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1、,背景介绍,整体地上建筑面积由原来的29.544万平增加至42.66万平，各项业态指标关系随之而变。,项目地块,背景1：基础指标变更,地上建筑面积指标由原有的 295440 提高至426600 ,背景2：项目轨道交通体系变更,深圳地铁17号环线：联系罗湖中心区与龙岗平湖、布吉片区的轨道线路，线路起于罗湖火车站，经老街、笋岗、清水河、布吉、南湾、大芬、丹竹头、李朗、平湖等地区，终点设在平湖中心。线路全长约28.7公里，设站24座，地下敷设。,四期建设规划线路方案总图,规划一处地铁站点：17号线笋岗站。 本项目可能处于17号线上盖或者存在一定距离，轨道交通的改善一定程度对本项目的目标客群产生影响，
2、有机会在笋岗站形成小型集散中心，从而影响本项目业态的规划。,核心问题,在增容及地铁站点影响下，本项目商业定位及规划建面的重新考量！,Question,产品定位,商业定位：创意社区文化艺术聚集地,创意社区 以创意为源点，满足客群文化情感诉求，以主题化为主的社区商业； 立足本项目做未来人群和辐射周边的商务生活配套。 文化艺术集聚地 与产业链延伸相关的商业展示空间及交流平台是突破方向，以社区家庭的文化艺术生活为主导，赋予商业多个文化艺术主题，并泛化延伸至生活类消费。,新增指标审视及建议,原有地上建面,新增地上建面业态配比建议,本项目原有商业5876 ，新增商业建筑面积26110 ，共计31986 。
3、,论证结构 |,轨道交通分析,论证1,片区商业发展格局及竞争格局论证,项目商业体量论证,地上地下商业分布建议,产业综合体案例借鉴,论证2,论证3,论证4,论证5,商业定位及 业态指标建议,结论,论证1：轨道交通分析,本项目距离现有的7号线笋岗站存在较远距离（950米），与未来开通的17号线距离未知，而竞品项目中招商中环、宝能中心、华润笋岗仓储冷库等均为地铁上盖，且均为横跨南山、福田和罗湖的重点线路。,本项目与地铁7号线和9号线存在一定距离，与17号线的距离尚未明确。,地铁非商业规模及业态的决定因素,地铁非商业规模及业态的决定因素,深圳地铁站点月度人流数据 地铁一号线：2914万人 地铁二号线：
4、1082万人 地铁五号线：1393万人,70%为固定人流,从目前地铁人流量来看，处于核心商务商业区地铁口人流量大， 偏居住功能片区人流量少，预设地铁口主要以提供公共交通便捷为主。,地铁人流量 1/2/5号线,17号线从途径区域、途径站点及换乘站点等多方面来看，客流牵引力及便利性都不及7号线和9号线，所能带来的中高端客流量也更少。而本项目未来所处的17号线笋岗站属于非商务商业核心区，人流客群较为集中（与周边社区成熟度紧密相关），多为周边居民和办公人群出入轨道线。,启示：在未来商业竞争较大，且本项目地铁线路与周边项目相比不具备优势的情况下，需要控制商业体量。,17号线从便捷性和辐射范围来看，均不如
5、7号线和9号线， 因此本案轨道交通优势不如周边项目。,17号线贯穿罗湖及平湖，辐射能力有限,案例招商中环,商业定位体验式精致生活商业街区,拥7号线及9号线双地铁上盖优势，但商业建筑面积仅5万 。,论证2：片区商业发展格局及竞争格局论证,随着城市更新的推进，本区域产业持续升级，将聚集大量高质素的居住和办公人群，对商业档次及业态均提出新的要求。,商业市场笋岗为非核心商业区域，无集中性商业氛围。,商业市场片区商业发展滞后，低端，业态种类少，存在升级空间,1、本区域传统商业的档次较为低端，业态种类偏少，以超市和低端商业街为主； 2、随着城市更新的推进，本区域将聚集大量的高质素的居住和办公人群，未来中高
