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1、凯里房地产市场研究分析报告 2017/12 010203 城市解读区域市场竞品分析 04 报告结论 01 城市解读 城市解读/城市概况 凯 里 贵 阳 凯里简称“凯”，别名“苗岭明珠”，位于贵州东部，是中国贵州省东部区域性中心城市，黔中经济区五大主要城市中心，黔东南苗族侗族 自治州首府； 建国后，经过几十年的经济发展，凯里市成为了一座以电子、轻纺、建材为主的新兴工业城市，现为国家乙类对外开放地区，同时是黔东南 州政治、经济、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。 贵州东部区域性中心城市，黔中经济区五大主要城市中心，黔东南苗族侗族自治州首府 城市解读/城市格局 城市结构为“一主一副一片区”
2、，城市以“东联、西延、南扩、北展、中优”发展轴线，本案位于中心 城区重点发展的西片区，拥有“一江两岸”的景观资源 一主城市中心：凯里市中心城区，是凯里市政治，文化， 商贸，交通中心。 一副城市副中心：开发新区，凯里市工业区，商贸物流集 散区。 一片区开怀片区：凯里休闲区、生态居住区。 当前的空间结构：一主一副一片区 凯里城区“拉开构架、轴向延伸、两翼拓展，提升中心”，以“ 完善中心城区综合功能，推进南北两翼协调发展”为重点； 项目所在的龙头河片是中心城区重点发展方向中心城区重 点发展龙头河片区、西出口片区和棉纺城片区；其中龙头河片区 具有唯一性的“一江两岸”资源地位， 定位为凯里城市新代开 启
3、的城市景观门户。 城市发展轴线：东联、西延、南扩、北展、中优 城市解读/城市改造 中心城区城市化进程提速，近年城区大量棚户改造，催生5000多户住房需求，房地产近期发展前景高 编号启动时间区域拆迁户数 12016年永华宿舍区342 2鸭塘片区800 3原广播大学大学片区68 4开怀片区100 52017年州医院后门100 6原挂丁造纸厂680 7炉山片区100 8梭草坡51 9马坡井片区1000 10凯里监狱片区230 11第一幼儿园片区180 12原州物资局200 13水泥厂宿舍220 14南丰厂片区500 15新华书店背后200 16木材厂片区200 17交通局宿舍区30 合计5001 1
4、 2 3 4 5 6 9 10 11 12 13 14 15 16 数据来源：实地走访凯里规划局进行统计结果 城市解读/小结 1、城市能级：贵州东部区域性中心城市，城市能级高 2、城市规划：本案位于中心城区重点发展轴线，生态资源极佳，区域优势明显 3、城市改造：中心城区大量的棚户改造，催生大量的住宅需求，近期开发前景高 02 区域市场 区域市场 整体分为三个区域，即中心城区、开怀区及经开区，中心城区是当前最热的开发板块，当前为城区拆 迁客户及周边县级进城的客群结构 开怀区域 S308 G60 中心城区 区域 经开区 区域 区域概述客户 中心城区 区域向西、向南延伸开发 ，在售项目最多，以碧桂
5、园及未来城为代表，区域 物业形态丰富 城区拆迁客户占 比60%，县级城 市客户占比40% 开怀区 规划生态居住区域，但区 域处于开发初期，成熟度 不高，以恒大城为代表， 在售以高层为主 县级城市客户及 原住民占比70% ，城区拆迁客户 占比30% 经开区 在售楼盘较少，销售价格 最低，区域市场热度不高 周边原住拆迁客 户占比70%，县 级城市客户占比 30% 区域市场/开怀区域 以恒大城为代表，整体供应以高层为主，温莎美墅及丽景东庭的长时间停工导致客户对于此区域置业 较为谨慎 G60 金山大道 西江月 东城里 温莎美墅 丽景东庭 恒大城 项目占地体量容积率物业形态总套数销售时间 恒大城550亩
6、100万2.17 高层、集中 商业 6740 当期2017年 10月 丽景东庭174亩14.5万1.25 别墅、洋 房、高层 18002017年6月 西江月50亩11.3万2.32小高层6682015年 东城里108亩28万3.8高层 1768 2015年 温莎美墅规划别墅，但处于停工状态 规划别墅，处 于停工状态 2015年-2017 年处于停工状 态 区域市场/开怀区域 供应端：高层住宅为主，仅单个项目规划有集中商业及别墅，高层两房面积集中在77-85，三房单卫面积集中在101-115 ，三房双卫主力面积集中在112-130 量价关系：住宅清水价格3200-3500元/，恒大精装价格达到5
7、300元/，单个项目月均去化30-50套 物业形态项目梯户比在售户型建筑面积（）当期套数去化套数 销售均价（元/ ） 销售总价（元） 17年月均 去化 高层住宅恒大城2T3 2-2-182.46 384100 5300（精装）437038 50 3-2-1103.995300精装）551147 3-2-2127.795300精装）677287 西江月2T4（小高层 ） 2-2-177.34 12020 3700286158 30 3-2-1101.35-1123700374995-414400 3-2-21173700432900 丽景东庭2T2（11F） 2-2-184.92 300270
8、3500297220 45 3-2-194.13-1153500329455-402500 3-2-2108.36-130.993500379260-458465 东城里2T4 2-2-185 700600 3200272000 40 3-2-21153200332000 4-2-21203200384000 别墅丽景东庭双拼规划30套，面积约260 商业恒大城规划6万方集中商业，引进影院 区域市场/开发区 开发区开发热度低，仅三个项目在售，其中常驰.山与城体量较大，物业形态丰富 S62 炉昆高速 公园一号 香山别苑 项目占地体量容积率物业形态总套数销售时间 香山别苑 38.5亩27万2.9高
