计划2014年初通车；轻轨3号 线已全面通车。 u鱼洞长江大桥，公轨两用桥，目前已通车；连通大渡口、九龙坡 片区； 鱼 洞 长 江 大 桥 轻 轨 三 号 线 轻轨三号线 本案位置 巴 滨 路 巴 滨 路 便捷交通，增强项目的易达性及辐射力 项目认知 下 河 路 本项目位 置 商社汇购物 中心 新 市 街 滨 江 路 老旧住宅区 北南 西东 u东侧紧靠正在开发的商社汇巴南购物中心； u南面为新市街与下河路交叉的十字路口，人流较大； u西侧靠下河路可通往滨江路人流较少； u项目北面紧邻老旧住宅片区，滨江资源被遮挡形象档次较差 ； 老城中心，拥有
5、大量常住消费人群，周边环境较差，可利用资源少 项目认知 下 河 路 本项目位置 商社汇 巴南购物中心 新 市 街 滨 江 路 老旧住宅区 未来商社汇对消费者的分流及截流现象严重 人流主要来向 u人流来向主要从新市街、新农街以及下河路上段行 走到达； u从新市街而来的人流大部分会被商社汇巴南购物 中心所截流及分流； u下河路上段及新农街的人流主要是来自于周边居住 ； 车流主要来向 u车流来向主要从新市街、滨江路及新农街三个方向 而来； u由于巴滨路的通车，增强本项目与外界的连接性； u新市街与新农街属于城市次干道，车流量较大，本 项目位于十字路口处，昭示性较好； 项目认知 商社汇巴南购物中心 本
6、案 物业问题： u若新世纪不愿打通隔墙，则人流被阻断，人流易达性降低 ； u单层面积2500，设有两个中庭，内部人流动线难以得到 有效控制，商铺均好性降低； u两个中庭的设置，难以满足大型商铺的物业需求； u整体物业形状呈狭长状，增加商铺内部分割难度； 现有产品设计，商铺价值难以完全体现 项目认知 区域属性 因素区域现状属性界定 区域老城中心核心地段核心区域 项目关系毗邻实力雄厚的商业运营项目借势成长 项目属性 因素项目现状属性界定 规模总体量约1.5万方体量较小 位置位于十字路口，人流量较大展示性好 环境老城中心，现有商业氛围成熟，但整体形象较差形象档次差 物业物业外部及内部动线凌乱，产品存
7、在问题商铺均好性低 老城中心商圈优质商业，周边项目实力雄厚 业态丰富度受限，物业存在缺陷 案 例 案例选取标准 规模：商业体量接近 区位：成熟商圈边缘地带 竞争：紧邻强劲竞争对手 案例借鉴 大都会西楼，毗邻大都会广场 解放碑中心商圈的边缘商业 大都会购物广场大都会西楼 项目名称项目定位体量经营模式 大都会广场一站式购物中心8.2万持有 大都会西楼商厦 大众化消费为主的休闲 娱乐消费地 1.4万持有 u项目概况 规模：体量约为1.4万方； 区位：同为成熟商圈核心地段，商业价值较高； 与周边环境关系：核心商圈内竞争压力较大，与大都会仅一墙之隔 ，紧邻强劲竞争对手； 物业结构：大都会购物广场与大都会
8、西楼商厦同属一商业裙楼，但 互不连通，单层面积约2500； u与本项目类似之处 案例借鉴 大都会 广场 大都 会西 楼 十 字 金 街 十 字 金 街 案例借鉴 u成功要素一：依托大都会广场市场知名度，借势成长，差异化定位 u大都会广场：定位为高端零售、餐饮、休闲娱乐于一体的一站式购物中心； u大都会西楼：定位为大众化消费，零售卖场、生活服务、休闲餐饮等复合型消费场所 大都会广场大都会西楼商厦 案例借鉴 u成功要素二：错位经营，业态互补，弱化客源分流现象 楼层业态商家 LG高端零售+主力店远东百货、谢瑞麟、欧米茄、CK等 1F高档男装服饰+主力店纪梵希、HUGO BOSS、聚宝庄等 2F时尚服
9、饰+主力店万宝路、迪莱、CK Jeans、CLARKS等 3F高档女装+主力店JORYA、OROBLU、Powerland、Jessica等 4F休闲服饰+主力店 EDWIN、TOUCH JEANSMITH、LEVIS、 LEE等 5F运动户外用品+主力店NIKE、匡威、ADIDAS、KOLUMB等 6F高档餐饮、娱乐 大食代、斗牛士牛排馆、佛洛力斯咖啡、环 艺影院、真雪溜冰场等 7F高档餐饮 外婆桥、泰香米、四季雅苑、瑞泰丰、澳门 大家捞等 楼层业态商家 -1F娱乐五彩缤纷电玩城 1F零售卖场、餐饮金鹰女人街（现正装修升级）、特色小吃 2F餐饮、生活服务眼镜直通车、飞阳砂锅等 3F餐饮、生活
10、服务顺风123、炫发狂潮女子烫染会所 4F餐饮、休闲法国安杰玛国际SPA会所、金厨堂老味道 5F餐饮、休闲富侨保健、都市万象火锅 大都会购物广场大都会西楼 欧米茄TRUSSARDI LEE环艺电影城 案例借鉴 楼 层 业态商家 平均租金建面元/ - 1F 娱乐五彩缤纷电玩城350 1F 零售卖场、 餐饮 金鹰女人街（现正装修升 级）、特色小吃 800900 2F 餐饮、生活 服务 眼镜直通车、飞阳砂锅等350400 3F 餐饮、生活 服务 顺风123、炫发狂潮女子 烫染会所 150200 4F餐饮、休闲 法国安杰玛国际SPA会 所、金厨堂老味道 80120 5F餐饮、休闲富侨保健、都市万象火锅