6、端传统商业的需求将逐步扩大。,沃尔玛 购物超市,麦德龙,华润万家便利店,笋岗片区总体规划13个子单元，总建面超1200万，未来的商业体量将达到98万，招商、华润、深业、宝能等品牌开发商竞相入驻，本项目的商业将面临激烈竞争。,商业市场-未来商业供应大，需考虑差异化竞争,笋岗总体规划： 商业服务业用地98公顷； 物流仓储用地27公顷； 工业工地10.1公顷； 居住用地90.6公顷； 政府社团用地26.2公顷； 交通设施用地153.3公顷； 总建筑面积1200公顷； 居住人口22万； 共规划13个子单元。,商业市场商业定位差异互补,参照招商中环、宝能中心及华润笋岗仓储冷库旧改等项目商业定位及体量，建
7、议本项目以文创属性立足区域，走差异化路线。,从区位上看，招商中环、深业泰富广场、宝能中心、华润笋岗仓储冷库旧改等中大体量综合体较为集中，将形成片区重点商圈。而本项目属于补充型商圈。,商业市场-本项目不属于片区核心发展商圈,招商中环、深业泰富广场、宝能中心、华润笋岗仓储冷库因等项目的综合体规模、以及拥有7号线和9号线的交汇优势，形成商业联动，易于商业要素集散； 而本项目所依傍的17号线比较单一。,商业发展启示,启示: 商业发展方向：本项目属于补充型商圈，在区域商业氛围不成熟及未来高端集中商业竞争激烈的情况下，要控制商业体量，规避风险； 竞争策略：避开周边大型综合商业，本项目需秉承文创特性，功能定
8、位上与其它项目形成差异，形成片区互补型商业。,论证3：项目商业体量论证,辐射范围界定主要为本项目自身客户,项目所在片区东侧具有九广铁路阻隔，西侧南侧分别受区域主要道路红岭路笋岗东路限制，北侧则有城市快速路泥岗路阻隔，地块商业辐射范围受限于笋岗片区范围，偶得客户来自项目地块西侧及南侧延伸1.0公里范围。,本项目因道路限制，商业辐射范围仅限于笋岗片区内。,辐射商圈人口1公里范围内现有常住人口0.9万人,项目属于笋岗街道办事处辖区，根据第六次人口普查数据，项目所处笋岗街道共有常住人口 63,104 人，位列罗湖区末位，人口密度则排在中间位置；项目 1 公里商圈范围约与笋岗街道的田心社区重合，田心社区
9、辖区面积 1.1 平方公里，现有住户10,216 户，常住人口 2,866 户（约 9,000 人），流动人口 17,753 人； 人口较密集的田心村及笋岗村离本项目较近，但消费力较弱。,田心社区,注：以上入市居住产品体量计算不包含本项目。,项目 1 公里辐射范围已包含6个旧改项目，共有居住产品 68万平方米，预计为区域贡献 2 万人口； 现有+预计旧改新增人口，得出项目 1 公里辐射范围内未来 5 年内（旧改建设完成时）将有常住人口逾 3 万人，且消费力亦将有较好提升。,辐射商圈人口1公里范围内预计新增常住人口2万人,辐射商圈人口本项目主力客群约2.0万人,(预计本项目内消费人群）,辐射商圈
10、人口1公里范围内现有常住人口0.9万人,1公里内现有常住人口,1公里内预计新增常住人口,本项目预计覆盖人口,1公里范围内现有常住人口0.9万人。,1公里范围内预计新增常住人口2万人。,本项目主力客群约2万人。,未来本项目商业辐射总人口预计达到4.9万人。,商业规模建议,备注： 商圈有效目标消费人口： 一般购物消费频率数据为消费者调研计算估算出来；预计到本项目购物消费频率为估算值。 根据官方发布的深圳人均商业面积数据取值1.5平米/人。,人均商业面积法：根据人均商业面积法计算最终得出项目商业的发展体量约为3.1万平米。,项目为区域型商业区，主要为配套型商业，总体规模应在4万平米以下。,商业规模参
11、照系,论证4：产业综合体案例借鉴,非地铁上盖物业片区大规模产业园。 属于区域产业典范，促进区域产业发展,产业园案例万科云城,产业园案例星河world,深圳的国际化软件产业、创意产业及创新金融产业的区域总部基地。 属于区域产业领先者，带动区域产业发展,一区,二区,三区,四区,产业园案例深圳湾科技生态园,深圳湾科技生态城地处深圳湾区的核心地带，是深圳湾片区剩余的最大面积的可建设用地，其紧邻前海深港合作区、后海开发中心和大沙河高尔夫球场。 属于区域产业典范，促进区域产业发展,产业综合体案例小结,以下产业综合体案例中，业态主要以办公为主，其次为居住物业，商业多为基本配套。 规划的配套商业体量涵盖5.6
