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1、无锡惠山新城项目商圈研究及定位一、 无锡城市发展规划1、土地供应量 2005年，住宅竣工410万平方米，其中商品房280万平方米； 到2007年，累计住宅竣工1230万平方米，其中商品房840万平方米； 万科、顺弛、阳光、中大等均在滨湖新城购的百万平米土地，预计0507年面市；2、新城规划 未来城市规划重心：南侧； 共规划有六个新城，包括蠡湖新城、滨湖新城、渔港新城、大学城、惠山新城、灵山新城； 位置：u 西南部：蠡湖新城、滨湖新城、渔港新城、大学城（隶属于滨湖区）、灵山新城u 东北部：惠山新城 各新城面积及发展特色名称占地面积位置目前进度特色滨湖区蠡湖新城20平方公里东起蠡湖大道(青祁路)，
2、北至太湖大道，西、南临蠡湖景观均已落成，尚无楼盘销售旅游度假中心太湖新城10平方公里东蠡湖南岸，向南延伸至太湖目前正在建设和销售万科及顺驰项目科教文化中心渔港新城660公顷梅梁湖景区内，东临蠡湖，西接太湖十八湾地区，北靠梅园景区，南临太湖和鼋头渚公园景区旅游休闲中心大学城10平方公里滨湖新城西部，东起青祁路，西至锡塘路，北到五里湖畔，南至羊北路已有江南大学和无锡职业技术学院进入大学城现代知识园区惠山区惠山新城10平方公里无锡北部天力广场、金都花园等住宅部分销售工业园区其他灵山新城3、总结 无锡城市的发展中心已经由主城区的开发转移到新城区及卫星城镇的发散型城市改造建设之中。从2001年以来，设立
3、了大量的新城，尤其在确定了向南开发的策略后，结合新区工业区的配套功能和城市人口迁移的需要，增设滨湖区，依托太湖、蠡湖等自然景观资源，同时成立了四个新区；惠山新城中心区渔港新城蠡湖新城车程十五分钟车程十五分钟 本项目所处区域，并非无锡的重点规划区域。也就意味着政府扶持力度较弱，政策引导性不强；从当前的基础配套的成熟度和居民聚居区的形成速度来分析，远落后于南部区域，造成商业设施基础薄弱的现状； 滨湖新城等发展中的新区，住宅价格一路飚升。例如，蠡湖新城的隐秀苑，开盘初期仅为3700元/m2，2005年年初已经上涨到4200元/m2，预计受到规划生活配套设施的日益成熟和居住中心区的功能得到完善，二期开
4、盘价将进一步攀升；二、 无锡商业环境分析1、无锡中心商圈分析：（根据规划，无锡的主要商业圈分为东、西、南、北四个）（1）东面： 以周山浜地区为中心，充分利用便利的交通运输条件和已有的经营业种，探索建设现代物流、配送、仓储基地。 主要指站前商贸区。位于火车站广场以南，改造范围东起县前东街，南至解放北路，西侧、北侧均以古运河为界，总用地面积25.45公顷。（2）南面： 沿南长街、永乐路、清扬路一线，依托周边社区，形成以无锡悦福商贸发展有限公司永乐店、南禅寺为标志的休闲商贸社区服务中心； 中心：南禅寺文化商城，无锡悦福商贸发展有限公司永乐店，永乐家电； 主要指南禅寺文化商城。占地面积45000平方米
5、，开发建筑面积为68000平方米；目前，南禅寺文化商城以8大功能拓展市场：（1）古玩字画片区（2）风味小吃片区（3）花鸟鱼虫片区（4）旅游工艺品片区（5）特色小商品片区（6）钱币集邮片区（7）书刊音像片区（8）休闲娱乐片区；（3）西面： 沿青祁路、梁清路、河埒口一线，商贸旅游休闲中心； 中心：无锡大饭店、天润发超市（2万平方米）； 形成以无锡大饭店、天润发超市等为主体的商贸旅游休闲中心；（4）北面： 沿北大街、青石路一线，的餐饮休闲服务中心。 在春申路、北大街和青石路的交汇处，崛起“餐饮金三角”； 中心：状元楼、黄金海岸大酒店、好又多超市； 聚集起像鸡粥店、状元楼、黄金海岸大酒店等一批餐馆饭店
