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1、XX市XX商贸城项目可行性研究报告编制单位：XXXXX商贸城发展有限公司编制时间：二一一年八月目录第一章总论11.1项目基本情况11.2可研报告编制的依据和范围11.3可行性研究内容概要结论2第二章项目建设背景及必要性52.1项目建设背景分析52.2项目建设必要性10第三章需求分析及建设规模确定123.1商品交易市场为国民经济的重要产业123.2XX市商贸设施现状133.3市场前景分析143.4建设规模确定14第四章建设地点及建设条件154.1建设地点154.2区位地理优势分析154.3产业政策符合性154.4外部建设条件17第五章项目定位175.1项目定性175.2项目定位185.3产品定位
2、185.4目标客户定位19第六章初步规划方案及建议196.1规划原则196.2初步规划方案216.3功能分区规划23第七章规划建设方案267.1规划设计原则267.2发展思路及定位267.3规划设计方案277.4土建工程297.5设备购置327.6暖通空调337.7给排水系统367.8供电工程397.9弱电设计417.10市场管理配套设施517.11接地防雷51第八章环境保护与安全卫生528.1环境保护设计依据528.2环境污染来源及治理538.3环境影响评价558.4劳动安全与卫生55第九章消防与节能579.1消防579.2节能60第十章组织机构及劳动定员6210.1组织机构6210.2劳动
3、定员6310.3人员培训63第十一章项目运营及实施进度计划6411.1项目优势6411.2项目管理6511.3项目实施进度计划66第十二章投资估算及资金筹措6812.1固定资产投资估算6812.2资金筹措69第十三章社会效益分析6913.1社会效益分析69第十四章开发风险及结论7214.1项目开发经营主要风险及对策分析7214.2结论7414.3建议74第一章总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称：XXXXX商贸城建设项目1.1.2建设性质：新建1.1.3建设规模：项目拟征地55亩，总建筑面积9.06万平方米，年可实现交易额5亿元。1.1.4项目建设单位：XXXXX商贸城发展有限公司(筹)1
4、.1.5项目建设位置：拟选址在XX市新渡镇，占地面积55亩。1.2可研报告编制的依据和范围1.2.1可行性研究报告编制的依据市场调研报告及项目基础资料国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见（国办发2008134号）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)XX市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要XX市城市总体规划（2005年-2020年）XX市商贸流通中心建设规划民用建筑设计通则（GB50532-2005）建筑设计防火规范（GB50016-2006）1.2.2编制范围本可行性研究报告按照国家发改委关于建设项目可行性研究的内容和深度的有关规定及建设项目经济济评价方法与参数（第三版
5、）的要求进行编制，主要对拟建项目的投资必要性、市场预测和建设规模的确定、规划建设方案、资源条件、环境保护和劳动组织、投资估算和资金筹措、财务评价等方面进行研究。1.3可行性研究内容概要结论1.3.1项目建设的必要性项目建设符合国家产业政策、行业发展规划和地方发展规划，是XX市经济可持续发展的需要，符合XX市加快发展本市经济的战略要求，有利于加快区域性中心城市地位的形成，同时，社会对商贸服务业的要求越来越强烈，项目位置优越，交通便利，为商贸流通的发展提供了条件。因此，该项目的建设是必要的。1.3.2建设规模项目需征地55亩，主要建设商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套
6、中心、商务休闲中心六大功能区，总建筑面积9.06万平方米，年交易额5亿元。1.3.3建设条件项目建设所需的水、电、讯条件具备，交通便利，地上地下无文物遗址，适合工程建设的需要。1.3.4规划建设方案本项目由“两主四辅”六大功能区构成，包括商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心，配套建设道路、绿化、给排水工程、供电工程、供气工程、供热工程等市政基础设施工程，使之成为一个完整的商贸城。整个商贸城的建筑平面图为“回”字形，商贸城沿街长度按200米计算，纵向按180米计算，商贸城内道路宽为30米，道路中间设计10米宽为固定停车位和绿化带，共有300个固定停车
7、位。在商贸城的沿街的一侧200米长，建设一座7层的商贸综合楼，一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心，四层为会展中心，五层为综合服务中心，六层为培训中心，七至十一层为商务休闲中心。在商贸城的其他三侧及商贸城中央60*60米全部建设层高为三层的商贸店铺楼，其一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心。其中：商贸市场区建设一层商贸店铺136间、每间为深30米，宽5米，建筑面积20400平方米，仓储物流区建设在商贸店铺上面二、三层，建筑面积40800平方米；产品展示区建设会展中心建设在沿街店铺的第四层，建筑面积6000平方米；综合服务中心建设在沿街店铺的第五层，建筑面积6000平方米；教育培训区建设建设
