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1、2019.4,广州市房地产市场研究分析报告,1,交易市场,2,土地市场,目录,交易市场：环比量升价跌，销供比下降至1.43，出清周期缩短,全市价格走势：环比下跌1.24%，同比上涨48.23%，为24903元/平米 全市需求：成交95.98万平米，环比增长22.07%，同比增长27.93% 全市供应：新批67.03万平方米，环比增长24.20%，同比下降18.90% 供求对比：销供比下降至1.43，短期市场供不应求 库存去化：库存下降0.70%至818.30万平方米，去化速度加快 热销项目：中小户型、低总价热销，南沙滨海花园居首 写字楼：供升求降销供比大于1 商业：供升求降销供比小于1 企业销
2、售：越秀地产以35.17亿元销售额居本月榜首,全市价格走势：环比下跌1.24%，同比上涨48.23%，为24903元/平米,2019年4月，广州商品住宅价格为24903元/平米，环比下跌1.24%，同比上涨48.23%。,图：广州商品住宅全市价格走势,区域价格走势：黄埔价格增长最高，环比增长11.21%,2019年4月，广州商品住宅越秀价格最高，为54091元/平方米。黄埔价格增长最高，环比增长11.21%。,图：广州商品住宅区域价格走势,全市需求：成交95.98万平米，环比增长22.07%，同比增长27.93%,2019年4月，广州商品住宅销售面积为95.98万平方米，环比增长22.07%，
3、同比增长27.93%。 2019年1-4月，广州商品住宅销售面积为302.12万平方米，同比增长18.62%。,图：广州商品住宅销售面积走势,区域需求：增城为主力成交区域，成交30.92万平方米,2019年4月，广州商品住宅增城成交面积最大，为30.92万平方米，占全市商品住宅成交面积的32.22%。,图：广州商品住宅区域需求情况,全市供应：新批67.03万平方米，环比增长24.20%，同比下降18.90%,2019年4月，广州商品住宅批准上市面积为67.03万平方米，环比增长24.20%，同比下降18.90%。 2019年1-4月，广州商品住宅累计新批上市262.24万平方米，同比增长13.
4、58%。,图：广州商品住宅批准上市面积走势,区域供应：增城批准上市面积最大，为17.71万平方米,2019年4月，广州商品住宅增城批准上市面积最大，为17.71万平方米，占全市商品住宅批准上市面积的26.43%。,图：广州商品住宅区域供应情况,供求对比：销供比下降至1.43，短期市场供不应求,2019年4月，广州商品住宅销供比由上月的1.46下降到1.43，短期市场供不应求。 2019年1-4月，广州商品住宅销供比为1.15，整体供不应求。,图：广州商品住宅销供比走势,库存去化：库存下降0.70%至818.30万平方米，去化速度加快,截至2019年4月底，广州商品住宅可售面积为818.30万平
5、方米，环比下降0.70%，与上年同期相比提高13.11%。 按照近6个月平均销售情况，库存需要10.01个月消化完毕，较上月缩短0.49个月。,图：广州商品住宅可售面积和出清周期走势,需求结构： 80(含)-100平方米面积段热销,从户型面积来看，80(含)-100平方米面积段销售套数占比最高，达37.5%，较上月下降2个百分点。其次为100(含)-120平方米面积段，占比为30.7%。,表：广州住宅市场面积段占比,销售套数排行榜：中小户型、低总价热销，南沙滨海花园居首,2019年4月，广州住宅销售套数TOP10共成交2960套，其中6个项目套均面积低于全市，7个项目套总价低于全市。南沙区南沙
6、滨海花园以684套的销售套数位居首位。,表： 2019年4月广州住宅销售套数排行榜,销售金额排行榜：中高总价、中小户型热销，南沙滨海花园居首,2019年4月，广州住宅销售金额TOP10共成交76.34亿元，其中5个项目套总价高于全市，6个项目套均面积低于全市。南沙区南沙滨海花园以15.04亿元的销售金额位居首位。,表： 2019年4月广州住宅销售金额排行榜,写字楼：供升求降销供比大于1,写字楼成交16.39万平方米，环比下降10.56%，同比增长83.94%。上市13.14万平方米，环比增长792.25%，同比增长32.69%。短期市场供不应求。,图：广州写字楼市场情况,商业：供升求降销供比小
7、于1,商业市场成交7.98万平方米，环比下降3.01%，同比增长137.17%。上市10.61万平方米，环比增长72.76%，同比增长34.41%。短期市场供过于求。,图：广州商业市场情况,表：2019年4月广州销售额排行榜,企业销售：越秀地产以35.17亿元销售额居本月榜首,本月，越秀地产以35.17亿元的销售金额位列第1位，保利地产和碧桂园位列第2位和第3位。 1-4月，碧桂园在广州销售金额同比增长419%，销售金额为112.37亿元，位居首位，越秀地产和保利地产位列其后。,表：2019年1-4月广州销售额排行榜,1,交易市场,2,土地市场,目录,土地市场：量升价跌，出让金总量同比下降,推
8、出：4月环比减少60.67%，今年供地量高于上年同期 成交：4月环比增加512.87%，成交总量同比上升24.69% 出让金：4月环比增加815.33%，今年总量同比下降24.67% 楼面价：今年整体楼面价下降，4月环比上升30.62% 溢价率：今年溢价水平下降，4月环比提高22.40% 总价排行榜： 番禺区地块总价23.5亿，位居首位 楼面价排行榜： 荔湾区地块单价最高，为34665元/平方米 溢价排行榜：番禺区宅地居首位，溢价45.00% 企业拿地：4月中海地产拿地金额最高，1-4月星河集团以66.8亿元金额居首,注：企业拿地为全市口径，其余指标仅统计市本级数据。,推出：4月环比减少60.