6、，形成了无锡市的第二个“餐饮金三角”；（中山路与崇宁路交界处的新锦江、烤鸭馆、三凤、鸿运等酒楼饭店被人们称为无锡的“餐饮金三角”）2、无锡商业贸易综述（1）消费市场实现新突破。 随着居民收入的提高以及消费信贷、分期付款等各种新的消费方式的实施，汽车、电脑、手机、家电等已成为市场消费的亮点，尤其是汽车销售相当火爆。 节假日消费集聚效应明显。目前，各大商贸企业周末两天营业额已占周平均营业额的一半左右，节假日营业额已占商场营业额的1/2，从而打破了传统商业的淡旺季概念。（2）外向型商业发展快。 继家乐福、天润发进入无锡后，诚隆、欧翔超市2003年正式落户市区。 诚隆超市2003年实现销售1.62亿元
7、，欧翔超市自2003年912月销售就突破1亿元。而天润发超市2003年实现销售2.86亿元。家乐福超市开店2年多来， 2003年实现销售达3.5亿元。（3）特色商业街发展快。 健康路休闲服饰一条街、学前街电脑文化用品一条街、人民西路电子一条街、北大街餐饮服务一条街等一批特色商业街相继涌现； 特色商业街以私营个体经济为主体，目前健康路休闲服饰一条街经营户已达170家。人民西路电子一条街已汇集了500多家手机电脑经营户。（4）餐饮业发展快。 现有大中型餐饮企业89家，数量在江苏省各城市中居首位。 其中外商投资企业12家，其实收资本7.6亿元，占全市大中型餐饮企业总实收资本的46.5。 2003年全
8、市餐饮业零售额74.18亿元，年平均增长16.6，增幅领先零售总额平均增幅7.1个百分点。3、无锡商铺分析（1）商铺供应量。 2004年将涌现的商业设施面积达50多万平方米； 2004年，无锡市已有9大市场全面“开盘”，总面积近40万平方米。其中综合性大市场独领风骚，主要集中在装饰装潢、机电、农贸等领域。从区位分布看，锡沪路、312国道、通江大道附近是主要聚集地； 2004年，新开业的大商场及大卖场面积在15万平方米左右；（保利广场8万平方米、东方巴黎等纷纷开业；两大卖场面积分别为2.5万及2.8万平方米）（2）商铺投资分析。 居民房产投资意识明显增强； 根据专业调查公司的调查资料显示，846
9、个被调查者中有29%有投资目的，其中9%准备出租，准备投资转卖的达到20%；4、结论 中心商圈业态丰富，以高档消费为主。已经形成一定规模与人气，随着大型百货商店的开业，将使该区域的经营氛围愈加成熟； 大型零售巨头纷纷拥入，强占市场先机。三、 区域商圈分析1、 惠山经济开发区介绍 紧邻无锡主城区，属于传统意义上的城市近郊区，是快速城市化地区；2、 惠山经济开发区规划（1）逐步形成了“三大板块，两大特色”的主题鲜明园区。 以行政、服务、商贸、居住等功能为主的城市板块； 以现代生物制药、医疗器械为主的无锡生命科技板块； 以汽车制造及汽车零配件为主的惠山科技工业园板块。（2）生命与汽车已成为该园区的两
10、大产业特色。 生命科技特色与汽车特色两大招商特色。（3）人口规划 根据惠山新城今后的发展规划预计，到 2008年，新区人口可能达到10多万，届时，以惠山新区为中心的2公里半径和5公里半径内预计能汇聚一定的人气；人口的增加将使得这一区域的消费市场进一步扩大。3、 区域项目分析（1）据规划参数总面积其中住宅面积商业面积按规划370万（建筑面积）300万（建筑面积）70万（建筑面积）目前已确定87万（占地）45万（占地面积）43万（占地面积）110万（建筑面积：按平均容积率1.27计）67.5万（建筑面积：按平均容积率1.5计）43万（建筑面积：按平均容积率1计）（2）目前可知的开发项目一览项目名称
