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1、惠州市惠州市惠州市惠州市2018201820182018年房地产市场研究分析及市场预研年房地产市场研究分析及市场预研年房地产市场研究分析及市场预研年房地产市场研究分析及市场预研 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011 Part A 2017年全年的有效供应整体低于预期，大部分潜在供应或主动或被动延后，潜在供应 持续叠加而无法有效释放，将进一步加剧对抗市场风险的压力。从当前监测的市场动态来看 ，2018年预计潜在供应面积超2600万，供应主体集中在“四区”，而“三县”在多方利好 下供应规模也有所扩张。品牌房企的战略进驻带来了
2、市场份额的变化，全市131个全新项目 中，品牌房企占比过半，群雄鼎立的格局正在形成。目前市场信心仍在，但供应开闸后的竞 争也将更为激烈，结合政策趋势及行业格局来看，2018年整体市场有生长空间，但不宜过度 乐观，机遇与挑战并存，逆势而行需谨慎。 报告数据截取时间自2018年1月1日起，至2018年12月31日止，统计新增供应均为在此 前未取得预售许可的新品。 真实市场供应受政策环境、开发商工程进度等因素影响，最终市场供应量应以实际预（ 销）售许可为准，本报告数据仅提供参考作用，不构成任何投资买卖建议。 报告前言 Code of this report | 3 Copyright Centali
3、ne Group, 2011 PART 1：市场总体供应分析 PART 2：分区域市场分析 PART 3：品牌房企战略分析 PART 4：重点项目展示 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011 总体供应分析 2017年宏观政策持续高压，信贷不断收紧，加上惠州严格执行“限价”和常态化市场监管， 惠州楼市表现出了止涨趋稳的态势，网签成交量持续在低位徘徊，供应端也同样缩量，前11 个月实际新增住宅供应1202万，且主要集中在下半年释放。与此同时，房企在惠布局扩张 的热情依然高涨，2017年因故延后的潜在供应和房企新获土地储备叠加，
4、潜在供应量大幅上 升，据中原统计，2018年，预计潜在供应面积2638万，潜在供应套数25.65万套。 从目前监测的项目动态看，2018年的供应量预计推售时间分布较为均衡，除2月、7月、11月 以外，其余月份潜在供应面积均超过80万，其中3-6月份整体供应量最大，有望出现全年供 应高峰。 2018年惠州市（四区三县）各区县潜在供应对比图 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011 区域供应分析 从各区县的潜在供应分布来看，惠湾区域的占比仍然最重，但各区县的分化出现缩窄趋势。 惠阳、大亚湾区域潜在供应面积合计1195.68万，占
5、比高达44.62%，惠湾区域热度居高不下 ，仍是品牌房企布局的主战场；惠城区的主城区优势仍然突出，加上主城区提质扩容的速度加 快，不仅催生了小金口、水口等新热点，也带动龙丰等老片区重现生机；受到规划利好、周边 市场带动等因素影响，博罗、惠东、龙门三县市场热度均明显上升，潜在供应占比扩大。此外 ，随着市场环境变化，各区县普遍出现了产品线更丰富、客群指向更多元化等特征。 博罗县 潜在供应面积：314.87万 物业类型：别墅、高层、公寓 产品：50-260一-四房 特征：县城刚需+跨城需求+投资 惠城区 潜在供应面积：447.84万 物业类型：高层、别墅、公寓 产品：70-160一-四房 特征：自住
6、、改善、配套成熟 惠东县 潜在供应面积：314.07万 物业类型：别墅、高层、公寓 产品：34-180二-四房 特征：投资+滨海度假+县城刚需 惠阳区 潜在供应面积： 562.36万 物业类型：高层、公寓、别墅 产品：65-160一-四房 特征：跨城需求+投资+本地刚需+ 改善 大亚湾 潜在供应面积：633.32万 物业类型：高层、公寓、别墅 产品：60-170一-五房 特征：跨城需求、投资 仲恺区 潜在供应面积：319.79万 物业类型：高层、公寓、别墅 产品：45-140一-四房 特征：本地刚需+投资+跨城需求 龙门县 潜在供应面积：32.35万 物业类型：别墅、高层、公寓 产品：45-1
7、41 特征：旅游生态地产为主 2018年惠州市各区县潜在供应量分析图 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011 区域新项目分析 统计数据显示，2018年全市预计推出131个新项目，供应体量约1167.77万，占总潜在供应 量的44.49%，其中品牌开发商开发的新项目达67个，供应体量约709.1万，占比过半。 随着各类规划利好频出，惠州楼市也进入新的阶段，对品牌房企的吸引力大幅增加，随着这些 房企陆续进驻惠州并强势扩张，在惠州各区县带来了大量新项目。从各区县的分布来看，新项 目在惠城区、惠湾片区更为集中，四区的核心地位不变，
8、仍然最受房企青睐。 2018年各区域全新项目分布图 2018年全新项目中品牌房企占比 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011 代理格局分析 2018年潜在供应代理商代理情况对比图2018年潜力供应代理商市场份额图 惠州楼市的发展日益成熟、繁荣，代理行业格局也出现了一些新的变化。大量品牌房企的进 驻在推动惠州楼市加速发展的同时，也凭借其自身成熟的运营体系组建起自销团队，且品牌房 企项目众多，所占的市场份额也较大，因此开发商自销的比例有所扩大，加上中小代理商逐渐 发展，使得代理行业的竞争日趋激烈。在2018年的潜在供应统计中，
