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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1.总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称岳阳市看守所建设项目1.1.2项目建设地点岳阳市湖滨地区的市公安局监管中心1.1.3项目建设性质搬迁新建1.1.4项目建设单位本项目建设单位为岳阳市公安局岳阳市公安局设13个职能科室，11个直属支队,10个派出机构（公安分局），下辖湘阴、汩罗、平江、岳阳、临湘、华容、屈原行政区等7个县（市、区）局，200多个派出所，分布在全市各个城乡。担负着维护国家安全和确保社会治安大局稳定的重任，通过打
2、击和预防犯罪，快速处置突发事件，服务经济社会发展。1.1.5项目提出的理由岳阳市现看守所位于岳阳市制药三厂附近，属于城区人口密集地带，修建于1979年，当时为县级看守所，占地面积52.05亩，建筑面积约3500平方米，设计关押容量为290人。1984年岳阳市升格以后，该所担负着市直、岳阳楼区、君山区、开发区的公、检、法、司、安所承办的刑事案件、经济案件、涉外案件等犯罪嫌疑人和一年以下余刑罪犯的关押及改造任务。一方面，随着岳阳市城区人口不断增多和社会治安形势的变化，目前岳阳市现看守所月平均关押量长期在700人以上，超过设计关押容量高达400多人，其中2007年该所日均关押量达到756人。该所长期
3、超负荷运转，不能够适应当前打击刑事犯罪斗争的需要。另一方面，岳阳市现看守所监区环山、地势低洼，监舍面积小，关押人员拥挤，加之监舍闭塞，通风采光极其不便，且因经费紧缺，该所年久失修，现监所设施已严重老化，硬件条件在全省地级市看守所中是最差的，在押人员的合法权益和人身安全难以得到保障，也不符合公安部关于看守所等级达标的要求。同时，由于岳阳市现看守所处于市中心城区，四周居民稠密，环境复杂，既不便于监所管理，也不利于监所安全。1.1.6项目预期目标本项目拟从2008年7月份到2009年底投资5390.3万元（未包含土地费用3000万元），在岳阳市湖滨地区的市公安局监管中心新建一设计关押容量为1174人
4、的特大型看守所，拟建看守所占地面积200亩，建筑面积26873平方米，其中在押人员用房14797平方米，民警用房8981.5平方米，武警用房1350平方米，附属用房1444.5平方米，监所病房300平方米。本项目按照立足现实，适当超前的原则规划、建设。项目全面竣工交付使用后，一方面应解决目前岳阳市看守所严重超负荷运转，在押人员的合法权益和人身安全难以保障的现实问题，另一方面应适应社会发展，满足未来若干年内打击刑事犯罪、维持社会安定、保障社会主义和谐社会建设的需要，同时，新建的监所病房不仅应承担本看守所在押人员的医疗、住院任务，还要解决岳阳地区各看守所在押人员、服刑人员医疗、住院困难的矛盾。1.
5、2研究依据与工作概况1.2.1研究依据看守所条例；看守所建设标准；看守所建筑设计规范；国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；国家计委颁发的投资项目可行性研究指南；岳阳市城市总体规划（19962015）；岳阳市国民经济和社会发展“十一五”规划；岳阳市土地利用总体规划；岳阳市看守所可研报告的委托书；业主提供的与项目有关的基础资料。1.2.2研究工作概况根据委托，我公司组织专家对岳阳市看守所建设项目的相关情况进行了深入调查，了解及分析了相关资料，根据项目可行性研究报告编制要求及项目拟建地的地理、水文、气象、交通、工程材料、水电供应条件及相关技术规范要求，对项目建设的必要性、建设条件、建设选址、建设规
6、模、建设方案、投资估算等有关因素进行了充分研究与论证，并在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.3主要技术经济指标岳阳市看守所建设项目主要技术经济指标详见下表：技术经济指标表序号项目单位数量备注1用地面积亩2001.1看守所占地面积亩1501.2劳动改造场所面积亩502建筑面积m2268732.1在押人员用房面积m2147972.2武警用房面积m213502.3民警用房面积m28981.52.4附属用房面积m21444.52.5监所病房面积m23003场地面积m2191804设计关押容量人11745项目总投资万元5390.3不含土地费用5.1工程费用万元4945.35.2工程建设其
7、他费用万元2975.3预备费万元1486建设工期月18不含前期准备7平米房屋建筑造价元/平方米1349.58绿化率%351.4结论与建议1.4.1结论将岳阳市看守所整体搬迁到岳阳市湖滨地区的市公安局监管中心，建设成为设施配套、布局合理、功能齐全的院落，对于适应改革开放的新形势，维护社会稳定及法律尊严，促进区域经济的发展都具有十分重要的意义，是岳阳市人民响应党中央“十七大”精神，积极推进社会主义和谐社会建设的根本保障。本项目按照立足现实，适当超前的原则规划、建设。项目全面竣工交付使用后，一方面可以解决目前岳阳市看守所严重超负荷运转的现实问题，另一方面还能够适应社会发展，满足未来若干年内打击刑事犯