11、总建筑面积规划组合用途竣工时间天力广场96150住宅、办公楼、商业步行街、酒店综合2006年6、7月份金都花园（中环国际）42000012万商业，30万居住综合2006年6、7月份新世纪时代广场130000品牌精品街、美食步行街、大型超市、购物中心、酒店公寓商业2005年1月奠基*汽车文化村400000汽车展示、交易、主题公园商业2006年（一期）（3）项目简介 高力文化村功能区占地面积内容位置店铺数量操作方式备注4S 店专卖区14.10公顷（210亩）整车销售、零配件、售后服务和信息反馈。东北部共22个仅划定区域，根据招商情况进行分割4S店每家占地约8-10亩，各自独立，便于未来招商汽配贸易
12、区14.80公顷（222亩）提供各类汽车零部件、工程机械零部件、汽车音响、汽车养护用品、汽车快修、轮胎专卖等服务。地西部，河道以北总建筑面积约 16 万平方米/该区是文化村内的重点区域之一，具有启动示范性的作用。大车交易区约 3.60 公顷（ 54 亩）整个区域分为室内（3 座单层建筑）、室外两个展示交易区。西南角，河道以南/分期开发室内展示区由3000 平方米的展示交易厅组成（3个）。汽车文化公园10.30 公顷（ 155 亩）区内建设一座 28 层、建筑面积约 5 万平方米的汽车文化村大厦，内设国际商务会议厅、展示中心、客户服务中心、购物中心、客房等内容。公共绿地西侧/项目计量单位数值规划
13、总用地面积公顷48.45其中道路用地万平方米8.74S店专卖区万平方米14.1汽配交易区万平方米14.80大车交易区万平方米3.60汽车文化公园万平方米10.30 天力广场开发商无锡天力房地产开发有限公司项目地址东接惠山大道，西临惠源路，北临政和大道占地面积45780m2总建筑面积96150m2总体布局（1）东西两端分别布置2幢18层住宅及2幢12层公寓式办公楼，南北则布置34层底层建筑，中间为东西向的商业步行街。（2）商业步行街1号楼一层为商场，2、3、4层为酒店，5层以上为公寓式办公；2、3、4、5、6、7号楼12层为商场，3层以上办公（6、7号楼3层以上为住宅）（3）公寓式办公主力面积定
14、位在98198m2左右，层高3.5米。（4）商铺开间与进深：开间从46米不等，进深根据铺面大小从1214米不等。4、 基地所处区域总结 无锡市的重点规划发展区域在于南部新区，而非惠山新城。南部新区如蠡湖新城、滨湖新城等大型滨湖沿太湖大道区域的楼盘是无锡发展的重中之重，会优先形成卫星城区格局。惠山新城虽然发展速度较快，工业产业基础雄厚，但是居住的配套资源相当匮乏，当前仍属于较不适合居住的区域 区域需要相当长的培养期方可初见成效。许多的有利条件均停留在规划中，虽然远景看好，但需要35年的培养及等待期，且后续的市政支持力度不能减弱为前提； 惠山区的商业规划布局较盲目，其商业配套设施的营销推广也多以迅速回笼资金为第一要物，却忽略了如何使商业和住宅的整个社区品质和生活保障如何能够有机结合及相互促进的问题； 基地位置较偏，吸引外来消费群体需要品牌与特色的支撑。惠山新区的商业中心与本基地存在一定的距离，而且商业中心的业态规划大而全，本项目略要取胜，只可智取，不可力敌，必须以小见大，以巧补缺；胜在灵活，胜在精致； 本项目商业发展以社区配套为主，并利用惠山大道交通便利截流过境客源。核心商圈的消费