8、在沿街店铺的第六层，建筑面积6000平方米；商务休闲区建设在沿街店铺的第七层，建筑面积6000平方米。总建筑面积达90600平方米。1.3.5环境影响评价该项目主要废弃物有废水、噪声和固体废渣，经过处理后，可以做到达标排放，不会对环境造成污染。1.3.6生产定员项目共需人员120人，其中：管理人员15人，营销人员12人，服务人员90人，其他人员3人。1.3.7项目总投资及投资计划估算项目总投资为15200万元，其中：固定资产投资13700万元，流动资金1500万元。资金来源为企业自筹。1.3.8结论该项目符合国家产业政策和产业化发展方向，市场前景广阔，上下游产业带动能力强，经济效益和社会效益显
9、着，具有较强的清偿能力和抗风险能力，在技术和经济等方面都是可行的。1.3.9主要经济技术指标主要经济技术指标见下表主要经济技术指标表主要经济技术指标表序号指标名称单位指标备注1建设规模亿元5年交易额2总建筑面积平方米906003总投资万元152004固定资产投资万元137004.1铺底流动资金万元15004.2项目定员人1205项目占地面积万平米55亩6年均经营收入万元10777年均利税总额万元8268年均利润总额万元7359投资利润率%11.0810投资利税率%12.4411全部投资回收期年5.0812财务内部收益率%9.79含建设期13财务净现值万元81714盈亏平衡点%50.25第二章项
10、目建设背景及必要性2.1项目建设背景分析2.1.1我国商贸流通业发展情况商贸流通业是国民经济的先导性产业，在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面发挥着重要作用，正成为决定经济运行速度、质量和效益的重要因素。2008年我国社会消费品零售总额突破10万亿元，人均社会消费品零售额为8169元；随着商贸流通业自身的飞速发展和效益的显着提高，对我国财政税收的支撑作用也不断加强。同时，作为劳动密集型产业，批发零售贸易和餐饮业日益成为吸纳社会劳动力的重要领域，成为解决城镇失业下岗和农村富余劳动力转移的有效途径，为缓解我国就业压力做出了重要贡献，批发零售业和住宿餐饮业从业人员从1950
11、年的825.5万人增长到了2008年的6265.6万人。人口的大规模增长，加上城市居民收入水平相对较高，以及购物环境优势和便利的交通，直接带动了城市市场的快速发展，使得城市集聚作用明显，日益成为我国消费品市场的主导和支柱。随着居民收入的不断上涨，收入渠道的拓宽，人们的消费需求得到了极大的释放，新的消费热点不断涌现，对国内需求的拉动起着重要的作用。2.1.2新时期我国商贸流通业的发展机遇自上世纪90年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着2006年服务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改变。商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出，商贸流
12、通业已逐渐成为基础产业、先导产业。1.“十二五”期间商贸流通业发展面临的经济环境从世界大环境来看，总体上全球经济形势稳定。国际货币基金组织的最新预测显示，未来几年，美国、日本、欧洲都将保持较为强劲的增长势头。国际资本流动更趋活跃，国际市场需求更趋旺盛，客观上有利于扩大利用外资和对外贸易规模。从国内来看，“十二五”时期我国经济开始进入新一轮快速增长期，以住、行为代表的居民消费结构升级拉动住房、电信和汽车等产业高速成长，产业升级速度明显加快；以加入世贸组织为契机，开放型经济加快发展，促进了产业升级和企业竞争力的提高；国有经济战略性调整、政府职能转换、整顿市场秩序取得积极成效，民间投资加速，企业素质
13、总体改善，市场对经济增长的调节作用明显增强。这对扩大招商引资、调整产业结构、刺激市场消费等方面将产生积极影晌。度过世贸组织后过渡期后，国内关税继续降低，各项非关税措施取消，外商投资领域将进一步放宽，进入门槛进一步降低，国际制造业向我国转移的势头加快，对利用外资和扩大外贸进出口将产生积极影响。CEPA的深入实施、长三角区域合作步入实质性阶段、中国一东盟区域一体化步伐加快，都将对区域经济扩大贸易、扩大引进资本、技术、人才，积极承接产业转移，进一步活跃市场等带来巨大的机遇。2.“十二五”期间我国商贸流通业发展的战略选择实施现代化战略，提升商贸流通业的整体水平商贸流通业实施现代化战略主要包含三个层面的
14、内容，一是以信息化带动商贸流通现代化。构筑现代商贸业信息平台，通过吸纳、采用各种先进的商贸流通经营、管理新技术、新手段，改造提升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和商流的网络化，通过现代化提升商贸流通业的整体水平。二是与科教兴国战略相结合，提高商贸服务业科技含量。三是紧跟经济全球化进程，使之成为推动商贸服务业发展的关键力量。实施集约化战略，构筑起商贸流通集聚辐射的新平台实施集约化战略，建立以大型流通企业集团为主导的发展模式，培育在全国具有较大影响力和竞争力的大型流通企业，充分发挥龙头企业的带动作用。其次，以引导、协调、规范、扶持为主要抓手，优化企业发展战略，培育现代商贸业市场主体。商贸流通企业必须建立自己独特的发展战略，包括经营、业态、品牌、扩张、并购、人才等方面，做到科学领先，在激烈竟争中脱颖而出，形成自己的核心竞争力。实施城乡协调发展战略，全面推进区域商贸流通经济发展首先，应以推进“万村千乡”和“双百市场”工程为着力点，扶持农业产业化龙头企业发展，加快农村商贸流通体系建设。其次，要以建设区域商贸中心为目标，以开拓市场、扩大消费为主线，以深化流通体制改革为动力，推动传统商业经营方式向现代流通方式转变，完善商品市场、现代流通、法制建设、监测调控、商业信用五个体系。三是抓住确立各类经济带的机遇，建立网络化的区域市场体系，大力提升大型市场水