9、已明确中原代理项目97 个，自售项目88个，尚未确定代理模式的项目73个，抢占空白提高市占尤为关键。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011 总结 潜在供应全年分布相对均衡，其中3-6月份有望出现供应小高峰； 2018年预计全市潜在供应面积2638万，潜在供应套数25.65万套； 惠城、惠湾仍是主力，三县市场热度上升，占比扩大； 全市预计推出131个新项目，其中品牌房企占比过半，大鳄鼎立的格局正在生成。 1 2 3 4 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2
10、011 PART 1：市场总体供应分析 PART 2：分区域市场分析 PART 3：品牌房企战略分析 PART 4：重点项目展示 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区历年供应分析 截至2017年12月24日，惠 城区月均销量21万，存量 下降到131.19万，比去年 同期（183.66万）大幅收 紧，惠城区当前去化周期为6 个月，与去年同期基本持 平。整体看来，惠城区存量 稳步下降的态势没有改变， 去化速度相对平缓。 去化及库存情况 2007-2018年惠城区新增供应走势图 实际供应2018年潜在供应 从惠城区
11、的楼市指标看，今年市场热度持续，供需相对均衡；其作为惠州的主城区地位不可撼 动，加上城市配套日渐升级，无疑点燃了房企抢占市场的野心，继而直接推动了地市的发展， 由近期小金口“地王”之战可见。2015年以来，惠城区新房供应节奏表现平稳，年供应量基本 维持在200万左右，2018年预计潜在供应住宅37795套，供应面积达448万，有望创下历 史新高位。 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区供应分析 从各片区供应看，水口片区以139万供应总量位居片区之首，占比超三成；金山湖预计明年 潜在供应132万占比29%，排名第
12、二。各区的不均衡发展仍突出，河麦、东平等老城区发展 受限。值得关注的是，横沥作为新领域首次纳入惠城区新房供应版图，代表项目为富力惠林温 泉，这也反映了当前惠州房地产活跃度很高，房企扩张加速，预计未来还将会有更多的新兴版 图衍生。 2018年惠城区各片区潜在供应占比图2018年惠城区各片区潜在供应对比图 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区大江北项目布局 2018年江北片区预计13个项目有住宅供应，其中包括保利、领地及浩创汤泉等7个新项目。 在售 待售 中骏尚城 保利达江湾南岸 悦榕湾 润城双壁湾 奥林匹克花园
13、鼎峰国汇山 金阳华府 雅居乐白鹭湖 南国园青水湾 中洲华昕项目 御豪庭 浩创汤泉项目 领地项目 保利项目 平逸豪庭 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区大江北项目供应明细 从供应项目看，大社区雅居乐白鹭湖项目供应近12万排名第一，奥林匹克花园预计供应11 万排名次之；与往年相比，2018年潜在供应产品线更丰富，高层仍是市场供应主流，但不 乏复式、别墅等类型产品。 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区金山湖 金山湖片区2018年预
14、计供应住宅11157套，供应面积132万，是惠城区供应第二大片区；其 中新项目中洲德隆贡献最大，预计供应接近25万，占金山湖供应总量19%。 在售 待售 东江学府7期 中锴华章 保华铂郡 鸿润叠韵 中骏金山湖项目 中海凯旋城 中洲中央公园 奥园誉山湖 方直东岸 方直星耀国际 中洲天御 富辰汇珑湾 湖心岛一号 项目供应明细 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区水口 近两年水口崛起的核心原因主要得益于两方面，一、区位优越，“承接”江北中心区的转移，起 疏导作用；二、交通及区域规划利好不断，包括水口滨江片区规划、青塘
15、湖片区规划等规划频 出。多重利好叠加赢得市场青睐，目前该区已有碧桂园、新城、中骏、德威等逾10家房企进驻。 在售 待售 新力城 国兆嘉泓公馆 中骏雍景台 合生上观国际 碧桂园珑誉花园 富盈公馆 美丽洲 项目供应明细 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011 惠城水口片区项目布局 随着中心区拿地指标不断收紧，促使房企在扩张规模的过程中不断“向东”发展，形成遍地开 花、新项目林立的景象，版块划分包括日渐成熟的东江新区、新兴片区马安。 禹洲水口项目 金宝东鑫广场 幸福一号 中惠熙元 顺祺铖豪庭 东兴创业家园 龙惠华 合生愉景湾
16、在售 待售 碧桂园马安檀月项目 鼎浩城 德威江誉诚花园 欣乐道 马安片区东江新区 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011 惠城区老城区 老城区2018年预计13个项目有住宅供应，其中包括蓝光雍和园、雅居乐御宾府、丽日湖逸家 园、九峰豪庭、百基宸庭5个新项目。从各项目供应体量看，片区内供应套数最大的是嘉逸园 项目，供应套数达1062套，供应面积10万。 项目供应明细 在售 待售 海伦西子湾 深业高榜山1号 华晟豪庭 鹏达南山壹号 万林湖9期 南湖明珠 嘉逸园 百基宸庭 （河麦、东平、龙丰、上排、下角） Code of this report