9、层16002015年 公园一号 150亩20万2.011F小高层 当期 2000 2017年8月 常驰.山与 城 612亩 136万2.5 高层、洋 房、集中商 业、写字 楼、酒店 78222015年 常驰.山与城 区域市场/开发区 物业形态项目产品形态梯户比在售户型建筑面积（） 销售均价（元/ ） 销售总价（元） 17年月均去化 高层住宅合创公园一号2 期 11F小高层1T2 3-2-2117.763200376832 50 3-2-2122.793200392928 4-2-2143.453200459040 香山别苑高层2T63-2-2123.07320039382415 常驰.山与城高
10、层2T6 3-2-195-1053600342000-378000 40 3-2-2115-1263600414000-453600 洋房常驰.山与城6+1洋房1T23-2-2116-1274300500000-5500008 别墅常驰.山与城联排220-260800017000002 商业常驰.山与城 规划3.3万五星级酒店、1.5万5A甲级写字楼、15万商业中心、6000国际双语幼儿园、黔东南首个 IMAX影院 高层：三房单卫集中在95-105，三房双卫集中在115-126，均价3200-3600元/，月均去化15-50套； 洋房：仅常驰.山与城有供应，116-127三房双卫，均价4300
11、元/，月均去化约8套； 别墅：仅常驰.山与城有供应，220-260联排，总价170万，均价8000元/； 商业：常驰.山与城规划有15万商业中心、办公及星级酒店 区域市场/中心城区 中心城区为现凯里热点开发区域，在售项目较多，物业形态丰富 S308 G60 迎宾大道 碧桂园江湾一号 臻龙湾 金谷铭座 隆源公馆 未来城 弗莱明哥 京州繁华里 拾贰号大院 御景天下 项目占地（亩）体量容积率物业形态销售时间 臻龙湾255（亩）45万1.5洋房、商业街2017年2月 京州繁华里248亩18万1.09高层、酒店2017年10月 碧桂园江湾1号153亩30万2.71高层、双拼、联排2017年6月 弗莱明哥
12、174亩35.2万2.71高层、联排2016年 未来城3318亩500万2.13 联排、洋房、高层、 商业街、酒店、写字 楼 当期2017年8月 拾贰号大院225亩45万3.0 联排、洋房、高层、 公寓、写字楼 2015年年底 金谷铭座660亩300万3.0高层2014年开盘 御景天下340亩57万1.91高层2016年底 隆源公馆188.1540万2.64高层2017年10月 中心城区现为凯里房地产供销集中区，项目众多，物业涵盖丰富 同时中心城区能吸附其他区域客户，而其他区域对本区域客户吸附力较弱 所以本次报告重点对本案所处的中心城区进行分析 区域市场/中心城区/住宅市场 【高层住宅竞争格局
13、】在售供应分布两个小片区，即本案所处的西片区及南片区 S308 G60 迎宾大道 碧桂园江湾一号 金谷铭座 隆源公馆 未来城 弗莱明哥 京州繁华里 拾贰号大院 御景天下 项目产品形态总套数销售时间销售状态 京州繁华里高层10042017年10月在售 碧桂园江湾1号18F小高层25002017年6月在售 弗莱明哥高层当期3002016年蓄客 未来城高层39000当期2017年8月在售 隆源公馆高层18522017年10月蓄客 拾贰号大院高层16182015年年底尾盘 金谷铭座高层当期8402014年开盘当期售罄 御景天下高层670（当期）2016年底尾盘 在售 尾盘 区域市场/中心城区/住宅市场
14、 【高层住宅产品特征】两房主力面积在75-85，三房单卫主力面积85-100，三房双卫是市场主力户型， 主力面积105-120，四房双卫主力面积130-140 项目75-8080-8585-9085-9095-100 105-110 110-120 120-130 130-140 140以 上 京州繁华里2-2-13-2-23-2-2 碧桂园江湾1 号 3-2-24-2-2 弗莱明哥 2-2-13-2-13-2-2 4-2-2 （跃层 ） 未来城2-2-13-2-13-2-13-2-2 隆源公馆3-2-24-2-2 金谷铭座2-2-13-2-13-2-2 御景天下3-2-23-2-24-2-2
15、 两室一厅一卫 主力面积75-85 三室两厅一卫 主力面积85-100 市场供应量少 两室两厅双卫 主力面积105-120 市场主力供应 四室两厅双卫 主力面积130- 140 区域市场/中心城区/住宅市场 【高层住宅量价关系】量价均高于其他区域，均价达到3600-4500元/，月均去化达到30-260套 （含车位） 精装（标准1200元/） 去精装达到4300元/ 区域市场/中心城区/住宅市场 【洋房市场】仅两个项目在售，皆具有优越的湖景资源，形态为5+1F、6+1F、9+1F,标准层均价4500 -5300元/，顶跃均价5000-6000元/，月均去化达到20套 S308 G60 迎宾大道
16、 未来城 臻龙湾 项目产品形态 销售时间总套数 去化套 数 余量套型建筑面积（） 均价（元 /） 月均去化 臻龙湾5+1F、 9+1F洋 房 2017年2月 约154100 后期余 量约54 3-2-2134.85 4500 当期已售 罄 4-2-2136.38-157.38 5-2-4183.6 5-2-3173.69 顶跃153.95-211.215000 未来城6+1F洋 房 2017年8月96906 4-2-21605300 22 顶跃234.276000 区域市场/中心城区/住宅市场 【别墅市场】仅2个项目有供应，皆依托生态资源打造双拼、联排别墅，其中碧桂园打造小面积入门级别墅，未来 城打造临湖改善联排，联排均价0.8-0.9万/，月均去化5-10套；双拼均价1万-1.2万，月均11套 S308 G60 迎宾