12、-9.5万 ，约占总建面的5%-8%。,启示：通过以上三个影响力较大的产业园来看，大体量的产业园有一定的借鉴意义，同时需要考虑本项目的体量，将商业面积控制在一定范围内。,论证5：地上地下商业分布建议,地上地下商业分布建议,1、项目定位文创方向，地上商业更利于文创氛围形成和分享交流,目前市面上的文化创意园多处于地上，如OCT创意园，南海意库，大芬油画村等等，而地上商业可以很好地与创意产业形成互动，提升客户体验感，带动客流量。,地上地下商业分布建议,深圳商铺租金最高位于项目一楼，往上或往下逐层递减。,2、相对于地下商业，地面商业租金回报率更高,地上地下商业分布建议,3、相对于地下商业，地面商业昭示
13、性更好，有利于营造综合体商业氛围，人流稳定，购物便捷，匹配综合体中商务人士及居民的生活习惯，适当发展中高端商业,地上地下商业典型站点,地下商场在于满足“乘客”的商业需求，以中低端消费为主，流动性和随机性较大；地上则是面对以“综合体”为基础的商务人士和居民，展示性好，人流更为稳定，消费能力较强，适合发展中高端商业；地下商业一般作为地面的补充。,4、地面商业不占用地下建面，有利于停车位的规划,地上地下商业分布建议,不论是住宅、写字楼还是商业综合体，投资者和置业者均开始考虑停车问题。商业住宅会考虑购买停车位或租赁停车位的成本；写字楼里的入驻企业会考量停车场是否能给商业伙伴提供便利；商业综合体则希望通
14、过合理的停车场路线，直接刺激消费。 因此需要适当控制地下商业面积，发展地上商业，从而保证停车位的充足。,地上地下商业分布建议,5 、从市场案例来看，非商务商业核心区的地下配套商业基本不超过2000 ,备注：地下商业产权最多到B2层。,通过市场调研及综合本项目实际情况，建议： 本项目商业面积应重点以地面预留为主；地下商业作用为辅助引导人流动线作用。,深圳地铁接驳地下商业案例调查分析： 大型商业综合体购物中心因区位、轨道交通、自身规模及运营能力等优势，普遍地下商业体量较大，约1万左右； 非商务商业核心区，人流不大，地下商业面积普遍较低，一般不超过2000 。,地上地下商业分布建议,考虑项目文创定位
15、、商业体量及综合体内部需求，同时考虑昭示性及人流量的需求， 建议本项目主要以地上商业为主，适当考虑地下商业（原则上不超过2000 ）。,相对于地下商业，地面商业租金回报率更高,租金回报率更高,地面商业展示性更好，人流稳定，购物便捷，匹配综合体中商务人士及居民的生活习惯，适当发展中高端商业。,昭示性及客流稳定性更好,地面商业不占用地下建面，有利于停车位的规划,利于建筑规划设计,1,2,4,3,项目定位文创方向，地上商业更利于文创氛围形成和分享交流。,利于文创产业氛围形成,5,非商务商业核心区的地下配套商业基本不超过2000平,市场案例,总的来看，地上商业具备发展优势。,地上地下商业分布建议,地铁
16、商业面积设置：建议预留在B1层，此部分商业以服务本项目内人员为主，约在2000以内；（建议地下商业1000有产权+通道商业等灰空间) 商业规划：地下商业部分建议全部用餐饮的标准做基准值(可扩大至2-3倍)； 业态：以轻餐饮、便利店、早点店等快捷便利服务为主； 位置预设：位置应靠近办公区域附近，以引导人流至地面商业;(非公寓楼下）； 重点对标项目参考：海上世界项目（与本项定位相近为配套商业）。,建议本项目商业定位： 地下商业预留至B1层，面积预留不超过2000，按照餐饮标准设置。,地上地下商业分布建议,地下商业 预留位置示意,地下商业设置靠近北区（写字楼+新增公寓部分） 地铁通道出口设置2个，便于南北区商业业态及人流联接；,商业定位及业态指标建议,新增指标审视及建议,原有地上建面,新增地上建面业态配比建议,本项目原有商业5876 ，新增商业建筑面积26110 ，共计31986 。,总业态指标,商业业态建议,本项目商业业