8、罪、维持社会安定的需要，同时，新建的监所病房不仅能够承担本看守所在押人员的医疗、住院任务，还可以满足整个岳阳地区各看守所在押人员的医疗、住院需要。本项目建设条件基本具备，外部交通、通讯、供水及供电条件以及社会经济条件、政策支持条件较好。岳阳市拟建看守所设计关押容量1174人，总占地200亩，其中看守所占地面积150亩，劳动改造场地面积50亩，总建筑面积26873m2，计划总投资5390.3万元（不含土地费用3000万元）。项目建设工期18个月（不含前期工作），拟从2008年7月正式开工建设，到2009年底竣工验收交付使用。本项目符合岳阳市总体规划要求，基本建设条件较好，项目的建设具有较好的社会
9、、政治、环境效益，建议尽快组织实施。1.4.2建议项目单位应根据拟建规模尽快组织落实资金，请求上级机关给予充分的支持。项目单位抓紧时间进行场地的“三通一平”工作，为项目的建设提供较好的建设条件。本项目的建设必须高起点、高定位进行建设和管理。在项目建设中引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量、进度，使投资按预期计划得到控制，并满足可研报告中预期的目标。建议有关部门批准可研报告，以便筹建单位顺利开展各项筹建工作，使本项目尽早实施。2.需求分析与建设规模2.1需求分析2.1.1岳阳市概况岳阳市位于湖南省东北部，与湖北、江西两省相邻，是一个资源丰富、区位优越、风景
10、优美的地方。岳阳市现辖汨罗、临湘二市，平江、岳阳、华容、湘阴四县及岳阳楼区、云溪区、君山区、屈原行政区四区。全市共有160个乡镇，3071个村委会，339个居委会和18个街道办事处，国土总面积2234.7万亩，其中市中心区面积824.4平方公里，岳阳市是一个多民族居住的地方，除汉族外还散居着壮族、维吾尔族、苗族、回族等31个少数民族，根据2006年统计数据，岳阳市总人口540.26万人，其中城镇人口232.31万人，乡村人口307.95万人，人口密度为362.6人/平方公里。2005年岳阳市出生人数为57330人，2006年岳阳市出生人数为56305万人。近年来岳阳市经济持续高速发展，2007
11、年全市完成GDP915.84亿元，比上年增长15.2%，社会秩序管理进一步人性化，2007年全市共有律师事务所30个，律师人员265人，公证处11个，人民调解委员会4006个，全年共调解纠纷3.32万起。随着岳阳市社会经济的不断发展，全市流动人口及暂住人口不断增加，根据岳阳市公安部门统计，2007年岳阳市市区暂住人口达到10万多人，占岳阳市市区总人口数（1050556人）的9.5%。岳阳市作为湖南的北大门和长江沿岸对外开放城市，交通便利，人口流动频繁，预计未来若干年岳阳市流动人口的增长速度将会进一步加快。2.1.2岳阳市看守所基本情况岳阳市原看守所位于岳阳市制药三厂附近，属于人口比较稠密的地区
12、，建于1979年，建筑面积约3500平方米，占地面积52.05亩，设计关押容量为290人。主要担负岳阳市直、岳阳楼区、君山区、开发区的公、检、法、司、安所承办的刑事案件、经济案件、涉外案件等犯罪嫌疑人和一年以下余刑罪犯的关押及改造任务。由于岳阳市原看守所修建于1979年，当时仅作为县级看守所，且受当时社会经济等条件的制约，其监室、禁闭室等在押人员用房，民警用房、武警用房、附属用房以及室外活动场所、训练场所等均不能够满足现行的看守所建设标准的要求，根据公安部编制的看守所建设标准（建标2002245号），若仅按当时的设计关押容量290人计算，其房屋建筑面积应达到6568.5平方米左右，高于该所实际
13、建筑面积3068.5平方米，可见该所建筑面积明显不足。特别是随着岳阳市城区人口不断增多和社会治安形势的变化，目前岳阳市看守所月平均关押量远超过当时的设计关押量，根据岳阳市看守所收押登记册，该所1998年的日均关押量为420人，到2007年底日均关押量达到756人，超过设计关押容量高达466人，在押人员人均总建筑面积仅4.6平方米。同时，该所监区环山、地势低洼，通风、采光严重不足，且因经费紧缺，其房屋建筑年久失修，监所设施已严重老化，不符合公安部关于看守所等级达标的要求。岳阳市看守所长期超负荷运转，已难以适应当前打击刑事犯罪斗争的需要。2.1.3拟建看守所在设计容量估算根据岳阳市统计年鉴以及岳阳
14、市看守所收押登记册，2002年到2006年岳阳市市区人口及岳阳市看守所月平均在押人员（未决犯）的统计数据如下表：年份市区人口（万人）在押人数（人）备注2002年65.513582003年70.214432004年73.194962005年77.215692006年85.2712经过分析，发现岳阳市看守所在押人数（未决犯）与岳阳市市区人口之间存在线性关系，将岳阳市看守所在押人数（未决犯）设为因变量Y，以岳阳市市区人口为自变量X，建立一元回归模型YABX，采用最小二乘法，计算出相关参数：B=(XiYi XYi ) / (Xi2XXi)= 17.98A=YBX=819.67由R2 1(yi y i)
15、2/(yi Y)2计算可知，相关系数R2=0.99，说明岳阳市看守所在押人数（未决犯）与岳阳市市区人口之间存在较好的线性相关性。根据岳阳市城市总体规划中确定的人口规模，2015年岳阳市城区非农业人口95万，农业人口15万，合计城区总人口按110计，由YABX可知，2015年岳阳市看守所在押人数（未决犯）预测值为：Y（2015年）AB X（2015年） =819.67+17.98*110=1158人已决犯人数按未决犯人数的15%计， 1158人*15%=174人。由上可知岳阳市看守所的关押量预测数为：1158人+ 174人=1332人根据预测和岳阳市看守所目前的关押情况综合考虑，确定拟建看守所的设计关押容量按1174人设计。2.2建设规模2.2.1建筑规模按照立足现实