9、67%，今年供地量高于上年同期,2019年1-4月，广州市共推出各类用地53宗，共计391.7万平方米，同比增加35.54%。其中，推出住宅用地10宗，共计46.9万平方米，同比减少50.40%；商办用地10宗，共计30.1万平方米，同比增加96.35%。 本月，全市累计推出各类用地11宗，共计41.8万平方米，环比减少60.67%，同比减少59.94%。其中，推出住宅用地3宗，共计9.6万平方米，环比减少15.12%，同比减少67.24%；商办用地2宗，共计14.8万平方米，环比增加973.47%，同比增加162.60%。,表：广州土地推出情况(统计口径为建设用地面积),成交：4月环比增加5
10、12.87%，成交总量同比上升24.69%,2019年1-4月，广州市共成交各类用地50宗，共计375.4万平方米，同比增加24.69%。其中，成交住宅用地10宗，共计46.9万平方米，同比减少36.89%；商办用地7宗，共计13.2万平方米，同比增加8.84%。 本月，全市累计成交各类用地15宗，共计119.2万平方米，环比增加512.87%，同比减少13.69%。其中，成交住宅用地7宗，共计21.0万平方米，同比减少28.63%；商办用地2宗，共计0.7万平方米，环比减少68.35%，同比减少69.46%。,表：广州土地成交情况(统计口径为建设用地面积),出让金：4月环比增加815.33%
11、，今年总量同比下降24.67%,2019年1-4月，广州市共收入土地出让金307.0亿元，同比下降24.67%。其中，住宅用地出让金为230.0亿元，同比增长2.08%；商办用地出让金为36.4亿元，同比下降52.74%。 本月，全市累计土地出让金127.2亿元，环比增加815.33%，同比下降9.92%。其中，住宅用地出让金为110.3亿元，同比下降0.09%；商办用地出让金为6.7亿元，环比减少19.35%，同比下降66.87%。,表：广州土地出让金情况,楼面价：今年整体楼面价下降，4月环比上升30.62%,2019年1-4月，广州市各类用地楼面均价为2766元/平方米，同比下降50.28
12、%。其中，住宅用地楼面均价为15328元/平方米，同比上升36.52%；商办用地楼面均价为6233元/平方米，同比下降40.06%。 本月，全市各类用地楼面均价为3616元/平方米，环比上升30.62%，同比上升8.07%。其中，住宅用地楼面均价为17143元/平方米，同比上升32.84%；商办用地楼面均价为10515元/平方米，环比下降3.83%，同比下降22.43%。,表：广州土地楼面价情况,溢价率：今年溢价水平下降，4月环比提高22.40%,2019年1-4月，广州市各类用地平均溢价率为12.82%，比上年同期下降9.18个百分点。其中，住宅用地溢价率为17.81%，比上年同期上升5.8
13、3个百分点。商办用地溢价率为0.00%，与上年同期持平。 本月，全市各类用地平均溢价率为22.40%，比上月上升22.40个百分点，比上年同期上升16.13个百分点。其中，住宅用地溢价率为26.74%，比上年同期上升18.58个百分点。商办用地溢价率为0.00%，与上月持平，与上年同期持平。,表：广州土地溢价率情况,总价排行榜：番禺区地块总价23.5亿，位居首位,2019年4月，广州居住用地成交总价TOP5中，番禺区地块居首位，成交价为23.48亿元。上榜地块成交价均超过12.26亿元。,表：2019年4月广州居住用地成交总价排行榜,楼面价排行榜：荔湾区地块单价最高，为34665元/平方米,2
14、019年4月，广州居住用地成交楼面价TOP5中，荔湾区地块居首位，成交楼面价为34665元/平方米。其余上榜地块楼面价均高于12000元/平方米。,表：2019年4月广州居住用地成交楼面价排行榜,溢价排行榜：番禺区宅地居首位，溢价45.00%,2019年4月，广州居住用地溢价率TOP5中，番禺区地块居榜首，溢价率为45.00%。,表：2019年4月广州居住用地溢价率排行榜,表：2019年4月广州品牌企业新增土地金额排行榜,企业拿地：4月中海地产拿地金额最高，1-4月星河集团以66.8亿元金额居首,表：1-4月广州品牌企业拿地金额排行榜,本月，中海地产拿地金额33.6亿元位居首位，电建地产、龙光地产位居其后。 1-4月星河集团拿地总金额最高，为66.8亿元，合景泰富集团以38.8亿元位列次席。,谢 谢 ！,