11、6080 大 都 会 西 楼 租 金 情 况 u大都会西楼租金情况，此租金情况为大都会西楼整修前的价格情况 案例借鉴 大都会西楼商业运营思路 ： 利用大都会广场的市场知名度及消费者的聚集力 通过差异化定位及错位经营理念 与大都会广场形成互补关系，吸引消费客群 u商业长期持有，实现商业价值最大化； u通过对商家的更新换代，紧跟市场对商家的认可度，达到良好经营； u抓住市场空白消费需求，吸引目的性消费； 案例借鉴 金信大厦裙楼，紧挨协信星光时代广场 南坪商圈核心地段的边缘商业 案例借鉴 金信 大厦 协信 星光 广场 万达广场 项目名称项目定位体量经营模式 协信星光广场一站式购物中心24万持有 金信
12、大厦商业 大众化消费为主的娱 乐休闲场所 1.24万持有 u项目概况 规模：体量约为1.24万方； 区位：同为成熟商圈核心地段，商业价值较高，位于十字路口处， 项目北面人流量较少； 竞争：核心商圈内竞争压力较大，与协信星光时代广场相邻； 物业结构：单层面积约为2200，与协信星光时代广场相互独立； u与本项目类似之处 u成功要素一：依托协信星光时代广场开业热度，借助市场关注度，重新定位 u协信星光时代广场：定位为生活购物、精品零售、餐饮、娱乐于一体的一站式购物中心 ； u金信大厦裙楼：定位为大众化消费，休闲、娱乐、餐饮、生活服务等复合型消费场所 案例借鉴 协信星光时代广场金信大厦裙楼 案例借鉴
13、 u成功要素二：差异化定位，业态互补，弱化客源分流现象 楼层业态商家 B1美食、超市 蓉李记、雅食蒂美食广场、德克士、果C港式甜品 LOCK&LOCK、华润万家等 LG3零售、超市 La chapelle home、GXG、Cabbeen、PEACE BIRD、 Me&city、滔博运动、博士眼镜、华润万家等 LG2零售、超市 MUJI、Honeys、ME&CITY、Foot mark、深蓝、淑女 屋家饰、万宁、华润万家等 LG1零售、服饰 ZARA、5cm、B+ab、Adidas originals、H&M、 Oysho、GAP、满记甜品、孩子王主题乐园等 G休闲服饰 Zara、Dkny、M
14、iss sixty、H&M、Armani jeans、 SephoraNenlutea、Costa cafe、kidswan等 L1服饰、珠宝 自然元素、selected、Apple store、I DO、M&L每克 拉美、尊贵视力、GSD科学美容生活馆等 L2餐饮、影院 汉拿山、小天鹅康师傅牛肉面、三朵米、巴萨牛排红黄 蓝亲子园、金逸IMAX国际影城等 L3餐饮、影院 BLOOM手工酸奶、雨情调、湘域、诚悦轩、斗牛士、俏 江南、金逸IMAX国际影城等 协信星光时代广场 TUSCANSMUJI 金逸影城康师傅私房牛肉面 楼层业态商家 1F金融服务、KTV台北芒果KTV、农村商业银行等 2F餐饮
15、、休闲、KTV精致品味火锅、台北芒果KTV等 3F大众餐饮、休闲传奇网吧、金泊韵都水艺会所 4F工作机构、培训机构电力工程服务中心、美伦朗培训英语 5F餐饮、休闲尚之味酒楼 6F餐饮、休闲尚之味酒楼、七加一酒店 金信大厦 精致品味火锅台北芒果KTV 案例借鉴 金信大厦商业运营思路： 借助协信星光时代广场的开业运营 调整定位，错位经营，引入互补性业态 提升项目整体形象及知名度 u借助协信的开业造势，重新调整业态及定位； u把握市场空隙，引入互补性业态，抓住消费客群； 案例借鉴 市场内成功运营案例告诉我们 要在稳定成长，必须依托商圈核心项目的市场关注度 把握入市时机，抓住市场空白消费需求 与核心项
16、目形成互补关系，错位经营 纬立行观点： SWOT分析 中心商圈优质商业 毗邻核心项目 差异化定位 错位经营 优势Strength 区位：核心地段，具备价值基础 客群：老城中心，稳定消费人群 交通：便捷交通，增加易达性 展示：十字路口，展示性较好 劣势Weaken 项目体量较小，业态丰富性受限 周边老旧物业形象档次较差，滨江资源 受遮挡 物业缺陷，影响项目价值均好 机会Opportunity 鱼洞城市发展，增加消费需求 商圈提档升级，带来无限商机 周边老旧物业较多，潜在发展空间 威胁Threaten 未来商业放量较大，竞争激烈 商社汇巴南购物中心对项目分流及截 流现象严重 SO战略 强化项目区位优势 吸引稳定客群，释放消费需求 打造十字路口形象展示面，增强项目的 醒目度 WO战略 弱化
